2021年，地產(chǎn)寒冬凌冽。

隨著(zhù)傳統住宅開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的天花板逐漸清晰甚至見(jiàn)頂，房企紛紛開(kāi)始思索未來(lái)5年的業(yè)務(wù)增長(cháng)點(diǎn)以及經(jīng)營(yíng)發(fā)展模式。

2021年房企遭遇滑鐵盧的根源，不是資不抵債，而是流動(dòng)性危機。

而這一切的源頭則由兩到三年前的銷(xiāo)售和三到四年前的拿地所決定。

但對于龍湖而言，似乎早已破開(kāi)云霧見(jiàn)月明，不僅主業(yè)穩步增長(cháng)，而且多元化業(yè)務(wù)的成果轉化開(kāi)始逐漸開(kāi)始。

2021年，作為龍湖第三個(gè)多元化業(yè)務(wù)發(fā)展的戰略十年的啟幕。

龍湖六大航道開(kāi)始全面發(fā)力，住宅開(kāi)發(fā)仍是主舵，商業(yè)“天街”壓艙石的地位逐漸凸顯。

1、新增房屋租售和房屋裝修兩個(gè)航道，孵化出新品牌“塘鵝”，并試水養老等業(yè)務(wù)。

2、冠寓規模從2020年9萬(wàn)間增至10萬(wàn)間，做到了規模前三。

3、龍湖智創(chuàng )生活則啟動(dòng)IPO，在物業(yè)上市潮中遞交招股書(shū)。

4、開(kāi)業(yè)天街數量達到60個(gè)，其中21年開(kāi)業(yè)11個(gè)，儲備18個(gè)。

5、全面啟動(dòng)輕資產(chǎn)模式，在購物中心輸出輕資產(chǎn)項目增多。

底氣一：自律的財務(wù)底線(xiàn)

財務(wù)安全性作為房企生存發(fā)展的底線(xiàn)，在過(guò)去的一年內，隨著(zhù)暴雷房企的增多，逐漸成為房企內部的重要課題。

從恒大開(kāi)始，再到花樣年、佳兆業(yè)、新力、奧園等的暴雷，說(shuō)明沒(méi)有“大而不倒”。

行業(yè)在不斷調教著(zhù)開(kāi)發(fā)商不要去試探政府調控的定力。

也在讓開(kāi)發(fā)商逐漸認知，生存才是發(fā)展的基石所在。

與之相關(guān)的在于，開(kāi)發(fā)商也在積極轉變經(jīng)營(yíng)模式，從粗放式的快周轉模式到精細化管理。

頭部房企如萬(wàn)科、綠城、龍湖等也在紛紛進(jìn)行組織架構以及人均效能上的調整與優(yōu)化，而目的就是要向管理要利潤。

愈發(fā)下行的市場(chǎng)環(huán)境，房企的融資能力就顯得尤為關(guān)鍵與重要。

拋開(kāi)央企、國企的信用背書(shū)不談，民營(yíng)房企中，龍湖的融資能力與水平始終領(lǐng)跑在前列。

龍湖平均融資成本甚至進(jìn)一步降低，2021年平均融資成本降至4.21%。

在社會(huì )資金面仍舊充裕的情況下，由于資金的避險屬性，讓龍湖、濱江、萬(wàn)科、中海等經(jīng)營(yíng)穩健、財務(wù)安全的房企更加青睞。

自律的財務(wù)底線(xiàn)是龍湖在逆勢中不僅主業(yè)可以穩步增長(cháng)，而且多元化業(yè)務(wù)仍然可以持續發(fā)力的基礎。

底氣二：前瞻性的投資性物業(yè)布局

當開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)在行業(yè)冬天頻頻受挫，投資性物業(yè)高毛利、抗周期性特點(diǎn)逐漸凸顯。

受益于龍湖從2001年開(kāi)始，前瞻性的布局“天街”，目前已初具規模效應。

有別于萬(wàn)達廣場(chǎng)、新城吾悅廣場(chǎng)、寶龍廣場(chǎng)等布局三四線(xiàn)，通過(guò)降維打擊，商住聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)模式不同。

龍湖天街目前布局的仍是一二線(xiàn)城市的核心地段。嘗到甜頭之后，龍湖是真的想要商業(yè)。

在商業(yè)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，龍湖甚至可以叫板華潤。而在華潤內部，也在悄悄的對標起了龍湖。

據華潤的內部朋友所述，華潤內部的投資決策會(huì )，決策層必然會(huì )問(wèn)上一句：“這塊地龍湖去不去?！?/p>

而截至2021年底，開(kāi)業(yè)天街數量達到60個(gè)，其中21年開(kāi)業(yè)11個(gè)，22年以后儲備開(kāi)業(yè)18個(gè)。

且未來(lái)的投資布局仍然是一二線(xiàn)優(yōu)質(zhì)核心商住項目。

龍湖天街的賺錢(qián)效應有多強？

龍湖歷年投資性物業(yè)毛利率幾乎在60%以上，而開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)不到30%。

NPI/cost在6%-7%，已經(jīng)完全能覆蓋4%的平均融資成本。

底氣三：警惕的危機意識

財務(wù)上自律性是龍湖能夠持續發(fā)力多元化業(yè)務(wù)的立身之本。

而龍湖天街的賺錢(qián)效應與規模效應的逐漸凸顯，聯(lián)動(dòng)住宅開(kāi)發(fā)的主業(yè)，是龍湖能夠不斷嘗試多元化業(yè)務(wù)的資本。

但最為關(guān)鍵確實(shí)龍湖的發(fā)展“意識”。

這種發(fā)展意識體現在其危機感。

很多暴雷以及仍處于掙扎線(xiàn)的房企最大的通病在于不懂得居安思危。當企業(yè)面臨困難或處于憂(yōu)患之際才開(kāi)始復盤(pán)。

2021年的房地產(chǎn)，連頭部房企萬(wàn)科都顯得格外焦慮，更別提其他二三線(xiàn)房企。

龍湖內部曾做出這樣的一個(gè)假設：“如果銀行對龍湖關(guān)門(mén)、銷(xiāo)售減半、龍湖是否還能正常發(fā)放員工工資、正常還債？”

對此，龍湖高管們的答案是，不能。

為此無(wú)論在航道選擇、投資戰略調整、還是組織架構上都進(jìn)行了一系列重大舉措。

而從現時(shí)點(diǎn)看來(lái)，曾經(jīng)靜心做事的龍湖并沒(méi)有成為運用高杠桿的“黑馬”房企，從現在看這是一件好事。