觀(guān)點(diǎn) 作者：觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體
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作為新入局者，綠城在深圳距離發(fā)展壯大顯然還有很長(cháng)的路要走。
觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 作為全國樓市最為火熱的城市之一，深圳從來(lái)不乏房企的青睞，近期龍崗區一宗舊改地的更新意愿公示，則令一個(gè)新面孔浮現而出。
根據2月底深圳龍崗區城市更新和土地整備局公示的信息，光雅園村片區城市更新單元進(jìn)行意愿公示，項目申報擬拆除范圍面積19.87萬(wàn)平方米，將改造為居住及新型產(chǎn)業(yè)項目。
其中，上述項目申報主體為深圳市綠城正碩投資有限公司，工商信息顯示，該公司由綠城管理旗下綠城建設管理集團有限公司（綠城建設管理）參股公司所控股。
綠城管理集團在2015年9月才掛牌成立，作為綠城以代建模式開(kāi)啟輕資產(chǎn)運營(yíng)的重要平臺，一度被外界認為利潤貢獻將超過(guò)房地產(chǎn)。此后該公司高層對外發(fā)聲時(shí)，也曾陸續提過(guò)對布局廣州、深圳等華南城市的看法。
實(shí)際上，綠城管理在華南市場(chǎng)的布局卻是從珠海開(kāi)始，直到2018年才實(shí)質(zhì)性介入深圳龍崗光雅園村項目的主體公司。但綠城在深圳的業(yè)務(wù)仍舊處于較前期階段，市場(chǎng)觀(guān)察人士指，綠城在計劃立項階段的項目大概僅此一個(gè)。
另有聲音指，綠城管理在深圳還有一些非公開(kāi)項目，均處于未公布狀態(tài)。這一說(shuō)法亦得到當事方的證實(shí)，據綠城管理CEO李軍對觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體透露，公司目前在深圳、廣州、珠海等城市均有舊改項目的前期介入。
試水華南舊改市場(chǎng)也是“優(yōu)化區域布局”戰略導向的體現，綠城管理曾表示要強化京津冀、長(cháng)三角、珠三角的戰略布局。這背后或許也是發(fā)展目標的倒逼，該公司上市后預期三年內復合增長(cháng)率達到20%，最有效配置資源成為企業(yè)的必經(jīng)之路。
鵬城插旗
近期獲得更新意愿公示的光雅園村片區城市更新單元，位于深圳龍崗區坂田街道雅園路與細虎路交匯處西北側，申報擬拆除范圍面積19.87萬(wàn)平方米，項目用地規劃功能為二類(lèi)居住、四類(lèi)居住、普通工業(yè)用地、體育用地、綠地和道路用地。
此次項目進(jìn)行拆除重建主要是為了盡快改善居住環(huán)境，實(shí)現產(chǎn)業(yè)轉型升級完善周邊教育配套，改造方向將是居住及新型產(chǎn)業(yè)用地。
根據企查查顯示，光雅園村舊改的申報主體深圳市綠城正碩投資有限公司，最早成立于2016年7月15日，由深圳市匯德創(chuàng )富投資管理有限公司100%持股；成立后半年內，深圳鵬澤萬(wàn)鴻投資有限公司、深濱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)(深圳)有限公司相繼入股，并分別持股30%、33%。
至2018年5月7日，綠城正碩股權再次發(fā)生變更，由綠城華南（深圳）建設管理有限公司持股51%，至此綠城管理實(shí)質(zhì)掌握控股權。
值得一提的是，觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到，在綠城正碩完成股權變更前半個(gè)月即4月17日，深圳市光雅園股份合作公司（即村集體方）舉行股東代表大會(huì )，議題便包括審議與綠城正碩達成意向合作開(kāi)發(fā)光雅園村舊改的問(wèn)題。
最終經(jīng)過(guò)決議，綠城正碩如愿成為光雅園村舊改申報單位，負責申報城市更新制定計劃事宜。光雅園公司收取項目合作意向保證金3500萬(wàn)元，其中綠城正碩于2016年8月已支付2000萬(wàn)元，此后將支付剩余1500萬(wàn)元。
一年后，綠城管理進(jìn)行內部調整，將綠城正碩51%股權轉移至浙江綠城珅業(yè)房產(chǎn)建設管理有限公司名下。
到如今正式獲得公示，綠城管理在深圳市場(chǎng)已算是正式插上一面旗子，盡管按照舊改的流程，項目距離啟動(dòng)仍需要相當一段時(shí)間。
合一城市更新集團董事總經(jīng)理羅宇對觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，進(jìn)入到計劃立項階段的舊改，綠城管理目前主要是光雅園村項目。但在舊改這塊難啃骨頭面前，他認為，綠城管理有項目推動(dòng)已屬于積極信號。
從已公布數據來(lái)看，作為新入局者，綠城在深圳距離發(fā)展壯大顯然還有很長(cháng)的路要走。
據最新數據披露，深圳城市更新計劃立項土儲規模前50強房企中，前三名分別為華潤置地352.81公頃、佳兆業(yè)276.59公頃、卓越集團254.10公頃，剩余大多數屬于深圳本土房企，排在50位的陽(yáng)光華藝地產(chǎn)也有25.44公頃。
