作者：觀(guān)點(diǎn)新媒體

來(lái)源：觀(guān)點(diǎn)（ID:guandianweixin)

據富力地產(chǎn)3月15日早間公告，將以代價(jià)9570.26萬(wàn)英鎊（相當于約9.77億港元）（可予調整）出售目標公司（R&F Properties VS (UK) Co., Ltd.）的全部已發(fā)行股本及轉讓公司間貸款，受讓方為遠東發(fā)展間接全資附屬公司Next Talent Developments Limited。

富力地產(chǎn)表示，估計公司將于出售時(shí)錄得虧損約6884.50萬(wàn)英鎊（相當于約7.03億港元）。

目標公司所發(fā)展項目為Vauxhall Square，緊鄰富力旗下另外兩幅地塊Nine Elms Square、One Nine Elm，三大項目一起被業(yè)界稱(chēng)為“倫敦富力城”，是倫敦近年來(lái)新建的最大型高層樓群，也是近10年來(lái)規模最大的綜合體。

事實(shí)上，由于政策引導以及位置與周邊配套均優(yōu)越，項目所在區域近年來(lái)正吸引不少投資者進(jìn)入。

正因項目資質(zhì)優(yōu)異，富力地產(chǎn)顯然并不想輕易放手。

公告中強調，賣(mài)方將有權選擇于完成后六個(gè)月向買(mǎi)方購回目標公司的全部已發(fā)行股本及公司間貸款。

Vauxhall Square項目“暫時(shí)”易主，或許可以倒影出富力在此間的希望與掙扎。

說(shuō)起當年富力進(jìn)軍倫敦，可謂勢頭兇猛。

2017年3月，富力地產(chǎn)花費接近6000萬(wàn)英鎊買(mǎi)下位于南倫敦克羅伊登的雀巢總部大樓地塊和附近地塊，首次進(jìn)入倫敦房地產(chǎn)市場(chǎng)。

同年4月5日，富力地產(chǎn)宣布再花費1.58億英鎊從英國房地產(chǎn)上市公司CLS Holding手中買(mǎi)下了倫敦一區的Vauxhall地塊，即富力此次公告出售的Vauxhall Square項目地塊。

根據當時(shí)公告透露，Vauxhall Square預計建成2棟50層高的大廈，提供578套公寓，1家酒店，2.76萬(wàn)平方米辦公空間和2737平方米零售空間，以及其他配套設施。

彼時(shí)，恰逢英國脫歐程序正式啟動(dòng)，英鎊走低吸引了眾多海外投資者進(jìn)入英國，國內開(kāi)發(fā)商便是這波投資熱潮中的一支隊伍。

以往在英國從未有布局的富力，也在一個(gè)月之內完成了兩度落子。

相比其他同行，富力進(jìn)入倫敦的時(shí)間不算早，但步伐邁得不慢，可以快速拿下Vauxhall Square項目，運氣也的確不錯。

當時(shí)，有接近交易的消息人士向觀(guān)點(diǎn)新媒體介紹，CLS原計劃通過(guò)公開(kāi)競價(jià)方式出售項目，但期間富力及買(mǎi)方律師說(shuō)服了CLS使之優(yōu)先對富力公開(kāi)了相關(guān)數據，并開(kāi)展了盡職調查等準備工作。

該人士稱(chēng)，在排他期內，買(mǎi)賣(mài)雙方最終就項目達成了一致的收購意向，賣(mài)方也不再進(jìn)行項目的公開(kāi)競價(jià)。

從CLS的表態(tài)來(lái)看，這項交也挺合其心意：“很高興能以高于去年底估值的價(jià)格完成出售，我們打算將收益重新投入核心業(yè)務(wù)中?！?/p>

對于富力而言，按照彼時(shí)13.57億元人民幣的交易額及總建面13.92萬(wàn)平方米計算，獲取這一地塊的樓面地價(jià)成本僅約1萬(wàn)元/平方米。

一名常駐倫敦從事中英投資業(yè)務(wù)的市場(chǎng)人士向觀(guān)點(diǎn)新媒體介紹，當時(shí)倫郭一區的房?jì)r(jià)折算為人民幣約12-14萬(wàn)元/平方米，因此對于買(mǎi)方富力而言，這筆交易確實(shí)也挺劃算，關(guān)鍵在于英鎊貶值為海外開(kāi)發(fā)商提供了大量商機。

