作者：觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體

來(lái)源：觀(guān)點(diǎn)（ID：guandianweixin）

觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 亮眼的業(yè)績(jì)之外，融創(chuàng )的這份年報更吸睛的是資本結構的改善。

報告期內，融創(chuàng )實(shí)現營(yíng)業(yè)收入2305.9億元，同比增長(cháng)36.2%；毛利約為484億元，同比增長(cháng)16.9%；毛利率約21%，較2019年的24.5%有所下降；股東所占利潤為356.4億元，同比增長(cháng)36.9%；核心凈利潤約為302.6億元，同比增長(cháng)11.8%。

而在這份成績(jì)單背后，“三道紅線(xiàn)”相關(guān)的各個(gè)負債指標也有極大改善。

公告披露，截至2020年底，融創(chuàng )凈負債率96%，非受限現金短債比1.08，剔除預收款項后的資產(chǎn)負債率為78.3%。按照“三道紅線(xiàn)”的調控標準，融創(chuàng )的凈負債率與非受限現金短債比已滿(mǎn)足央行管控指標的要求，從“紅檔”降至“黃檔”。

一位參與了業(yè)績(jì)會(huì )的投資者向觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體透露，如今融創(chuàng )更關(guān)注均衡、全面、高質(zhì)量發(fā)展，不再將規模增長(cháng)放在首位，而是會(huì )繼續降杠桿和改善資本結構，提升整體綜合競爭力。

管理層對于財務(wù)指標的優(yōu)化和規模業(yè)績(jì)的增長(cháng)仍有信心：“根據現在的布局和土儲質(zhì)量，未來(lái)銷(xiāo)售還是會(huì )持續保持雙位數以上的增長(cháng)，有息負債會(huì )控制在比較穩定的規模?！?/p>

據悉，2021年融創(chuàng )的合約銷(xiāo)售目標為6400億元，全年可售資源將超過(guò)9000億元，其中超78%位于一二線(xiàn)城市。而2020全年合約銷(xiāo)售為5753億元，照此計算，將達到11.25%的增長(cháng)。

2019年之前，融創(chuàng )采取的是高杠桿方式迅速將規模做大，并迅速建立了規模優(yōu)勢，位列行業(yè)第四。不過(guò)，這種方式顯然難以為繼。

從2019年“融資端”調控開(kāi)始，融創(chuàng )就開(kāi)始將戰略重心調整為優(yōu)化資本結構、降杠桿，并開(kāi)始頻頻向外表示其“降負債”信心。

據透露，融創(chuàng )中國行政總裁汪孟德在業(yè)績(jì)會(huì )上表示，在這個(gè)階段，規模和增長(cháng)不是公司最重要的東西，公司未來(lái)要的是整體綜合競爭力。他表示，2020年三個(gè)指標有大幅度的優(yōu)化，其中有兩個(gè)指標已經(jīng)達標。

他提及的“三個(gè)指標”，也就是在2020下半年央行根據“三道紅線(xiàn)”標準將房企分為“紅-橙-黃-綠”四檔設置信貸增長(cháng)規模。

規則為大家所熟知：依據杠桿水平高低設置三條紅線(xiàn)，扣除預收款后負債率大于70%、凈負債率超過(guò)100%、現金短債比小于1倍。央行根據上述標準將房企分為“紅-橙-黃-綠”四檔設置信貸增長(cháng)規模，對應有息負債增速0、5%、10%、15%。

最新年報顯示，2020年融創(chuàng )中國的凈負債率與非受限制現金短債比已達到“三道紅線(xiàn)”政策標準，僅剩剔除預收款項后的資產(chǎn)負債率這一項還未降至紅線(xiàn)以下。

具體來(lái)看，截至2020年，融創(chuàng )凈負債率約為96%，較去年年底下降約76.3個(gè)百分點(diǎn)；非受限現金短債比約為1.08，較去年年底提升約0.51；剔除預收款項后的資產(chǎn)負債率約為78.3%，較去年年底下降約5.6個(gè)百分點(diǎn)。

“從自身來(lái)說(shuō)，必須在未來(lái)兩年持續保持整個(gè)集團的財務(wù)指標和資產(chǎn)結構，包括負債指標持續優(yōu)化，主要通過(guò)銷(xiāo)售利潤和凈資產(chǎn)來(lái)降低負債率，同時(shí)大力推動(dòng)融資結構的調整，推動(dòng)融資成本下降?！蓖裘系峦嘎?，資產(chǎn)負債率指標會(huì )在2022年提前完成。

其實(shí)，無(wú)論是針對企業(yè)的“三道紅線(xiàn)”，針對銀行的“兩道紅線(xiàn)”，還是近期的集中供地政策，政府不斷推出調控政策促進(jìn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。

上述投資者透露，融創(chuàng )董事會(huì )主席在業(yè)績(jì)會(huì )上也表示了對調控政策的支持?！胺康禺a(chǎn)這么大的行業(yè)，調控是必須的，能夠讓行業(yè)更安全，不調控對銀行、開(kāi)發(fā)商、政府、老百姓，都沒(méi)好處?！?/p>

按照他的說(shuō)法，不調控的市場(chǎng)會(huì )造成房?jì)r(jià)、地價(jià)瘋長(cháng)。對開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)地價(jià)比房?jì)r(jià)漲得快，賺不了錢(qián)；老百姓買(mǎi)不起；金融機構也有風(fēng)險。

