地產(chǎn)黃老邪 作者：黃博文
來(lái)源：地產(chǎn)黃老邪（ID：DCHLX1）
在所有人都在討論集中供地，緊盯房地產(chǎn)稅的檔口，中央又來(lái)了場(chǎng)奇襲。
2021年6月4日，財政部、自然資源部、稅務(wù)總局、人民銀行等四部委聯(lián)名發(fā)布了一份重磅文件《關(guān)于將國有土地使用權出讓收入、礦產(chǎn)資源專(zhuān)項收入、海域使用金、無(wú)居民海島使用金四項政府非稅收入劃轉稅務(wù)部門(mén)征收有關(guān)問(wèn)題的通知》（財綜〔2021〕19號）。
這份文件非常明確地指出，國有土地出讓收入，自2022年起，全面劃轉稅務(wù)部門(mén)征收。此外，從7月1日開(kāi)始，河北、內蒙古、上海、浙江、安徽、青島、云南省等地將率先開(kāi)展試點(diǎn)，將包括土地出讓收入在內的四項收入征收權，由自然資源部門(mén)轉移至稅務(wù)部門(mén)。
一石激起千層浪，各種解讀紛至沓來(lái)。那么土地出讓金劃歸稅務(wù)部門(mén)統一征收，對于房地產(chǎn)行業(yè)意味著(zhù)什么？對發(fā)展型房企會(huì )造成什么樣的影響？且聽(tīng)黃老邪細細分解。
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并沒(méi)有那么簡(jiǎn)單
土地出讓金劃歸稅務(wù)部門(mén)征收，之所以引起國民的熱議，原因在于多年來(lái)助推發(fā)展卻又為人詬病的土地財政。
早在1994年的分稅制改革當中，各種關(guān)于土地的稅種都被劃歸地方所有。1998年，中國進(jìn)行了住房商品化改革，在全國范圍內開(kāi)始推行商品房，取消福利分房制度。之所以住房商品化改革能推行得那么順利，很重要的原因在于賣(mài)地收入節節增長(cháng)，為地方財政帶來(lái)了巨大的收入。
以1998年為例，當時(shí)的全國土地出讓金只有507億元左右，經(jīng)過(guò)了22年的野蠻生長(cháng)，這個(gè)數字在2020年上升到了8.4萬(wàn)億。地方政府可以隨便用這些收入來(lái)修地鐵、蓋醫院、建學(xué)校，完善基礎設施。這在很大程度上助推了中國經(jīng)濟的發(fā)展，用二十年時(shí)間走完了其他國家一百年時(shí)間才能走完的發(fā)展歷程，這都得益于土地財政。
但是發(fā)展到了今天，土地財政的走向越來(lái)越危險。首先，因為土地出讓收入歸地方政府所有，因此地方政府有了強烈地追求財政收入上升的動(dòng)機，土地價(jià)格一路飆升，需求導向下地王頻出，房?jì)r(jià)自然水漲船高。
因此當土地出讓金劃歸稅務(wù)部門(mén)征收政策一出臺，也難怪許多專(zhuān)家與媒體熱議道：中國即將告別土地財政。但是黃老邪認為，現階段的政策只是意味著(zhù)征收部門(mén)變了，土地出讓金的所有與使用權，還在地方政府。
例如政策實(shí)施細則就提到：“除本通知規定外，四項政府非稅收入的征收范圍、對象、標準、減免、分成、使用、管理等政策，繼續按照現行規定執行?！?/p>
這就意味著(zhù)，這些土地出讓金只是由原先的地方自然資源局征收，改為稅務(wù)局統一征收，收來(lái)的錢(qián)地方該怎么分怎么分，該怎么用怎么用，一切照舊。目前已有信息表明，除了征收部門(mén)發(fā)生變化以外，本政策對土地出讓金本身沒(méi)有任何影響，告別土地財政的說(shuō)法更是沒(méi)有支撐的。
但是盡管花錢(qián)的人沒(méi)有改變，但誰(shuí)來(lái)管理這份資金，還是有很大區別的。舉一個(gè)比較通俗的例子，例如你的工資每月都是打到你的工資卡當中，而突然工資卡被老婆收走了，然后老婆再轉給你花，雖然剛一開(kāi)始一分不少，但誰(shuí)來(lái)保證以后不會(huì )減少打給你的錢(qián)？概念瞬間就變得不一樣了。
黃老邪認為，從短期來(lái)看，土地出讓金交由稅務(wù)部門(mén)征收，能在一定程度上杜絕征收亂象，減少個(gè)別房企“閃轉騰挪”的空間。因為一些三四線(xiàn)城市的土地出讓金是可以分期繳納的，開(kāi)發(fā)商可以和地方政府達成默契，緩交甚至拖欠土地出讓金。
而劃歸為稅務(wù)部門(mén)收繳之后，地方政府便沒(méi)有了話(huà)語(yǔ)權，國家稅務(wù)部門(mén)說(shuō)了算，緩交拖欠之類(lèi)的事就會(huì )被杜絕。有助于規范市場(chǎng)秩序，讓企業(yè)公平競爭。
從長(cháng)期來(lái)看，土地出讓金的用途可能會(huì )受到約束。以后地方政府賣(mài)了多少地，掙了多少錢(qián)，錢(qián)怎么花，都處于中央的監管之下，中央政府在規范統籌方面就有了抓手。
歸根結底，土地出讓金交由稅務(wù)部門(mén)征收，雖然不會(huì )動(dòng)到土地財政的筋骨，但對于加強監管力度，規范征收流程，引導地方政府減少對于土地財政的依賴(lài)，具有重大的意義。
