地產(chǎn)資管網(wǎng) 作者：睿和智庫研究部
來(lái)源：地產(chǎn)資管網(wǎng)(ID:thefutureX)
研究背景
在過(guò)去25年間，雖然歷經(jīng)多次宏觀(guān)調控，但中國房地產(chǎn)市場(chǎng)始終在持續上揚的增量邏輯中一路高歌，可謂順風(fēng)順水。而從2017年開(kāi)始，城市化進(jìn)程進(jìn)入第二階段，產(chǎn)業(yè)和人群在幾大城市群聚集，一些城市逐漸進(jìn)入存量時(shí)代。
我們特別強調2017年這一重要節點(diǎn)，從重點(diǎn)城市的交易量來(lái)看，前50個(gè)城市有20個(gè)城市的二手交易量超過(guò)了新房。
其實(shí)在2017年之前，眾多頭部開(kāi)發(fā)商就已經(jīng)在尋求角色轉變，在增量轉存量的大變局下，在城市巨大存量物業(yè)的背景下，各家開(kāi)發(fā)商陸續成立資管平臺、從開(kāi)發(fā)轉型不動(dòng)產(chǎn)資管，對大規模的持有型商業(yè)物業(yè)進(jìn)行持有經(jīng)營(yíng)，涵蓋商業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、文旅地產(chǎn)、長(cháng)租公寓、聯(lián)合辦公等。
一個(gè)無(wú)可否認的事實(shí)是，存量物業(yè)的盤(pán)活與運營(yíng)有望成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的下一個(gè)金礦。
在隨后多年的實(shí)踐過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商轉型不動(dòng)產(chǎn)資管面臨的問(wèn)題開(kāi)始呈現：
1、從簡(jiǎn)單粗放的開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售向追求精細化的持有運營(yíng)轉型，水土不服；
2、租金回報率偏低，持有運營(yíng)的回報率遠低于傳統的開(kāi)發(fā)建設模式，投資收益壓力大；
3、資金沉淀的問(wèn)題越來(lái)越大，開(kāi)發(fā)商試圖通過(guò)部分銷(xiāo)售回籠現金，覆蓋項目的開(kāi)發(fā)與持有成本已難持續。
睿和智庫認為，開(kāi)發(fā)商轉型不動(dòng)產(chǎn)資管并非易事，是一個(gè)大浪淘沙的過(guò)程，資管力是基礎。
我們定義資管力=資產(chǎn)管理能力+運營(yíng)管理能力。
資產(chǎn)管理能力，投資選擇上能夠形成具有高生產(chǎn)力的物業(yè)組合，資本運作上能夠不斷優(yōu)化資本結構；
運營(yíng)管理能力，滿(mǎn)足實(shí)體資產(chǎn)的有序運轉并實(shí)現高租金收益。
睿和智庫長(cháng)期對開(kāi)發(fā)商的投資物業(yè)規模、運營(yíng)效率、未來(lái)的發(fā)展潛力等方面進(jìn)行量化研究，發(fā)掘具有較強資管力的開(kāi)發(fā)商，發(fā)揮這些開(kāi)發(fā)商的示范效應，以推動(dòng)行業(yè)的轉型發(fā)展。
睿和智庫研究部長(cháng)期跟蹤開(kāi)發(fā)商資管力經(jīng)營(yíng)表現，特推出“2021年開(kāi)發(fā)商資管力50強”。
50強榜單解讀
持有物業(yè)規模：35家開(kāi)發(fā)商持有物業(yè)規模在100億元以上
TOP50開(kāi)發(fā)商2020年投資性房地產(chǎn)凈值合計約為1.6萬(wàn)億元，其中，投資性房地產(chǎn)凈值規模前三位分別為華潤置地1873億元、中國恒大1658億元、龍湖集團1524億元，前十位規模合計約為1.07萬(wàn)億元，占TOP50開(kāi)發(fā)商合計規模的66.87%。35家開(kāi)發(fā)商持有物業(yè)規模在100億元以上，成為不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的最大業(yè)主方。