不過(guò)，調控政策也加速了行業(yè)分化。

“政策對行業(yè)是好的，但不是對所有企業(yè)都是好的，加速了企業(yè)出清?！睂O宏斌稱(chēng)，現在這個(gè)階段，對企業(yè)、金融機構、政府進(jìn)行了監管，加上疫情的影響，整個(gè)行業(yè)的變化、人口的變化，整個(gè)行業(yè)已經(jīng)在一個(gè)全新的邏輯下。而在這種全新的行業(yè)邏輯下，是優(yōu)秀企業(yè)的盛世年華。

這個(gè)邏輯下，融創(chuàng )需要把握好優(yōu)質(zhì)的綜合規模和綜合競爭優(yōu)勢。孫宏斌續指，優(yōu)質(zhì)的規模包括銷(xiāo)售額、土地儲備、融資、自有資金、合作資金5個(gè)維度；綜合競爭優(yōu)勢即品牌、產(chǎn)品、營(yíng)銷(xiāo)、服務(wù)的優(yōu)勢。

孫宏斌所提及的調控，自然也包括最新的集中供地政策。

3月初，“22個(gè)重點(diǎn)城市住宅用地將實(shí)現兩集中，2021年發(fā)布住宅用地公告不能超過(guò)三次”的消息開(kāi)始流傳，涉及城市包括北京、上海、廣州、深圳、天津、重慶、南京、杭州、廈門(mén)、合肥、濟南、武漢、成都、福州、鄭州、無(wú)錫、蘇州、沈陽(yáng)、長(cháng)春、寧波、青島和長(cháng)沙。

試點(diǎn)的熱點(diǎn)城市絕大部分屬于融創(chuàng )深耕的城市，該政策的影響自然也是投資人關(guān)注的重點(diǎn)。

“這個(gè)政策主要針對政府提出，讓政府的出地、供地更透明化、更規范化，保證供地增長(cháng)的同時(shí)更加透明?！?/p>

投資人向觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，融創(chuàng )認為集中供地政策短期來(lái)看影響不大，到了下半年及明年影響就比較大了，對規模比較大的幾家頭部企業(yè)拿地策略沒(méi)有太大的影響，對中小房企影響會(huì )更大。

“頭部企業(yè)每年都有保持一定的拿地量，只是會(huì )根據出地的時(shí)間，在某一個(gè)時(shí)點(diǎn)在分布上會(huì )有一些調整。對融創(chuàng )是一件好事，因為我們在這些城市有優(yōu)勢，對市場(chǎng)有好的判斷，同時(shí)出來(lái)多個(gè)項目的時(shí)候，能把這些項目的優(yōu)劣勢排出來(lái)，合適的位置、合適的價(jià)格拿到地塊?！?/p>

公開(kāi)市場(chǎng)拿地只是融創(chuàng )的拿地方式之一。據悉，融創(chuàng )的土地獲取主要采取公開(kāi)市場(chǎng)拿地、收并購、產(chǎn)業(yè)合作三種方式。

財報顯示，2020年融創(chuàng )中國新增土地儲備約為5877萬(wàn)平方米，新增貨值7261億元。截至2020年底，融創(chuàng )中國的土地儲備約2.58億平方米，其中權益土地儲備面積約1.61億平方米。

而在期內新增土地中，36%通過(guò)公開(kāi)市場(chǎng)獲取，30%通過(guò)收并購獲取，34%采取市場(chǎng)合作的方式獲得。

公開(kāi)市場(chǎng)上，融創(chuàng )在多個(gè)城市有規模優(yōu)勢，因此能對土地有更精準的判斷。據悉，2020年，融創(chuàng )于12個(gè)城市銷(xiāo)售排名第一，25個(gè)城市位于第二至第五，18個(gè)城市進(jìn)入當地市場(chǎng)前十。其中，杭州銷(xiāo)售金額超400億元，重慶、武漢銷(xiāo)售金額超300億元，17個(gè)城市銷(xiāo)售金額在100億-300億元之間。

并且，隨著(zhù)各地文旅城接連落地，產(chǎn)業(yè)協(xié)同能力也大大提升了融創(chuàng )的土地獲取能力。去年11月，融創(chuàng )聯(lián)合華發(fā)競得寶安沙井A301-0575號宗地，這也是融創(chuàng )首次在深圳公開(kāi)市場(chǎng)拿地。

這是一宗為融創(chuàng )冰雪文旅城的定制地塊。地塊旨在發(fā)展文旅相關(guān)產(chǎn)業(yè)，要求建設冰雪項目和影視酒店項目，以及拍攝一部以深圳為背景的都市題材電影等要求。這宗地塊也能夠實(shí)現地產(chǎn)、文旅、文化、會(huì )展板塊的充分協(xié)同。

管理層于業(yè)績(jì)會(huì )中表示，今年融創(chuàng )將嚴控拿地節奏，更重視土地的發(fā)展質(zhì)量，持續推進(jìn)城市共建的戰略，發(fā)揮產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢和品牌合作能力，推動(dòng)更多的項目落地。

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原標題： 三道紅線(xiàn)降至“黃檔”融創(chuàng )稱(chēng)行業(yè)將迎來(lái)優(yōu)秀企業(yè)的盛世年華