前述消息人士還表示，自英國脫歐后，英鎊貶值給中資企業(yè)投資帶來(lái)了相當可觀(guān)的交易折扣。且不論這次具體的交易額，英鎊對人民幣匯率從脫歐前的9.8下降到8.6，這個(gè)折扣為富力贏(yíng)得了很大的利潤空間。（于2022年3月15日，該匯率已變化為8.3。）

同時(shí)，上述市場(chǎng)人士也提醒，在西方發(fā)達國家，地價(jià)在總成本中占比通常不高，項目主要成本更多在于建造成本，主要原因是勞動(dòng)力成本較高，而且海外建筑商的承建報價(jià)也會(huì )更高。

除了花費在磋商階段的成本，以及項目可獲優(yōu)厚利潤等優(yōu)勢之外，富力的“幸運”還在于這是一個(gè)通過(guò)了規劃許可的“半熟”項目。

資料顯示，到交易之時(shí)，CLS已獲得地塊長(cháng)達30多年時(shí)間，后于2013年對地塊進(jìn)行了整體規劃并取得了規劃許可，命名為Vauxhall Square綜合體開(kāi)發(fā)項目。

對于地塊前期漫長(cháng)的規劃階段，上述消息人士解釋?zhuān)谟?，房地產(chǎn)項目的規劃申請充滿(mǎn)不確定性。對于有意在此投資的企業(yè)而言，選擇已經(jīng)規劃好的項目是回避風(fēng)險的一種途徑。

在此之前，富力2013年已走向海外，在馬來(lái)西亞柔佛州以將近85億元人民幣價(jià)格購入總建筑面積約350萬(wàn)平方米的商住地。

隨后的房地產(chǎn)行業(yè)走勢，讓富力在全球范圍內的拿地節奏有所收縮。但2014年，富力海外布局繼續擴大，先后在墨爾本及布里斯班收購了五個(gè)開(kāi)發(fā)項目。

2016年，富力再度將目光投向海外，接盤(pán)了韓國仁川永宗島建筑面積達17萬(wàn)平方米的綜合度假村。

那時(shí)，富力地產(chǎn)的業(yè)績(jì)也在高歌猛進(jìn)，2015-2017年銷(xiāo)售額分別錄得544億元、608.6億元、818.6億元。2017年8月中期業(yè)績(jì)會(huì )上，李思廉更將2018年銷(xiāo)售目標大幅調升至1280-1380億元。

拿得Vauxhall Square項目之后，交易中為富力提供顧問(wèn)服務(wù)的CBRE負責人就透露，富力計劃在不久的將來(lái)收購更高質(zhì)量地塊。

很快，這個(gè)“不久”的將來(lái)就到了。

九榆廣場(chǎng)項目可售面積大約為170萬(wàn)平方英尺，可售單位1915套，其中94套為政府福利房，收購成本不超過(guò)2萬(wàn)元/平方英尺。

之后又過(guò)了半年，2018年1月17日，富力再次斥資約35億元人民幣接手了萬(wàn)達原本持有的另一相鄰地塊——One Nine Elms （倫敦ONE）綜合發(fā)展項目，計劃重建為一個(gè)集酒店、住宅、辦公室及零售綜合項目于一體的發(fā)展項目。

前后不到一年時(shí)間，富力已在倫敦落下四子。僅在倫敦一區的Vauxhall地區，就單獨擁有One Nine Elms、Vauxhall Square兩大地塊，和中渝置地共同擁有Nine Elms Square大型開(kāi)發(fā)地塊。

由于這三幅地塊緊密相連，共同被業(yè)內人士稱(chēng)為“倫敦富力城”。

據了解，倫敦富力城所在九榆新區（Nine Elms）地處倫敦泰晤士河南岸河畔，在沃克斯豪爾（Vauxhall）與巴特西（Battersea）之間。巴特西發(fā)電站則是倫敦著(zhù)名的標志性建筑，也是歐洲最大的紅磚建筑，以原汁原味奢華的裝飾藝術(shù)著(zhù)稱(chēng)。