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還需放在調控的長(cháng)河中看待
土地出讓金劃歸稅務(wù)部門(mén)征收，雖然目前對房地產(chǎn)行業(yè)影響甚微，但作為房企，一定要清楚政府出臺此政策的目的，這就需要將其與以往的調控政策結合起來(lái)分析。
從2016年“房住不炒”總基調確定，到2019年以“穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期”為目標，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展，再到2021年“十四五”規劃提出實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展長(cháng)效機制，促進(jìn)房地產(chǎn)與實(shí)體經(jīng)濟均衡發(fā)展。近年來(lái)，國家已經(jīng)從市場(chǎng)端、資金端、土地端對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行了全方位的調控。
從市場(chǎng)端來(lái)看，限購、限貸政策從需求側下手，新房限價(jià)與二手房剛性指導價(jià)從供給側下手，以穩房?jì)r(jià)的方式壓制房地產(chǎn)企業(yè)推高房?jì)r(jià)。
從資金端來(lái)看，2020年8月劃定的“ 三道紅線(xiàn)”，收緊了房企融資需求；2020年的最后一天，房貸新規“兩道紅線(xiàn)”給房企從供給端降了杠桿。兩道政策從資金的供需兩端，壓制了房地產(chǎn)企業(yè)對財務(wù)型杠桿的依賴(lài)，防范金融層面的風(fēng)險，穩住預期。
從土地端來(lái)看，2021年初的“兩集中”供地出臺，熱點(diǎn)城市一年就推三次地，拿地的節奏被控制，同時(shí)伴隨著(zhù)競拍規則的優(yōu)化。雖然穩地價(jià)效果不及預期，但意圖還是非常明確的。
而最近出臺的土地出讓金劃歸稅務(wù)部門(mén)征收，則可以看作是土地端調控政策新招，督促地方有序減少對于土地財政的依賴(lài)；也可以看作是未來(lái)國家對土地出讓金進(jìn)行集中統籌使用的先兆，從而推動(dòng)推動(dòng)金融、房地產(chǎn)同實(shí)體經(jīng)濟均衡發(fā)展。
因此我們必須意識到，無(wú)論是現階段還是未來(lái)的調控政策，依舊在圍繞著(zhù)以往房地產(chǎn)行業(yè)調控的主基調，沒(méi)有變化。其核心目的依舊是“房住不炒”、“穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期”、“租購并舉，因城施策”，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩健康發(fā)展。
因此，作為房地產(chǎn)企業(yè)，必須回歸理性，財務(wù)型杠桿已經(jīng)難以為繼，在“三低一高”與“管理紅利”大背景之下，賺組織能力的錢(qián)才是正確的選擇。
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提升組織能力的正確姿勢
過(guò)去二十年，房地產(chǎn)行業(yè)粗放、野蠻、快速發(fā)展，房企們大都“鄙視”管理。但近年來(lái)，隨著(zhù)“三低一高”時(shí)代的到來(lái)與“管理紅利”理念深入人心，房企們卻在走向另一個(gè)極端——為管理而管理。
具體表現為管理逐漸脫離業(yè)務(wù)，業(yè)務(wù)逐漸脫離經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)逐漸脫離戰略，戰略逐漸失去方向，從而形成了可怕、致命的“純管理”的路徑依賴(lài)。
綜合自身多年的咨詢(xún)、顧問(wèn)及實(shí)踐經(jīng)驗，黃老邪認為，管理必須具備以下導向，才能夠真正提升組織能力，助力企業(yè)發(fā)展：
體現戰略意圖；
平衡效率與風(fēng)險；
釋放團隊能量。
中小房企表層管理問(wèn)題，如管控、流程、績(jì)效、激勵等方面體系和機制問(wèn)題根源往往出在運營(yíng)方面，運營(yíng)問(wèn)題的根子往往出在戰略方面，如方向、意圖、目標、投融資等，戰略問(wèn)題的根子往往出在老板身上。
所以，中小房企的生存與發(fā)展不取決于純管理，而是應從老板提升、戰略、投融資、運營(yíng)效率、中高層團隊組建及打造等方面發(fā)力！
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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本文由“地產(chǎn)黃老邪”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有，未經(jīng)授權，請勿轉載，謝謝！
