作者：宋兵乙

來(lái)源：地產(chǎn)風(fēng)聲（ID：fangshi488）

“左腿”融資、“右腿”投資，循環(huán)對外擴張。

近一年來(lái)，“兩條腿”逐漸被套上“沙袋”：

大家到了減重慢行的時(shí)候了。

01                                     

讓行業(yè)變得更穩。

理解調控的初衷，才能看清變化的本質(zhì)。在濃霧中穿行時(shí)，不會(huì )迷失方向。

在前幾天的新力控股中期業(yè)績(jì)會(huì )上，有記者提問(wèn)，如何看待當下地產(chǎn)行業(yè)的變化？新力控股董事長(cháng)張園林回答：

他也對未來(lái)做出判斷：

這兩段表態(tài)，可以濃縮成一句話(huà)：新力控股認為調控將讓行業(yè)變得更好，自己在主動(dòng)進(jìn)行調整。

在眾多調控政策下，房企重新站在了同一起跑線(xiàn)上。對待調控的態(tài)度，很大程度上決定著(zhù)重新起跑后速度和持久力，以及未來(lái)在賽道上的位置。

就之前的多次調控歷程來(lái)看，任性沒(méi)有好果子吃，自我約束反有可能開(kāi)拓新空間。

主動(dòng)與政策風(fēng)向保持一致，保證安全性追求成長(cháng)性。

現在的地產(chǎn)調控不是在打補丁，而是逐漸形成一個(gè)閉環(huán)，約束房企所的經(jīng)營(yíng)性行為。

像“三道紅線(xiàn)”直接錨定房企的財務(wù)狀況，從源頭上打破依靠高杠桿的發(fā)展邏輯，降低行業(yè)風(fēng)險。

調控升級的過(guò)程，可以說(shuō)是房企再重構的過(guò)程。主動(dòng)自我約束的房企，瞄準的方向應該是：

在“找錢(qián)”、“花錢(qián)”上，更穩健和審慎。

房企進(jìn)行融資活動(dòng)時(shí)，一般有4種找錢(qián)方式：

受政策和大環(huán)境影響，過(guò)去主要依賴(lài)的銀行貸款和股權融資收緊，找錢(qián)難度愈發(fā)加大：

今年8月，100家典型房企的融資總量，環(huán)比下降41.0%，同比下降52.4%。

融資難，會(huì )帶來(lái)兩重影響。

它本質(zhì)上是要求降債，而降債是需要錢(qián)的。融資不順或者錢(qián)不夠，債降不下來(lái)，難以被歸為“綠檔”?；镜陌踩缘貌坏奖Ｕ?，更別提發(fā)展了。

另一方面，融資在這一輪調控中，會(huì )造成房企分化。

那些“手頭緊”的房企，會(huì )減少拿地，最終直接影響未來(lái)的業(yè)績(jì)表現。融資渠道多的房企，本身風(fēng)險抵抗能力強。再加上潛在的收并購機會(huì )，大魚(yú)吃小魚(yú)的局面會(huì )進(jìn)一步加劇。

所以，找錢(qián)就是延長(cháng)生命線(xiàn)。錢(qián)拿得穩妥，活得也會(huì )更久。

像今年上半年，不少房企瞄準綠色債券。這是一種將所得資金，專(zhuān)門(mén)用于資助綠色項目的新型債券工具，是國家大力推動(dòng)的一種融資方式。

新力控股在這上面已經(jīng)先行一步。根據半年報顯示，它已經(jīng)完成首筆2.1億美元的綠色債券，為后續拓寬融資渠道、降低融資成本奠定基礎。

另外，它對內在財務(wù)上進(jìn)行自我約束，如現金管理、儲備授信額度、優(yōu)化債務(wù)結構等。

截至報告期末，新力控股已連續三期經(jīng)營(yíng)現金流為正，現金短債比達到1.4，凈負債比率進(jìn)一步降至50.5%。金融機構授信總額為952億元，其中未使用授信額度和未提款額度所占比例為74%。

按照“三道紅線(xiàn)”的標準，它目前處于黃檔。公司管理層表示，“目標通過(guò)優(yōu)化管理和債務(wù)結構，在一年內實(shí)現全線(xiàn)‘綠檔’”。

公司已經(jīng)做好應對融資方案。

03

今年“供地兩集中”推出后，房企舊有的拿地策略被調整，新的打法還沒(méi)完全成形。在這段不確定時(shí)期里，房企投資的試錯成本大幅上升。

說(shuō)的通俗點(diǎn)就是，走一步看三步，別人一窩蜂涌上去時(shí)，自己先冷靜幾秒。

其中，有的是為了長(cháng)期戰略，也有些是在焦慮之下亂了分寸。他們在拿地時(shí)，沒(méi)有找準自己的定位，一門(mén)心思盯著(zhù)熱度高的城市和地塊。碰上豪大氣粗的競爭者后，往往就容易折戟而歸，浪費掉有限的機會(huì )。

在新力控股常務(wù)副總裁劉翔看來(lái)，第一次集中供地的城市地價(jià)依然居于高位，新力控股保持著(zhù)嚴格投資紀律和拿地節奏：

上半年，新力控股調研了將近200塊土地，真正決定去拿的只有5塊。平均調研40塊地，才肯拿1塊。

排在前列的房企，也開(kāi)始顯露出這種審慎勢頭：

根據中指數據，8月50家代表房企拿地總額同比下降76.2%，環(huán)比下降51.8%。

謹慎拍地之外，新力控股還在采用多元化拿地策略。也就是不完全依賴(lài)公開(kāi)市場(chǎng)，通過(guò)勾地等推動(dòng)項目落地。

新力控股通過(guò)勾地獲取該地塊，成交地價(jià)僅為2158元/㎡，溢價(jià)率僅為3.3%。該項目位于新建區政府重點(diǎn)打造板塊內，預計將為新力控股貢獻可觀(guān)的銷(xiāo)售和利潤。

在合理的投資布局下，上半年新力控股業(yè)績(jì)呈現穩健的增長(cháng)態(tài)勢：

權益銷(xiāo)售額270億元，同比增長(cháng)28.4%；營(yíng)業(yè)額112.2億元，同比增長(cháng)28.9%；股東應占利潤7.3億元，同比增長(cháng)7.4%。

業(yè)績(jì)增長(cháng)的同時(shí)，新力控股還在產(chǎn)品和服務(wù)上持續創(chuàng )新。

比如，通過(guò)落地3.0產(chǎn)品研發(fā)標準化，推動(dòng)產(chǎn)品力全維升級；通過(guò)“360°悅服務(wù)”打造服務(wù)產(chǎn)品化戰略，提供全方位服務(wù)解決方案，形成完整的服務(wù)閉環(huán)。

融資和投資上減速，產(chǎn)品和服務(wù)上加速，新力控股在這一輪調控中踩出自己的節奏。

今年以來(lái)，地產(chǎn)賽道上的調控頻次愈發(fā)密集。

不完全統計，截止到8月各級樓市調控政策總數超過(guò)400項，月均達50余次，刷新歷史紀錄。

這是行業(yè)在經(jīng)歷快速生長(cháng)后，回歸良性的必經(jīng)之路，對于房企來(lái)說(shuō)未嘗不是件幸事。我由此想到少林寺里的某些僧人：

注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標題： 新力的自我約束