小債看市 作者：小債看市
來(lái)源：小債看市（ID：little-bond）
隨著(zhù)大量債務(wù)到期、外部融資不暢，藍光發(fā)展流動(dòng)性緊張引發(fā)連鎖反應，“四川地產(chǎn)一哥”陷入資金困局。
01
非標逾期
近日，藍光發(fā)展（600466.SH）被曝非標逾期，旗下多只債券頻繁異動(dòng)。
據媒體報道，藍光發(fā)展已出現三家信托公司產(chǎn)品兌付逾期，目前正與興業(yè)信托就一筆延期支付的集合信托產(chǎn)品進(jìn)行談判。
5月26日，藍光發(fā)展旗下公司債跌幅擴大，其中“16藍光01”、“19藍光02”均跌超11%；分別報75元和79.81元；“20藍光02”跌超7%，報70元，三只債券均創(chuàng )上市以來(lái)新低。
《小債看市》統計，目前藍光發(fā)展存續債券16只，存續規模120.34億元，其中將有76.5億債券于一年內到期，集中兌付壓力較大。
存續債券到期分布
除此之外，藍光發(fā)展還存續3只美元債，存續規模10.5億美元，其中有一只3億美元票據將于明年1月到期。
《小債看市》了解到，藍光發(fā)展非標逾期傳聞開(kāi)始于今年初，隨后撤出上?？偛總髀?、大幅裁員、出售物業(yè)公司自救等消息頻出，資金鏈緊張程度可見(jiàn)一斑。
今年5月初，藍光發(fā)展先后被標普、穆迪下調評級，其中標普將其評級展望調整為負面，穆迪則將企業(yè)家族評級由“B1”下調至“B2”，其再融資環(huán)境惡化、融資成本將抬升。
02
據官網(wǎng)介紹，藍光發(fā)展成立于1990年，2015年在上交所重組上市，主營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和醫藥制造業(yè)務(wù)。
2019年，藍光發(fā)展旗下藍光嘉寶服務(wù)在港交所主板掛牌上市，構筑起“A+H股”雙資本平臺。
藍光發(fā)展官網(wǎng)
今年4月，藍光集團與藍光發(fā)展實(shí)際控制人楊鏗簽訂了《股份轉讓協(xié)議》，藍光集團擬通過(guò)協(xié)議轉讓方式，受讓楊鏗所持有1.78億股公司股份，約占公司股份總數的5.87%。
本次股權調整前，藍光發(fā)展由藍光集團持有46.86%，楊鏗直接持有11.45%；調整后藍光集團的持股比例上升至52.73%，從相對控股變?yōu)榻^對控股；而楊鏗轉讓的股份已超過(guò)其所持股份的50%，直接持股比例下降至5.58%。
股權穿透圖
2020年，藍光發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)現銷(xiāo)售金額約1035億元，同比增長(cháng)2%；實(shí)現銷(xiāo)售面積約1205萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)10%，但銷(xiāo)售權益比降至70%以下。
據克而瑞數據顯示，2020年藍光發(fā)展以926.7億操盤(pán)金額位居第39位，同比后退6位；以1073.1萬(wàn)平方米操盤(pán)面積位居第22位。
克而瑞房企銷(xiāo)售排行榜
近年來(lái)，在“快周轉”經(jīng)營(yíng)策略下，憑借較強的區域優(yōu)勢和分散的城市布局，藍光發(fā)展銷(xiāo)售規?？焖僭鲩L(cháng)，利潤水平大幅提升。
然而，2020年藍光發(fā)展業(yè)績(jì)出現下滑，實(shí)現營(yíng)業(yè)總收入429.57億元，同比增長(cháng)9.6%；實(shí)現歸母凈利潤33.02億元，同比下降4.53%。
值得注意的是，這是2016年以來(lái)藍光發(fā)展首次出現業(yè)績(jì)下滑，其2018和2019年凈利增速分別高達62.91%和55.53%。
盈利能力下滑的同時(shí)，藍光發(fā)展的經(jīng)營(yíng)獲現能力也出現惡化，2020年由于拿地和開(kāi)發(fā)支出增加，其經(jīng)營(yíng)性現金流凈額大幅流出61.27億元。