該區19世紀曾是英國最繁榮的工業(yè)中心之一，之后隨著(zhù)英國制造業(yè)的衰落，變成了廢棄的舊工業(yè)區，如今已規劃為倫敦最大規模的城市更新項目之一。按照英國政府計劃，將注入來(lái)自私營(yíng)和公共部門(mén)的100億英鎊資金進(jìn)行改造，開(kāi)發(fā)項目一度多達53個(gè)。

時(shí)任倫敦市長(cháng)、現任英國首相鮑里斯·約翰遜有意在此打造倫敦市中心新一代地標性區域。

如今，倫敦富力城旁邊是全歐洲第二高大廈——碎片大廈，倫敦最具規模、歷史悠久的創(chuàng )意品跳蚤市場(chǎng)——科文特花園集市也位于此地。

而且，泰晤士河沿線(xiàn)自古便是英國皇家貴族聚居的黃金地帶。

據萊坊國際去年發(fā)布的泰晤士河水景房產(chǎn)指數報告顯示，與遠離水畔的房產(chǎn)相比，濱水社區房產(chǎn)更受買(mǎi)家們的追捧，帶來(lái)的溢價(jià)率最高可達46%。其中水景物業(yè)所提供的生活品質(zhì)和額外舒適度是吸引買(mǎi)家的主要因素。該報告根據2020年最新統計顯示，英國河景房平均溢價(jià)率為19%。

與此同時(shí)，該項目緊鄰美國大使館新館，以及陸續入駐的國際知名大型機構辦公區。因為美國大使館自梅菲爾搬遷至此，這里也被稱(chēng)為倫敦“新梅菲爾區”。

富力還特別提到該地段的學(xué)區，指這里有20多所中小學(xué)被Ofsted評級為良好/優(yōu)秀。

除了“學(xué)區”概念外，發(fā)達便利的交通也是項目很重要的加分項。

隨著(zhù)Nine Elms地鐵站開(kāi)通，倫敦富力城所處位置交通配套已經(jīng)是整個(gè)“九榆新區”最成熟、最便利的。

項目臨近另一條線(xiàn)路Victoria線(xiàn)的Vauxhall站點(diǎn)，同時(shí)，乘火車(chē)只需一站可至Waterloo交通樞紐，而Waterloo站則匯聚著(zhù)地鐵Jubilee線(xiàn)、Northern線(xiàn)、Bakerloo線(xiàn)、Waterloo& City線(xiàn)以及國家鐵路。

如此看來(lái)，在有能力的情況下，估計沒(méi)有哪個(gè)開(kāi)發(fā)商會(huì )放棄倫敦富力城這樣的項目。

事實(shí)上，富力也并不舍得輕易將項目拱手于人。

根據富力地產(chǎn)介紹，此次出售的Vauxhall Square項目規劃同意總建筑面積約13.3萬(wàn)平方米的混合用途發(fā)展，包括住宅、酒店及宿舍、辦公室、零售及休閑。

于本公告日期（2022年3月15日），主場(chǎng)地的發(fā)展項目尚未動(dòng)工。根據獨立估值師Savills (UK) Limited于2020年10月出具的估值報告，發(fā)展項目的市值被評估為1.65億英鎊（相當于約16.847億港元）。

但相比評估市值，富力地產(chǎn)出售價(jià)格9570.26萬(wàn)英鎊只占到總值的58%，折讓超過(guò)四成。

富力也表示，根據目標集團于2022年1月31日的未經(jīng)審核管理賬目，估計公司將于出售時(shí)錄得虧損約6884.5萬(wàn)英鎊。

接著(zhù)又補充，賣(mài)方將有權于完成后隨時(shí)及于完成后6個(gè)月結束時(shí)或之前，以期權代價(jià)1.066億英鎊（相當于約10.885億港元）向買(mǎi)方購回目標公司的全部已發(fā)行股本及公司間貸款。

很顯然，富力寄希望于半年內可以成功回購該項目，僅從交易金額簡(jiǎn)單計算，若成功回購，則損失金額只有1億多港元；若未能成功回購，上述超過(guò)7億港元的虧損將成事實(shí)。