在建投資性房地產(chǎn)/投資性房地產(chǎn)凈值：持有物業(yè)規模增長(cháng)仍在持續
TOP50開(kāi)發(fā)商2020年在建投資性房地產(chǎn)規模合計約為3138億元。其中，在建規模前三位分別為中國海外發(fā)展447.79億元、華潤置地398.26億元、龍湖集團313.96億元，在建規模在100億級別以上的開(kāi)發(fā)商有9家。
從潛在增幅來(lái)看，TOP50開(kāi)發(fā)商2020年在建投資性房地產(chǎn)占全部投資性房地產(chǎn)的20%，開(kāi)發(fā)商持有物業(yè)的規模還將進(jìn)一步快速增長(cháng)。
租金收入規模：租金規模和物業(yè)規模并不匹配，租金收入普遍偏低
TOP50開(kāi)發(fā)商2020年租金收入合計約為692億元，其中，租金收入規模前三位分別為華潤置地127.9億元、萬(wàn)科107.32億元、龍湖集團75.76億元，前十位規模合計約為532.79億元，占TOP50開(kāi)發(fā)商合計規模的77%。
從租金規模來(lái)看，開(kāi)發(fā)商租金規模和持有物業(yè)并不匹配，租金收入普遍偏低。TOP50開(kāi)發(fā)商實(shí)現20億租金收入的僅8家，實(shí)現10億租金收入的僅16家。
投資性房地產(chǎn)凈值占總資產(chǎn)比：資管轉型模式顯現，分化明顯
TOP50開(kāi)發(fā)商2020年投資性房地產(chǎn)凈值占總資產(chǎn)比分化明顯。其中，投資性房地產(chǎn)凈值占總資產(chǎn)比前三位分別為寶龍地產(chǎn)29.85%、中國海外發(fā)展27.11%、金融街24.13%。占比超過(guò)20%的開(kāi)發(fā)商有4家，占比超過(guò)10%的13家。
從投資性房地產(chǎn)凈值占總資產(chǎn)比來(lái)看，僅有少數開(kāi)發(fā)商在持有物業(yè)上進(jìn)行戰略性投入，形成開(kāi)發(fā)商的資管轉型模式，大多數開(kāi)發(fā)商投資性房地產(chǎn)凈值占總資產(chǎn)比不足5%，說(shuō)明資源投入并不多，資管轉型力度并不大。
租金收入/投資性房地產(chǎn)凈值：數據偏低，盈利能力不足
根據租金收入/投資性房地產(chǎn)凈值計算開(kāi)發(fā)商持有物業(yè)的租售比，TOP50開(kāi)發(fā)商持有物業(yè)的租售比普遍偏低，大部分開(kāi)發(fā)商該比值不足5%。
通過(guò)對開(kāi)發(fā)商持有物業(yè)營(yíng)運利潤的測算，開(kāi)發(fā)商NOI率嚴重偏低，無(wú)法達到公募REITs所要求的4%以上分紅率，持有物業(yè)估值泡沫較大。
融資成本：融資成本高于NOI率，持有物業(yè)規模增長(cháng)不可持續
TOP50開(kāi)發(fā)商2020年平均融資成本介于3.8%~9.49%之間。其中，融資成本最低的是中國海外發(fā)展，融資成本3.8%，最高的是中國恒大，融資成本9.49%。融資成本超過(guò)7%的開(kāi)發(fā)商17家，占比34%；融資成本介于5%~7%的開(kāi)發(fā)商21家，占比42%；融資成本低于4%的開(kāi)發(fā)商僅1家。
榜單說(shuō)明
開(kāi)發(fā)商資管力榜單主要是從規模實(shí)力、經(jīng)營(yíng)效率、成長(cháng)潛力等三個(gè)維度進(jìn)行監測，按照權益比重計算分數，進(jìn)行排名。
注：數據來(lái)源為
1）納入測評的上市公司年報、半年報、季報等各項公告；
2）睿和智庫自有數據庫；
3）其他公開(kāi)渠道獲取的相關(guān)信息，包括但不限于官方網(wǎng)站、學(xué)術(shù)研究報告等信息渠道
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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原標題： 2021房企資管力50強解析丨睿和研究
