投拓狗日記 作者：陽(yáng)新芽
來(lái)源：投拓狗日記（ID：ziguanshidai）
昨天，“紅寶+綠皮書(shū)學(xué)習群”里有人@我
“芽總，能不能講講『舊房轉讓』的土增稅計算”。
嗯，舊房轉讓在投拓工作中，其實(shí)非常常見(jiàn)。
比如在綠皮書(shū)“銀湖花香別苑“并購案中，一期二期竣備辦證部分就屬于舊房轉讓。
今天就『舊房轉讓』給大家做具體介紹：
1、新建房、舊房的界定；
2、舊房轉讓稅金計算步驟；
3、舊房轉讓土增稅抵扣項目金額的確認方式。
提示:這是市面上唯一把舊房轉讓稅費計算撕碎了講給大家聽(tīng)的。強烈建議轉發(fā)收藏方便下次學(xué)習。
#1
新建房、舊房的界定
（財稅字〔1995〕48號）規定：
新建房是指建成后未使用的房產(chǎn)。凡是已使用一定時(shí)間或達到一定磨損程度的房產(chǎn)均屬舊房。使用時(shí)間和磨損程度標準可由各省、自治區、直轄市財政廳（局）和地方稅務(wù)局具體規定。
一般來(lái)說(shuō)：
1.未竣備，屬于新建房；
2.已竣備，未辦產(chǎn)證、未使用，屬于新建房；
3.已竣備，已辦產(chǎn)證、未使用，不屬于在建工程。形式上可能按照銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品或銷(xiāo)售舊房
4.已竣備，已辦產(chǎn)證、已使用，按照舊房處理。
#2
稅費計算步驟
關(guān)于稅費的計算
先區分是自建房還是購置房，購置房很簡(jiǎn)單，根據買(mǎi)與賣(mài)間的增值差額計算即可。
計算方式如圖所示
新芽主要就『土增稅計算』和大家聊聊。
計算土增稅無(wú)非要搞清楚“增值額、稅率”
①計算收入
轉讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。
②匯集扣除項目金額
(一)取得土地使用權所支付的金額；
(二)開(kāi)發(fā)土地的成本、費用；
(三)新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價(jià)格；
(四)與轉讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；
(五)財政部規定的其他扣除項目。
③增值額
=（收入確定-扣除項目）
④稅率
土地增值稅采用四級超率累進(jìn)稅率
⑤應納稅額
=增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數
其中，扣除項目金額的確定，是最復雜的
接下來(lái)重點(diǎn)和大家聊。
#3
抵扣項目金額
舊房轉讓中，土增稅的扣除項目金額的認定方式有：重置成本法、歷史發(fā)票法和核定征收法三大類(lèi)。
①重置成本法
□適用：
對于能提供舊房及建筑物評估價(jià)格的情況。
□扣除金額項目如下：
1】房屋及建筑物的評估價(jià)格（由政府批準設立的房地產(chǎn)評估機構評定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格）；
2】取得土地使用權所支付的地價(jià)款；
3】按國家統一規定交納的有關(guān)費用（通常為評估費用）；
4】轉讓環(huán)節繳納的稅金（附加稅、印花稅，但契稅如果評估價(jià)中包含，則不再扣除）；
□注意事項
對取得土地使用權時(shí)未支付地價(jià)款或不能提供已支付的地價(jià)款憑據的，不允許扣除取得土地使用權所支付的金額。
□案例演算：
登山哥公司以3000萬(wàn)元（不含稅）出售一幢寫(xiě)字樓，土地性質(zhì)為商業(yè)用地，由于取得時(shí)間較早，檔案管理混亂，無(wú)法提供土地出讓金的支付原始憑證等資料。登山哥委托資產(chǎn)評估公司評估，評估土地價(jià)值為1200萬(wàn)元，按照成本法對于寫(xiě)字樓進(jìn)行評估，重置成本為1000萬(wàn)元，成新率60%，登山哥支付評估費10萬(wàn)元。假設，與轉讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金（城建稅、教育費附加、印花稅）=120萬(wàn)。
解析：
⑴扣除項目=1000*0.6+0+120+10=730（萬(wàn)元）
⑵增值額=3000-730=2270（萬(wàn)元）
⑶增值率為2270÷730=310%
⑷應納土增稅稅額=2270×60%-730×35%=1106.5（萬(wàn)元）。
注意，根據規定
對取得土地使用權時(shí)未支付地價(jià)款或不能提供已支付的地價(jià)款憑據的，不允許扣除取得土地使用權所支付的金額。故（1）中扣除合計+0。
②歷史發(fā)票法
□適用：
不能取得評估價(jià)格，但能提供購房發(fā)票的情況。
□扣除金額項目如下：
1】購房發(fā)票金額（取得土地使用權所支付的金額”以及“舊房及建筑物的評估價(jià)格”兩部分）
2】加計扣除；
3】轉讓環(huán)節繳納的稅金（附加稅、印花稅，且含原始購入環(huán)節的契稅）
□注意事項
（國稅函〔2010〕220號）規定：
“納稅人轉讓舊房，凡不能取得評估價(jià)格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當地稅務(wù)部門(mén)確認，《條例》第（一）、（三）項規定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額每年加計5%計算，購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開(kāi)具之日止，每滿(mǎn)12個(gè)月計一年；超過(guò)一年，未滿(mǎn)12個(gè)月但超過(guò)6個(gè)月的，可以視同為一年。
對納稅人購房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數。
□案例演算：
登山哥公司擬以800萬(wàn)元出售一幢使用2年零9個(gè)月的別墅住宅。該別墅住宅原始購買(mǎi)發(fā)票金額為200萬(wàn)元。支付房地產(chǎn)轉讓有關(guān)費用10萬(wàn)元。該房產(chǎn)無(wú)評估價(jià)值。假設與轉讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金=40萬(wàn)元。
解析：
⑴扣除項目=200×(1+3×5%)+40+10=280（萬(wàn)元）
⑵增值額為800-280=520（萬(wàn)元）
⑶增值率為520÷280=185%
⑷應納土增稅稅額
520×50%-280×15%=218（萬(wàn)元）
③核定征收法
□適用：
既沒(méi)有評估價(jià)格，又不能提供購房發(fā)票的情況，實(shí)行核定征收。
□核定征收率：
核定征收率原則上不得低于5%，各省級稅務(wù)機關(guān)結合本地實(shí)際，區分不同房地產(chǎn)類(lèi)型制定核定征收率。
□案例演算：
登山哥公司以1000萬(wàn)元出售300平方米辦公樓。該辦公樓既無(wú)法取得評估資料，也不能找到原始購買(mǎi)發(fā)票。假設核定征收率為15%，轉讓價(jià)1000萬(wàn)公允，求應納土地增值稅。
解析：
⑴大疆房地產(chǎn)辦公樓轉讓收入1000萬(wàn)元
⑵核定征收率15%
⑶應納土增稅稅額1000×15%=150（萬(wàn)元）
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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