“倘公司行使購回目標公司的認購期權，預計估計產(chǎn)生的虧損將大幅減少或可能錄得收益?！?/p>

富力地產(chǎn)所言“或可能錄得收益”，很大部分來(lái)自項目所結欠貸款的利息等，畢竟出售代價(jià)中除了1港元股本代價(jià)外，其余95,702,559英鎊均是買(mǎi)方就轉讓公司間貸款應支付予賣(mài)方的總代價(jià)。

關(guān)于此次出售，富力地產(chǎn)表示，出售事項使集團能夠變現累積一段時(shí)間的發(fā)展項目投資價(jià)值，并為提高集團的財務(wù)靈活性提供機會(huì )。出售事項有利于集團優(yōu)化資源配置、增加資本儲備及降低資產(chǎn)負債比率，從而有利于集團降低風(fēng)險并實(shí)現長(cháng)期穩定及健康發(fā)展。

另外，董事會(huì )擬將出售事項所得款項凈額用于償還公司債務(wù)及用作集團一般營(yíng)運資金。

很顯然，遠東發(fā)展扮演的更像是“過(guò)橋貸”角色，但對于面臨巨大債務(wù)壓力的富力而言，能夠找到助其“喘息”的接盤(pán)方已是幸運。

據觀(guān)點(diǎn)新媒體過(guò)往報道，富力地產(chǎn)一筆新交所上市的高收益級美元票據“GZRFPR 5.75% 1/13/22”，原本到期日為2022年1月13日，只是富力此前12月提出可能無(wú)法如期兌付這筆債務(wù)。該票據發(fā)行規模7.25億美元，利率5.75%，每半年付一次息。

1月初，該筆美元優(yōu)先票據的折價(jià)回購方案投票結果出爐，超過(guò)7成債權人將手中的票投往方案A，即就算有所虧損，但也希望盡早拿回本金和對應利息。因為富力地產(chǎn)用于債券要約回購的預備資金大大降低，亦即投資者短時(shí)間內收回大部分本金和利息的希望渺茫。

富力地產(chǎn)其余存續的境內外債券規模并不算小。

如包括同一信用主體怡略發(fā)行的多筆美元債，“GZRFPR 8 1/8 07/11/24”、“GZRFPR 8 1/8 02/27/23”、“GZRFPR 8 5/8 02/27/24”。

富力地產(chǎn)旗下2022年要償還的另兩筆美元債，“GZRFPR 9 1/8 07/28/22”未償還余額2.88億美元，利率9.125%；“GZRFPR 12 3/8 11/18/22”未償還余額3.6億美元，利率達12.375%。

它們與上述1月份到期的“GZRFPR 5.75% 1/13/22”組合，未償還余額總額約13.73億美元。另根據wind數據，截至去年年末，富力地產(chǎn)處于存續期的美元債余額共48.85億美元。

境內債券方面，富力地產(chǎn)2022年多筆面臨回售或到期的境內債券包括“20富力地產(chǎn)PPN001”、“19富力02”、“16富力04”、“16富力06”以及“16富力11”和 “18富力08”，總規模約達94.65元人民幣。

評級機構惠譽(yù)在1月24日指出，雖然美元票據“GZRFPR 5.75% 1/13/22” 于1月13日換股后將債券還款期限延長(cháng)6個(gè)月，其資本結構得到改善。不過(guò)，由于大量短期債務(wù)將在2022年到期，富力地產(chǎn)繼續面臨流動(dòng)性挑戰，融資渠道或仍有限。雖然富力地產(chǎn)計劃透過(guò)出售資產(chǎn)以對即將到期的債券進(jìn)行再融資，但由于宏觀(guān)經(jīng)濟環(huán)境充滿(mǎn)挑戰，執行風(fēng)險較高。此外，合同銷(xiāo)售額持續下降也可能削弱公司的償債能力。

除了此次倫敦項目出售外，從2019年開(kāi)始，富力就一直執行盡量出售資產(chǎn)回籠現金以降低負債的策略。如2020年起分兩階段出售了廣州富力國際空港綜合物流園100%權益，回籠了54億元現金。

但從回購安排來(lái)看，對于倫敦項目，富力似乎并不想輕易放手，畢竟要找到像“倫敦富力城”這樣優(yōu)質(zhì)項目的機會(huì )也不多見(jiàn)。

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原標題： 原報道 | 富力城倫敦倒影