觀(guān)點(diǎn) 作者：觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體
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對于國內園區運營(yíng)商，這也是一個(gè)轉變思路的良好契機。
觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 兩個(gè)月前的廣州，有一批深耕產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的企業(yè)高層和行業(yè)精英，參與了2021觀(guān)點(diǎn)年度論壇的討論，與行業(yè)分享了產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新思路和新路徑。
然而時(shí)間短暫，還不足以就產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)這個(gè)細分領(lǐng)域更深入地展開(kāi)討論。
5月18日，2021觀(guān)點(diǎn)學(xué)徒計劃-線(xiàn)上季再度啟動(dòng)，在目前國內基礎設施公募REITs臨近這一背景下，聚焦產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和物流地產(chǎn)，關(guān)注行業(yè)的融資環(huán)境，探討業(yè)內對輕重資產(chǎn)的取舍，一起交流如何才能夠更好融入國家政策大環(huán)境。
截至目前，滬深兩交易所共計接收基礎設施公募REITs申報項目10個(gè)，其中產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)類(lèi)項目占到5個(gè)，具體可細分為3個(gè)產(chǎn)業(yè)園區和2個(gè)物流倉儲基礎設施。
由于REITs最主要的功能就是能夠幫助企業(yè)實(shí)現“投融管退”，盤(pán)活資產(chǎn)，會(huì )見(jiàn)到無(wú)論是產(chǎn)業(yè)園區還是物流園的發(fā)展商，都希望能參與到這一產(chǎn)品的發(fā)行。
與其他資產(chǎn)證券化產(chǎn)品不同，公募REITs強調底層資產(chǎn)的質(zhì)量，強調“強資產(chǎn)、弱主體”，與目前國內發(fā)行的多數“強主體”產(chǎn)品大相徑庭。
對于國內園區運營(yíng)商，這也是一個(gè)轉變思路的良好契機。
培育有生命力園區，抓住REITs發(fā)行窗口
關(guān)于地方的訴求，頤高集團研究院院長(cháng)鄭明偉表示，現在很多地方對于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目給出了更高的考核標準，比如稅收、企業(yè)招引、人才引進(jìn)、知識產(chǎn)權考核等方面，這給園區運營(yíng)水平給出了更高的要求，產(chǎn)業(yè)園區正朝著(zhù)高質(zhì)量發(fā)展的方向邁進(jìn)，成為城市傳統產(chǎn)業(yè)升級與創(chuàng )新產(chǎn)業(yè)培育的重要載體。
對于產(chǎn)業(yè)園區的數字化轉型，鄭明偉認為這是園區管理升級、服務(wù)升級和降本增效的必由之路。此外鄭明偉提出，在后疫情時(shí)代，園區招商面臨挑戰，應有效利用線(xiàn)上渠道，建立在線(xiàn)招商平臺，擴大客戶(hù)覆蓋面，更高效的將園區產(chǎn)品推送給潛在客戶(hù)，高效連接和積累客戶(hù)資源。
關(guān)于輕重資產(chǎn)的關(guān)系上，鄭明偉提到重資產(chǎn)投資建設和輕資產(chǎn)運營(yíng)服務(wù)可以互相融合與合作，兩者可以在資金、場(chǎng)地、招商運營(yíng)、產(chǎn)業(yè)創(chuàng )新服務(wù)、產(chǎn)業(yè)鏈打造等方面實(shí)現專(zhuān)業(yè)優(yōu)勢互補、融合發(fā)展，并表示目前這樣的合作需求空間很大。
中集產(chǎn)城副總裁、黨支部書(shū)記張一平將產(chǎn)城融合和傳統地產(chǎn)作了一個(gè)對比，他認為，傳統地產(chǎn)是資產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，是TO C的生意，是短跑；而產(chǎn)城融合是資產(chǎn)運營(yíng)的邏輯，是TO B的生意，是長(cháng)跑。
關(guān)于什么是資產(chǎn)運營(yíng)的邏輯，張一平進(jìn)一步介紹，認為資產(chǎn)運營(yíng)的邏輯是通過(guò)產(chǎn)業(yè)資源的聚集、產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈的打造，通過(guò)運營(yíng)賦能，形成產(chǎn)業(yè)高地，然后成為資產(chǎn)的價(jià)值高地。
