觀(guān)點(diǎn) 作者：觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體
來(lái)源：觀(guān)點(diǎn)（ID：guandianweixin）
從近年來(lái)上市申請材料失效的房企來(lái)看，大部分企業(yè)都存在布局不均勻、項目?jì)渖?、負債率及融資成本較高等特點(diǎn)。
螞蟻集團是今年IPO市場(chǎng)最重要的企業(yè)之一，外媒早前報道，該公司希望通過(guò)在上海、香港上市集資約350億美元，其中在香港上市集資175億美元，規模高于2019年其母公司阿里巴巴于港股二次上市（約130億美元）。其中，螞蟻集團于8月25日在港交所遞交招股書(shū)，原計劃上周便進(jìn)行上市聆訊，監管層放行速度之快可見(jiàn)一番。
相比于螞蟻集團這樣的“巨無(wú)霸”企業(yè)，其它中小企業(yè)對接資本市場(chǎng)的難度就沒(méi)那么輕松了，房地產(chǎn)企業(yè)便是其中一例。
10月9日，四川房企領(lǐng)地控股集團有限公司在港交所的上市申請版本已變更為“失效”，意味著(zhù)自今年4月9日遞交招股書(shū)至今6個(gè)月間，該公司并未通過(guò)聆訊。
領(lǐng)地集團最早成立于1999年4月，2006年將總部從樂(lè )山遷至成都，同年開(kāi)啟全國化拓展業(yè)務(wù)，至2019年提出于2020-2021年實(shí)現千億戰略。根據觀(guān)點(diǎn)指數統計，去年全年該公司實(shí)現全口徑銷(xiāo)售金額399.1億元，位列房企第75位；今年1-9月累計銷(xiāo)售248.5億元，位列第80位。
招股書(shū)披露，領(lǐng)地集團于2017-2019年分別實(shí)現收益53.39億元、45.14億元、75.68億元，其中大部分是物業(yè)銷(xiāo)售收益，利潤凈額分別為4.49億元、5.18億元、6.72億元；期內毛利率分別為20.1%、35.7%、27.8%，凈利率分別為12.2%、11.5%、8.9%，該公司解釋?zhuān)氏陆迪荡蟛糠治飿I(yè)尚未完成故未有向客戶(hù)交付。
目前尚未知悉領(lǐng)地集團申請失效原因。領(lǐng)地集團高層接受觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體采訪(fǎng)時(shí)僅回應，參考招股書(shū)披露說(shuō)法。至于未來(lái)是否繼續推進(jìn)上市，其表示，公司堅定務(wù)實(shí)推進(jìn)戰略計劃。
觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體不完全統計，在領(lǐng)地集團之前，年內另有5家房地產(chǎn)企業(yè)（含物管企業(yè)）在港交所遞交上市材料失效，此前包括星盛商管、宋都服務(wù)、鵬潤控股、金輝控股、上坤地產(chǎn)都出現過(guò)類(lèi)似情況。其中除了鵬潤控股，其它4家房企均選擇二次遞表。
今年港交所申請上市的房企中，包括港龍地產(chǎn)、大唐集團、三巽控股、時(shí)時(shí)服務(wù)也于2019年遭遇遞表失效。而10月份若繼續無(wú)進(jìn)展，三巽控股在港交所將面臨第二次挫折。
去年5月，中梁地產(chǎn)遇到類(lèi)似情況時(shí)曾回應，在港交所遞表失效是正常程序，公司上市進(jìn)程還在有序推進(jìn)，現在為配合要求，會(huì )更新一版數據再上傳。港交所資料顯示，中梁地產(chǎn)于2018年11月13日遞交上市申請，2019年5月17日二次遞表，并于同年6月26日通過(guò)聆訊。
作為成熟的交易市場(chǎng)，港交所有較為完善、透明的上市流程，以紅籌架構為例，企業(yè)上市大致分為準備階段（約10-14周）、審批階段（10-14周）、銷(xiāo)售階段（約5周）。
其中準備階段主要是企業(yè)對財務(wù)信息、資本結構、股權結構、治理結構等方面做工作。
對于主板上市，港交所設置了較多樣的財務(wù)標準，企業(yè)可進(jìn)行三選一，它們分別是盈利測試，即過(guò)去三年凈利潤不得低于5000萬(wàn)港元；估值/收入測試，上市市值不低于40億港元，近一年收入不低于5億港元；市值/收入/現金流測試，在近一年收入不低于5億港元以及近三年合計凈現金流超過(guò)1億港元的前提下，市值門(mén)檻為20億港元。
諸如此類(lèi)的財務(wù)標準，對重資產(chǎn)類(lèi)型的房企而言較為寬松，比如港龍地產(chǎn)收益主要來(lái)自四個(gè)城市的9個(gè)開(kāi)發(fā)項目，2017-2019年物業(yè)開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售收益分別為4.34億元、16.60億元及19.78億元，凈利潤分別為0.33億元、3.32億元及4.70億元。
