作者：毛小柒

來(lái)源：濤動(dòng)宏觀(guān)（ID:jinrongjianghu123123)

【正文】

鑒于當前地產(chǎn)行業(yè)面臨的困境，相關(guān)政策的放松力度仍在不斷加大。

一、菏澤、重慶與贛州等地先后傳出下調首付比例的消息

（一）2022年2月17日，山東菏澤“無(wú)房無(wú)貸”購房者的首付比例從之前的30%降至20%的市場(chǎng)消息鋪天蓋地，后被菏澤當地多家銀行證實(shí)。具體如下：

1、無(wú)房且無(wú)個(gè)人住房貸款記錄的，首付比例可以執行20%；

2、無(wú)房且有個(gè)人住房貸款記錄（已結清）或擁有1套住房但無(wú)房貸記錄的，首付比例可執行25%；

3、對實(shí)際擁有1套住房且存在購房貸款記錄的，首付比例執行30%。

（二）2022年2月18日，部分媒體開(kāi)始報道，重慶、江西贛州等地區的銀行在春節前后便將首套房首付比例下調至20%。

二、最低首付比例的規定：不限購城市的首套房為25%（可下調5個(gè)百分點(diǎn)）

1998年以來(lái)，為支持住房金融業(yè)務(wù)發(fā)展，央行發(fā)布了一系列政策和規定，并對最低首付比例提出相應要求，隨后根據不同階段的住房金融調整方向對最低首付比例進(jìn)行調整，大致的比例主要有20%、25%、30%等等。

（一）1998年5月9日，央行發(fā)布《個(gè)人住房貸款管理辦法》，明確規定：不享受購房補貼的以不低于所購住房全部?jì)r(jià)款的30%作為購房的首期付款；享受購房補貼的以個(gè)人承擔部分的30%作為購房的首期付款。此后，最低首付比例便和目前的房地產(chǎn)貸款集中度、三道紅線(xiàn)一起成為房地產(chǎn)金融管理制度的組成部分。

（二）2005-2006年，政策部門(mén)發(fā)布一系列文件，將住房貸款的最低首付款比例由20%提高到30%，個(gè)別地區應有區別地提高住房貸款的最低首付款比例。

（三）2010年，國務(wù)院發(fā)布4號文，要求二套房的最低首付款比例為40%。2011年3月央行進(jìn)一步發(fā)布66號文，要求適時(shí)提高轄區內二套房的首付比例。

（四）2013年2月，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于繼續做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調控工作的通知》，重申繼續嚴格實(shí)施差別化住房信貸政策，對房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的城市，要進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。

（五）2015年9月，央行和原銀監會(huì )發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步完善差別化住房信貸政策有關(guān)問(wèn)題的通知》，明確在不實(shí)施“限購”措施的城市，對居民家庭首次購買(mǎi)普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，最低首付款比例調整為不低于25%。

（六）2016年2月，央行和原銀監會(huì )發(fā)布《關(guān)于調整個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問(wèn)題的通知》，明確在不實(shí)施“限購”措施的城市：

1、居民家庭首次購買(mǎi)普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)；

2、對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個(gè)人住房貸款購買(mǎi)普通住房，最低首付款比例調整為不低于30%。

可以看出，對于首套房來(lái)說(shuō)，20%的最低首付比例應也是符合要求的。因此近期菏澤、重慶與贛州等地將最低首付款比例調降至20%應不算違規。

三、救市潮來(lái)襲：多數地區的房地產(chǎn)應已到了需要去庫存的階段

（一）近期一系列地產(chǎn)政策的放松，其目的只有一個(gè)，即救市。這主要是因為前期房地產(chǎn)金融審慎管理制度以及相關(guān)房地產(chǎn)長(cháng)效機制的全面實(shí)施從銷(xiāo)售端、融資端、資產(chǎn)處置端限制了地產(chǎn)行業(yè)的現金流，并使得市場(chǎng)對地產(chǎn)行業(yè)的預期出現了變化，導致目前多數地區的地產(chǎn)項目銷(xiāo)售端并不理想。

（二）我們理解，由于銷(xiāo)售端的不暢，目前多數地區的房地產(chǎn)應已經(jīng)到了需要去庫存的階段。例如，2022年2月15日，在鄭州市委全會(huì )暨市委經(jīng)濟工作會(huì )上，鄭州代市長(cháng)何雄便直指鄭州地區的商品房庫存問(wèn)題。為此，我們理解，在解決商品房的庫存問(wèn)題上，短期內主要通過(guò)放松限購限售、降低首付比例等方式解決，中長(cháng)期內則主要通過(guò)不斷吸引新市民群體來(lái)消化，這大概也是部分地區不斷加大大學(xué)生引進(jìn)力度的背景。