張一平指出，園區招商應該思考客戶(hù)來(lái)這里能否活得更好、長(cháng)得更快，能否為客戶(hù)賦能，讓客戶(hù)之間產(chǎn)生化學(xué)反應，真正形成產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈。
“有生命力的園區一定要產(chǎn)生化學(xué)反應！”他強調。
在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)討論環(huán)節上，奧園集團執行董事、高級副總裁張俊站在民營(yíng)企業(yè)的角度發(fā)表了看法，指出民營(yíng)企業(yè)做產(chǎn)業(yè)要更多從現金流和抗風(fēng)險能力去看問(wèn)題。
國內REITs的政策逐步清晰，第一批公募REITs越來(lái)越近，REITs作為一種能有效實(shí)現資產(chǎn)“投融管退”的融資工具，無(wú)論是持有資產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商，還是私募基金管理人，都對此高度關(guān)注。
在這次會(huì )議中，信?；?REITs 平臺總經(jīng)理李文崢認為，有了REITs，市場(chǎng)到了一個(gè)很好的窗口，“REITs對于私募基金是一類(lèi)很好的業(yè)務(wù)”。
日新月異，把握倉儲物流發(fā)展新形勢
而新消費需求的出現對于倉儲物流提出了更高要求，比如有調查顯示，電商銷(xiāo)售需要的物流面積是傳統線(xiàn)下零售三倍以上。另外，在中國經(jīng)濟轉型和消費升級產(chǎn)業(yè)背景下，租戶(hù)也更為多元化。
對于倉儲物流行業(yè)來(lái)說(shuō)，這既是一個(gè)挑戰，也是一個(gè)機遇。
對此，新宜中國資本市場(chǎng)主管伍嘉彥分享了自己的看法。他認為，在業(yè)態(tài)方面，新消費能為不同的行業(yè)帶來(lái)創(chuàng )新，對于倉庫形態(tài)也有不同的要求，如冷鏈和中央廚房等；在區位方面，由于下沉市場(chǎng)更容易受線(xiàn)上推廣帶動(dòng)，所以新消費潮會(huì )對下沉城市有較強的推動(dòng)作用。
伍嘉彥指，區位判斷的準確性將成為投資管理的首要因素。產(chǎn)品則要尋求多元化，除了傳統干倉以外，還要考慮客戶(hù)對智慧產(chǎn)業(yè)園、冷鏈和中央廚房等不同業(yè)態(tài)的需求。
在討論環(huán)節上，戴德梁行中國區產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部主管、董事總經(jīng)理蘇智淵回顧了近年中國的物流地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)歷。他提到，國內高端物流市場(chǎng)是從2009年金融危機復蘇后一直發(fā)展到現在的，已走過(guò)了13個(gè)年頭，競爭也漸趨白熱化。
在物流地產(chǎn)項目選址問(wèn)題上，宇培集團副首席執行官兼首席投資官謝俞則認為，這些年選址的大原則沒(méi)有變，投項目要更加關(guān)注安全性，其次關(guān)注收益性。另外，就是要關(guān)注流動(dòng)性。
萊坊中國工業(yè)及物流高級董事鄭衛華則指出了物流地產(chǎn)的幾個(gè)優(yōu)點(diǎn)，物流地產(chǎn)土地利用率高、建筑形態(tài)對各類(lèi)產(chǎn)業(yè)兼容性好，比如工業(yè)甚至商業(yè)等。對于物流地產(chǎn)低稅收貢獻的這一弱點(diǎn)，鄭衛華表示不能簡(jiǎn)單下結論，更需要結合地理位置、地產(chǎn)規模、產(chǎn)業(yè)結構和運行時(shí)間來(lái)考察，若某物流地產(chǎn)項目區位不錯、規模足夠、產(chǎn)業(yè)和物流的結構比例合理，在運行一定時(shí)間后是可以達到期望的稅收目標。建議各地政府不要搞一刀切，而是需對工業(yè)和物流的復合業(yè)態(tài)做深入研判后定向供地。
熠躍首席運營(yíng)官李益謙就針對國內市場(chǎng)對REITs的熱切盼望提出了自己的不同看法。他認為，受到稅負不確定性、穩定運營(yíng)期及發(fā)行人自持比例限制，國內現在符合REITs發(fā)行的物流項目并不多，持有資產(chǎn)的一些開(kāi)發(fā)商和基金，出表意愿不是很強。
另外，他指出目前國內第一批REITs，有企業(yè)拿出了核心城市最優(yōu)質(zhì)的穩定收益項目，但放眼整個(gè)市場(chǎng)能夠且愿意拿出這樣的資產(chǎn)包，且后續能繼續做大REITs規模的企業(yè)屈指可數。因此，雖然短期內會(huì )看到幾個(gè)有示范效應的標的，但后續要順勢形成基建類(lèi)REITs潮并不容易，3-6萬(wàn)億的市場(chǎng)規模來(lái)日方長(cháng)，物流基金仍有充裕的生存空間。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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