作者：丁祖昱

來(lái)源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）

2020年，行業(yè)銷(xiāo)售數據整體超預期，全國商品房銷(xiāo)售面積達到17.6億平方米，同比增長(cháng)2.6%，比預期增加1.1個(gè)百分點(diǎn)，增速比前11月提高1.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷(xiāo)售面積15.5億平方米，同比增長(cháng)3.2%。商品房銷(xiāo)售額17.4萬(wàn)億元，增長(cháng)8.7%，增速比前11月提高1.5個(gè)百分點(diǎn)，比上年提高2.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷(xiāo)售額15.5萬(wàn)億元，增長(cháng)10.8%。

單月數據來(lái)看，12月全國商品房銷(xiāo)售表現翹尾，是支撐全年行業(yè)增速超預期的關(guān)鍵，究其原因，主要是融資與信貸層面雙雙收緊的大背景下，加速房企追趕銷(xiāo)售回款的進(jìn)度。其中，商品房銷(xiāo)售面積、金額分別為25252萬(wàn)平方米、24644億元，較11月分別環(huán)比增長(cháng)44%和42%，打破2019年年末高點(diǎn)成為近5年單月銷(xiāo)售規模最高。

當前商品房銷(xiāo)售指標同比增速仍處于歷史較高水平，但后續增長(cháng)動(dòng)力已略顯不足。從同比增速來(lái)看，12月商品房銷(xiāo)售面積、金額單月同比分別增長(cháng)11.5%和18.9%，較10月高點(diǎn)分別下降4pts和5pts。其中，受各地區持續分化的市場(chǎng)表現影響，銷(xiāo)售面積增速已連續3個(gè)月收窄。

具體來(lái)看，2020年?yáng)|部及西部地區市場(chǎng)發(fā)展良好，全年商品房銷(xiāo)售規模分別同比擴大7.1%和2.6%，均高于全國水平。而至12月末中部及東北地區商品房銷(xiāo)售面積仍同比下降1.9%和1.7%，市場(chǎng)遠未恢復疫情前水平。

全國月度商品房銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售金額及其同比走勢（單位：萬(wàn)平方米、億元）

數據來(lái)源：國家統計局

全國歷年商品房銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售金額同比走勢（單位：萬(wàn)平方米、億元、%）

數據來(lái)源：國家統計局

根據全國商品房銷(xiāo)售面積、金額估算來(lái)看，12月商品房銷(xiāo)售均價(jià)繼續回落，降至9759元/平方米,全國市場(chǎng)商品房銷(xiāo)售壓力仍舊較大，以?xún)r(jià)換量、加緊回款已成為廣泛銷(xiāo)售手段和目標。

從全國70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格來(lái)看,70城房?jì)r(jià)穩中略漲，其中一手房房?jì)r(jià)同比僅一線(xiàn)城市漲幅擴大，二線(xiàn)及三四線(xiàn)城市漲幅均繼續收窄。二手房市場(chǎng)房?jì)r(jià)表現與一手房一致，其中一線(xiàn)城市12月環(huán)比翹尾，漲0.5%漲幅擴大。其余各能級城市整體環(huán)比漲幅均持平或收窄。

具體到城市而言，銀川一手房均價(jià)漲幅最高，同比增14%，二手房均價(jià)深圳漲幅居首位，同比增長(cháng)14%。

2019年1月以來(lái)70城及各能級城市新建商品住宅價(jià)格指數同比走勢

數據來(lái)源：國家統計局

2019年1月以來(lái)70城及各能級城市二手商品住宅價(jià)格指數環(huán)比走勢

數據來(lái)源：國家統計局

2020年全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額達到141443億元，同比增長(cháng)7.0%，增速比前11月份提高0.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資104446億元，增長(cháng)7.6%。

單月來(lái)看，12月全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額為11951萬(wàn)平方米，環(huán)比降7.61%，同比漲幅收窄至9.4%。

值得注意的是，受融資端“三條紅線(xiàn)”的影響，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額單月同比增速已連續3個(gè)月收窄，至12月已降至10%以下，后續增長(cháng)勁頭略有乏力。

