作者：神鎮的貓總

萬(wàn)科出現了上市31年來(lái)的第三次凈利潤下滑。

業(yè)績(jì)會(huì )上的郁亮如此忐忑，他向52萬(wàn)名股東道歉，并鄭重承諾2022年要實(shí)現利潤企穩回升。

這是萬(wàn)科的德吉拉時(shí)刻，此時(shí)的房地產(chǎn)行業(yè)，信心就是黃金，信心對于扭轉局面至關(guān)重要。

2012年歐債危機，全世界對歐元區能否存活悲觀(guān)絕望，意大利現任總理、歐洲中央銀行前行長(cháng)德拉吉，拋出一句“不惜一切代價(jià)”保衛歐元。

這一改變市場(chǎng)信心的時(shí)刻，被稱(chēng)為“德拉吉時(shí)刻”。

郁亮主動(dòng)扛起所有，個(gè)人主動(dòng)放棄2021年全部獎金，其余管理層降薪一半，他們將用所有稅后薪酬收入增持萬(wàn)科股票。

與此同時(shí)，郁亮拿出自己2020年經(jīng)濟利潤獎金的50%（1714.6萬(wàn)元），用于激勵376名優(yōu)秀員工，后者不應為此負責。

這樣的代價(jià)，似乎還不夠回應業(yè)績(jì)“洗澡”的質(zhì)疑。

畢竟，萬(wàn)科曾自稱(chēng)擁有“管理紅利”，但現實(shí)差距如此之大，萬(wàn)科應該也必須直面深層次原因。

無(wú)論是整體毛利率下降，還是合營(yíng)聯(lián)營(yíng)企業(yè)的投資收益減少，亦或是計提減值損失，均指向了投資失誤：

“部分城市的投資追高冒進(jìn)，對市場(chǎng)判斷過(guò)于樂(lè )觀(guān)，一些項目的投資預期沒(méi)有實(shí)現，導致毛利率下滑?！?/p>

萬(wàn)科沒(méi)有明確點(diǎn)名，所謂“部分城市”是哪個(gè)城市，但從年度報告中可以知道，這些城市是包含北京，天津、石家莊、濟南等城市的北京區域。

進(jìn)一步拆分之后，萬(wàn)科全國目前分為七大區域，2021年總計實(shí)現房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及配套業(yè)務(wù)收入4264.8億元，其中北京區域業(yè)績(jì)最差：

營(yíng)業(yè)收入587.9億元，利潤虧損3.8億元。

2021年北京區域竣工面積高達639.7萬(wàn)平方米，占萬(wàn)科全部竣工面積的18%，這一塊近600億元收入沒(méi)有利潤，是萬(wàn)科凈利潤下滑的關(guān)鍵。

下滑早有端倪，2020年還未拆分的北方區域，營(yíng)業(yè)收入674億元，權益凈利潤僅有34億元，權益凈利率僅有5%，排名末尾。

市場(chǎng)當然也應該分清楚，哪些是管理層原因，哪些是市場(chǎng)原因，比如環(huán)京區域房?jì)r(jià)腰斬，萬(wàn)科不可避免被波及。世道艱難，對所有玩家均有影響。

從經(jīng)濟行為上看，德拉吉時(shí)刻是一種“宣示效應”，一項政策宣布后，雖尚無(wú)具體措施落地，但它已足以改變人們的的想法，故可立即導致預期的轉變。

萬(wàn)科管理層必須采取有效措施，真正做到他們給出的“企穩、回升”的業(yè)績(jì)指引，以保持可信度。

從備受爭議的王石，到“寶萬(wàn)之爭”的全民討論，萬(wàn)科管理層贏(yíng)得股東和市場(chǎng)認可，只能是建立在高度信任的言行一致上。

萬(wàn)科當然還有信任基礎。

5%的股息率，225億元的凈利潤總量，仍然與龍湖、華潤、保利等保持在同一水平；20%的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)毛利率，也與市場(chǎng)保持一致。

7100億元已售未結資源，充足的土地開(kāi)發(fā)儲備；以成本法計算的經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)資產(chǎn)，前期大額投入基本結束，已實(shí)現超400億元營(yíng)業(yè)收入；行業(yè)最高等級的信用，能夠獲取更多投資機會(huì )。

“多談做好的行動(dòng)，少談做不好的理由?！边@句話(huà)出自萬(wàn)科去年成立的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)本部首席合伙人張海。

投資容錯度大大降低的當下，萬(wàn)科改變了之前分布式充分授權模式，成立了地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)本部，對全國93個(gè)城市56家公司進(jìn)行統籌管控。

總部管理層也不能閑著(zhù)，郁亮主動(dòng)擔當起首席客戶(hù)官的職責，祝九勝掛職長(cháng)租公寓業(yè)務(wù)第一負責人。

郁亮不止一次呼吁，投資者應該對萬(wàn)科的經(jīng)營(yíng)服務(wù)類(lèi)業(yè)務(wù)，進(jìn)行全新的估值。

當下，應該沒(méi)有人會(huì )懷疑，18萬(wàn)億元的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)已經(jīng)飽和轉而下降，經(jīng)營(yíng)服務(wù)類(lèi)業(yè)務(wù)的黃金時(shí)代已來(lái)。

也已經(jīng)被殘酷現實(shí)教育，沒(méi)有穩健發(fā)展的房企，活不過(guò)當下，沒(méi)有轉換到發(fā)展新模式的企業(yè)，就不會(huì )有未來(lái)。

萬(wàn)科肯定還有未來(lái)，但萬(wàn)科管理層必須兌現承諾，否則不會(huì )再有下一次的“德拉吉時(shí)刻”。

注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標題： 萬(wàn)科的“德拉吉時(shí)刻”