不過(guò)，在公開(kāi)數據以外，市場(chǎng)人士向觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體透露，綠城管理還布局有一些項目，主要通過(guò)與本地企業(yè)合作獲得，目前尚未公布。
綠城管理CEO李軍對此也回應，公司目前在深圳、廣州、珠海等城市均有舊改項目的前期介入。他同時(shí)表示，舊改項目具有不確定性及前期時(shí)間偏長(cháng)等特點(diǎn)，所以公司在項目進(jìn)入實(shí)質(zhì)性開(kāi)發(fā)之前不會(huì )公告。
珠三角潛行
“綠城代建”這一輕資產(chǎn)發(fā)展的模式，早在宋衛平時(shí)期便已基本成型。2010年9月綠城組建以政府、商業(yè)、資本代建為核心的專(zhuān)業(yè)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理公司，并號稱(chēng)系國內首家。
觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體獲得的一份2012年綠城房產(chǎn)建設管理有限公司（綠城建設）關(guān)于集團化管控與職能配置文件顯示，當時(shí)該公司計劃逐漸構建和完善“公司本部—區域/城市公司—項目公司”三級架構，并形成了由3家區域公司與10家城市公司構成二級管理組織。
整合后的3家區域公司分別為北方公司、東方公司、西南公司，10家城市公司則包括新疆、濟南、青島、寧波、嘉興、溫州、金華、紹興公司及杭州東部、杭州西部公司，基本表現為集中發(fā)展三四線(xiàn)城市，并鮮有涵蓋華南區域。
綠城對于華南的布局或許要直到2013年9月，珠?？毓尚寂c綠城訂立發(fā)展及管理協(xié)議，據此綠城建設通過(guò)代建模式發(fā)展“九洲綠城·翠湖香山”項目。這也被外界視作綠城進(jìn)軍珠三角的標志性事件。
2015年，中交入股綠城，并確立“綠城服務(wù)、綠城房產(chǎn)、綠城代建”三大業(yè)務(wù)并舉的戰略；同年，綠城管理掛牌成立。此后一個(gè)明顯的變化是，2016年起綠城中國開(kāi)始進(jìn)入佛山市場(chǎng)，對外宣告正式進(jìn)軍華南，并拋出在華南三年銷(xiāo)售額200億的目標。
與此相呼應，時(shí)任綠城管理總經(jīng)理的李軍，接受觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體訪(fǎng)問(wèn)時(shí)，也開(kāi)始對比綠城代建項目在廣州、深圳的溢價(jià)水平。
實(shí)際上，全國17萬(wàn)個(gè)老舊小區集中分布于北上廣深及西安等二線(xiàn)城市，其中三舊改造牽涉不少保障房改造需求，而綠城管理是全國最大的代建保障房公司，廣深是繞不開(kāi)的區域。
至2017年，綠城管理還開(kāi)展了華南專(zhuān)場(chǎng)招聘會(huì )，當時(shí)該公司披露，在華南地區已有項目近十個(gè)。此后綠城管理與包括深業(yè)置投等公司在內簽署戰略合作，希冀借助深業(yè)集團等的力量快速拓展市場(chǎng)規模。
去年9月，海南華地置業(yè)宣布與綠城管理達成項目合作，至此綠城管理在華南區域3個(gè)省直管項目增加至13個(gè)，包括12個(gè)商業(yè)代建、1個(gè)政府代建，總用地面積939萬(wàn)平方米，總建筑面積1219萬(wàn)平方米。
這也是綠城管理掛牌后啟動(dòng)全國化布局所取得的成果之一，該公司此后的城市策略也隨之調整為重點(diǎn)以核心城市群的一二線(xiàn)城市為中心。但對于華南尤其是珠三角的項目分布，綠城管理則仍鮮有披露。
李軍對觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體回應，公司看好大灣區的發(fā)展，會(huì )按當地的政策及規則積極參與城市更新和舊改。綠城管理在年報中也指出，公司已主動(dòng)強化京津冀、長(cháng)三角、珠三角的戰略布局，加大相應三家區域公司的資源投入。
談及舊改參與方式，李軍表示，公司主要為合作伙伴提供前期咨詢(xún)及未來(lái)的代建服務(wù)，并強調是輕資產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式。
輕資產(chǎn)模式也是綠城管理的護城河，綠城管理曾表示不會(huì )以主體身份介入項目，即便作為股東也屬于虛擬持股，最終會(huì )轉化為代建費收入。另一個(gè)原因則是輕重資產(chǎn)的估值差異，持股意味著(zhù)屬于投資性公司范疇，資本市場(chǎng)會(huì )給出地產(chǎn)股的低估值，而輕資產(chǎn)能令估值達到30倍之多。
這樣的戰略定位也意味著(zhù)，綠城管理在諸如深圳光雅園村舊改等項目的大股東身份，或許只是階段性的現象。
在去年8月中期業(yè)績(jì)會(huì )上，綠城管理預計未來(lái)三年公司的復合增長(cháng)率能夠做到20%以上，為此需要通過(guò)不斷擴大代建的在管面積和管理半徑，珠三角市場(chǎng)便是它努力的方向之一。
依靠持續拓展，去年綠城管理新拓代建項目的合約總建筑面積約1869萬(wàn)平方米，同比增約16.8%；至年底代建項目的管理合約總建筑面積達7610萬(wàn)平方米，同比增約12.7%。
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