全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額月度走勢（單位：億元）

數據來(lái)源：國家統計局

值得注意的是，國家統計局數據顯示，房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積和竣工面積加速背離。2020年，竣工面積為9.12億平方米，同比減少4.9%。與之形成明顯反差的是，銷(xiāo)售面積同比正增長(cháng)，兩者差距有擴大趨勢。究其原因，一方面受疫情影響，工期普遍延后，加速竣工增速回落。

實(shí)際上，我在“丁祖昱評樓市”年度發(fā)布會(huì )上就有提出，2020年行業(yè)面臨的第十個(gè)巨大挑戰就是銷(xiāo)售、竣工加速背離。自2015年開(kāi)始，銷(xiāo)售面積不斷上升的同時(shí)，竣工面積卻不斷負增長(cháng)，這是非常奇怪的現象。

2015年-2020年全國商品房銷(xiāo)售面積、房屋竣工面積（單位：億平方米）

數據來(lái)源：國家統計局

從新開(kāi)工情況來(lái)看，2020年全年房屋新開(kāi)工面積224433萬(wàn)平方米，下降1.2%，但累計仍未回正。12月單月新開(kāi)工面積為23348萬(wàn)平方米，同、環(huán)比分別增長(cháng)6.3%和14.6%，年底“翹尾”，究其原因，主要是因為房企縮短項目周期、加快可售貨值入市的策略，疊加傳統銷(xiāo)售節點(diǎn)刺激所致。

但值得注意的是，對比來(lái)看12月同比增速略低于2019年同期7.4%同比增速。一方面，2020上半年房企土地購置面積仍處于歷史低位，待開(kāi)發(fā)土地的減少制約了新開(kāi)工面積的增長(cháng)；另一方面融資收緊導致房企對開(kāi)工繼續采取保守態(tài)度，在新開(kāi)工進(jìn)度上審慎而行。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)新開(kāi)工面積月度走勢（單位：萬(wàn)平方米）

數據來(lái)源：國家統計局

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購置面積25536萬(wàn)平方米，同比上年下降1.1%，降幅收窄10.3個(gè)百分點(diǎn)。值得一提的是，年末土地市場(chǎng)“翹尾”如期而至，12月成交土地4945萬(wàn)平方米，同比增21%，規模創(chuàng )年內新高。

全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購置面積增速

事實(shí)上，房地產(chǎn)業(yè)仍然是中國經(jīng)濟的壓艙石和穩定劑，未來(lái)幾年商品房銷(xiāo)售額可能還會(huì )繼續增長(cháng)，但銷(xiāo)售面積很難有大幅度的突破，行業(yè)已步入無(wú)增長(cháng)時(shí)代。中國房地產(chǎn)從不確定性走向確定性，無(wú)論是政策、“黑天鵝”，還是整個(gè)行業(yè)的上下波動(dòng)，過(guò)去兩三年行業(yè)不確定性因素明顯增加。但2020年之后，特別是帶上“三條紅線(xiàn)”的“緊箍咒”，行業(yè)的發(fā)展方向變得非常清晰：高歌猛進(jìn)時(shí)代應該告一段落。

商品房銷(xiāo)售來(lái)看，2020年全國整體銷(xiāo)售規?；謴脱杆俚珔^域間分化明顯，部分城市房?jì)r(jià)同環(huán)比回落與銷(xiāo)售去化遇難凸顯熱市下“冷場(chǎng)陪跑”本質(zhì)。同時(shí)年末個(gè)人及企業(yè)貸款新政的實(shí)施將從銀行口徑對行業(yè)產(chǎn)生壓力，短期將影響部分城市成交表現。

在“三條紅線(xiàn)”下融資管控收緊的壓力下，房企資金運用將更加審慎，房企將更加專(zhuān)注于到位資金的運用，對于土拓投資與建安投資的投入出現明顯放緩。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額受前兩者影響已出現增長(cháng)降速，后續增速將短期面臨乏力。

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原標題： 超預期！2020年銷(xiāo)售投資創(chuàng )新高，這兩項指標仍未回正