審批階段的主體是港交所，企業(yè)向交易所申請排期，提交文件供交易所審閱及回復交易所提問(wèn)，審閱通過(guò)則正式申請上市；上市申請提交后，交易所將進(jìn)行為期三天的初步審核，主要做初略評估，繼而由上市科進(jìn)行審查；企業(yè)獲得交易所上市科推薦后，將由上市委員會(huì )進(jìn)行聆訊。
有機構指，整個(gè)上市申請及審批過(guò)程，最順利的情況下，只需25天即可進(jìn)行聆訊。反之，若遞表6個(gè)月未完成對交易所詢(xún)問(wèn)問(wèn)題的反饋，申請材料將變更為“失效”，繼續上市需重新遞表。
這也說(shuō)明，房企遲遲未獲得聆訊通過(guò)，大抵是在發(fā)行審核及反饋環(huán)節。一般而言，審核內容涉及上市要求、招股書(shū)中披露的范圍和質(zhì)量、IPO前吸引投資與合規問(wèn)題等。
一位觀(guān)察人士對觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體指，企業(yè)上市緩慢的潛在原因可能是存在合規問(wèn)題，被港交所問(wèn)詢(xún)時(shí)間過(guò)長(cháng)，比如融資結構有沒(méi)有隱患，土地儲備合不合理，業(yè)務(wù)運營(yíng)披露詳盡程度，以及判斷估值是否合理，是否真有募資需求等。
從近年來(lái)上市申請材料失效的房企來(lái)看，大部分企業(yè)都存在布局不均勻、項目?jì)渖?、負債率及融資成本較高等特點(diǎn)。
比如4次闖關(guān)失敗的萬(wàn)創(chuàng )國際，總土儲98萬(wàn)平方米，2015-2017年間資本負債率在608.5%-1218.0%之間；兩次遞表失敗的海倫堡中國、奧山控股，前者于2018年凈負債與權益比率超過(guò)100%，并表示其持有現金不足以支付債務(wù)，后者2016-2018年未償還銀行及其他借款加權平均實(shí)際利率分別為9.9%、9.9%及9.4%；大唐集團截止2019年底尚未履行的信托融資有7筆，利率在9%-12%之間。
實(shí)際上在過(guò)去十幾年地產(chǎn)的高速發(fā)展時(shí)期里，融資能力一直是左右房企發(fā)展的核心因素，企業(yè)獲得資金愈多，土地儲備就愈多，盈利能力就越穩定，反過(guò)來(lái)又能進(jìn)一步獲得融資的談判能力。連郁亮亦承認，以前是金融紅利階段。而獲得資金少的企業(yè)，不僅規模小，也容易被高息渠道侵蝕利潤，故而才希冀通過(guò)上市解決資金問(wèn)題。
奧陸資本總裁及投資總監蔡金強指，現在才準備上市的房企大部分不算是大企業(yè)，企業(yè)發(fā)展質(zhì)量稂莠不齊。據不完全統計，近兩年在港交所申請上市的房企中，年銷(xiāo)售規模逾千億的主要包括中梁地產(chǎn)、祥生控股，其它諸如金輝銷(xiāo)售規模在900億左右，海倫堡不足700億，大唐則為365億左右，上坤、奧山在300億上下。
上述人士續指，港交所近年來(lái)對地產(chǎn)公司較為嚴格，會(huì )持續提出反饋意見(jiàn)。據其透露，港交所近期還對房企的預收款管控有收緊趨勢。該說(shuō)法目前尚未得到證實(shí)。
但無(wú)論如何，香港仍是國內企業(yè)最理想的上市地點(diǎn)，這里有巨大的融資市場(chǎng)，較完善的監管體制，以及較內地為高的過(guò)會(huì )率，房企甘愿為之等待。
10月8日晚間，已經(jīng)二度遞表的金輝控股，正式通過(guò)港交所聆訊。另一家于4個(gè)多月前重新申請的房企，該公司人士對觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體樂(lè )觀(guān)表示，預計10月底或11月初可通過(guò)聆訊。
與傳統地產(chǎn)企業(yè)面臨情況截然不同的是，今年來(lái)已獲得上市的物業(yè)管理企業(yè)包括正榮服務(wù)、金融街物業(yè)、燁星集團、弘陽(yáng)服務(wù)，近期包括卓越商企、第一服務(wù)、合景悠活、世茂服務(wù)有了聆訊的進(jìn)展，此外遠洋、恒大、融創(chuàng )、華潤旗下物管公司也已提交IPO申請。除了物業(yè)股，代建公司綠城管理也在遞交招股書(shū)5個(gè)月后，正式實(shí)現上市。
相比之下，據不完全統計，今年已上市的房地產(chǎn)類(lèi)企業(yè)只有港龍中國。這或許又說(shuō)明，傳統地產(chǎn)商并非交易所心口的朱砂痣了。
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