（三）由于房地產(chǎn)的庫存可能已經(jīng)到了需要關(guān)注的時(shí)候，因此救市對于地產(chǎn)行業(yè)及整個(gè)經(jīng)濟來(lái)說(shuō)便顯得很重要和很有必要，從這個(gè)角度看，我們認為鄭州、重慶、菏澤以及贛州等地區應是走在了前面。而近期政策層面對此亦有相關(guān)表態(tài)，如2021年12月發(fā)改委副主任寧吉喆重新將房地產(chǎn)定位為支柱產(chǎn)業(yè)、住建部王蒙徽部長(cháng)提及“住房和城鄉建設是最大的國內消費市場(chǎng)”以及2022年全國住建工作會(huì )議提出要充分釋放居民住房需求。

四、除消化庫存外，可能還需要擔心潛在斷供潮的危機

（一）事實(shí)上，除目前市場(chǎng)預期不穩以及部分地區房地產(chǎn)庫存較高等問(wèn)題外，可能還需要擔心斷供潮的問(wèn)題。通常情況下，斷供潮的出現有兩個(gè)原因：

1、住房擁有者的收入大幅下降，導致無(wú)法支撐房貸的償還；

2、商品房?jì)r(jià)格下滑，出現了商品房的市值顯著(zhù)低于貸款金額。

經(jīng)濟基本面的持續下行是上述第一個(gè)原因的推動(dòng)力量，市場(chǎng)預期的不穩以及銷(xiāo)售端的不暢是第二個(gè)原因的推動(dòng)力量。

（三）可以看出，一旦經(jīng)濟基本面下行持續下去以及地產(chǎn)行業(yè)危機持續無(wú)法得到解決，則斷供潮的潛在危機未必不值得警惕，而這對于商業(yè)銀行，特別是國有大行來(lái)說(shuō)，應是最大的危機，畢竟大部分個(gè)人住房貸款是由國有大行投放的。

五、地產(chǎn)政策的寬松力度還需要更大

無(wú)論是房地產(chǎn)的去庫存，抑或是防范斷供潮的來(lái)襲，以及化解當前地產(chǎn)行業(yè)的危機，均表明當前及后續地產(chǎn)政策的寬松力度需要更大，且已經(jīng)變得非常必要，否則市場(chǎng)主體對地產(chǎn)行業(yè)的預期若無(wú)法得到扭轉，其影響的不僅僅是地產(chǎn)企業(yè)，而是包括購房者（消化庫存）、住房擁有者（謹防斷供危機）以及金融體系（防范地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)資產(chǎn)質(zhì)量惡化）在內的整體經(jīng)濟。

（一）雖然針對出險地產(chǎn)企業(yè)和出險項目已經(jīng)有針對性舉措，各地在因城施策的政策導向下已經(jīng)相繼放松了相關(guān)約束，且在地產(chǎn)融資端亦進(jìn)行了調整（如保障房相關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理以及下調5年期以上LPR等），但目前來(lái)看，以上舉措仍然不夠，市場(chǎng)預期并沒(méi)有從根本上得到扭轉。

（二）我們認為，在消化房地產(chǎn)庫存及化解危機的導向下，下調最低首付比例并非終點(diǎn)，在前期加大購房補貼力度和公積金貸款支持力度的基礎上，諸如限購限售政策的放松亦可期待，地產(chǎn)行業(yè)融資政策的調整也顯得非常有必要。

（三）不過(guò)，下調最低首付比例雖然一定程度上能夠釋放住房需求，但在債務(wù)壓力減輕等方面卻沒(méi)有幫助，相當于給居民加杠桿，并不可持續。當前的關(guān)鍵是需要通過(guò)下調5年期以上LPR等舉措來(lái)扭轉市場(chǎng)預期，減輕購房主體的債務(wù)壓力；通過(guò)放松地產(chǎn)融資政策來(lái)緩解地產(chǎn)企業(yè)的流動(dòng)性危機。

也即，只有通過(guò)超預期的舉措，扭轉市場(chǎng)對地產(chǎn)行業(yè)的預期，地產(chǎn)行業(yè)才有可能良性循環(huán)，房地產(chǎn)去庫存以及防范斷供潮危機也有希望。

（四）畢竟商品市場(chǎng)，只有價(jià)格才是最有效的，一旦價(jià)格被控制住，所有政策的效力均會(huì )大幅折扣，我們理解，政策層面并非不讓房?jì)r(jià)漲，只是不想讓其漲得太快，年均漲幅只要不明顯超過(guò)經(jīng)濟增速即可。從這個(gè)角度看，下跌是當前房地產(chǎn)業(yè)乃至整個(gè)經(jīng)濟最大的危機。因此，化解地產(chǎn)行業(yè)的危機，表面上看是暢通銷(xiāo)售端、融資端與資產(chǎn)處置端，但其根本還是要讓價(jià)格發(fā)揮效力。

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原標題： 首付比例迎來(lái)下調潮？