經(jīng)營(yíng)性現金流情況
截至2020年末，藍光發(fā)展總資產(chǎn)2582.64億元，總負債2118.68億元，凈資產(chǎn)463.96億元，資產(chǎn)負債率82.04%。
近年來(lái)，藍光發(fā)展的財務(wù)杠桿水平一直處在80%以上高位，如果加上永續債其負債水平和財務(wù)杠桿將更高。
財務(wù)杠桿水平
從房企融資新規“三道紅線(xiàn)”看，2020年末藍光發(fā)展凈負債率88.5%，剔除預收款后的資產(chǎn)負債率為73.03%，現金短債比為1.06，踩中一道紅線(xiàn)歸為“黃色檔”，有息負債規模年增速不得超過(guò)10%。
《小債看市》分析負債結構發(fā)現，藍光發(fā)展主要以流動(dòng)負債為主，占總負債的78%。
截至2020年末，藍光發(fā)展流動(dòng)負債有1667.87億元，主要為一年內到期非流動(dòng)負債，其短期負債合計279.76億元。
相較于短債壓力，藍光發(fā)展流動(dòng)性一般，其賬上貨幣資金有297.43億元，其中受限資金有8.5億，剛好可以覆蓋短債。
在備用資金方面，截至2020年末，藍光發(fā)展銀行授信總額為1207.4億元，未使用授信額度為884.32億元，具備一定的財務(wù)彈性。
銀行授信情況
在負債方面，藍光發(fā)展還有450.81億元非流動(dòng)負債，主要為長(cháng)期借款，其長(cháng)期有息負債合計428.59億元。
整體來(lái)看，藍光發(fā)展剛性負債有768.21億元，同比大增27%，主要以長(cháng)期有息負債為主，帶息債務(wù)比為36%。
可以看出，藍光發(fā)展有息負債增速明顯高于營(yíng)收增速，債務(wù)壓力巨大且融資成本也明顯高于同體量房企，2016年-2020年其融資成本分別為9.06%、7.19%、7.54%、8.65%和8.2%。
另外，值得注意的是，藍光發(fā)展少數股權權益比和損益比相差較大，存在“明股實(shí)債”嫌疑。
2020年，藍光發(fā)展的少數股權權益由199.07億激增至278.64億元，占比由51%增長(cháng)至60%；而少數股東損益卻從7億降至3.74億，占比從17%降至10%，估算其明股實(shí)債規模超200億。
在償債資金方面，藍光發(fā)展主要依賴(lài)于外部融資，以銀行借款為主。其融資渠道較為多元，除了發(fā)債和借款，還通過(guò)租賃融資、應收賬款、定增、股權質(zhì)押和信托等方式融資。
從占比上看，藍光發(fā)展銀行借款、債券和非標債務(wù)融資占比分別為39.96%、31.86%以及28.18%，可以看出其非標債務(wù)占比較大。
截至2021年4月，藍光控股已質(zhì)押8.85億股藍光發(fā)展股票，股權質(zhì)押率為62.21%，可以看出質(zhì)押率較高。
股權質(zhì)押風(fēng)險
在資產(chǎn)質(zhì)量方面，2017年以后藍光發(fā)展的存貨規模上升很快且數額龐大，主要為在建開(kāi)發(fā)項目，截至2021年一季末高達1771.08億元，存貨周轉率有所下降。
另外，截至2020年末藍光發(fā)展受限資產(chǎn)為574.07億元，是凈資產(chǎn)的1.24倍，主要為受限存貨，對資產(chǎn)流動(dòng)性產(chǎn)生不利影響。
從土儲上看，2020年藍光發(fā)展新增房地產(chǎn)項目60個(gè)，新增項目總建筑面積約962萬(wàn)平方米，計容建筑面積約716萬(wàn)平方米，可以看出其拿地面積低于銷(xiāo)售面積。
與藍光發(fā)展目前的銷(xiāo)售和開(kāi)工情況相比，其土地儲備規模略顯不足，未來(lái)新增土地儲備需求或進(jìn)一步加大資本支出壓力。
資金和償債壓力下，藍光發(fā)展開(kāi)始賣(mài)子求生。
2020年7月，藍光發(fā)展將核心業(yè)務(wù)之一的迪康藥業(yè)，以9億元交易對價(jià)出售給漢商集團；今年2月又將旗下物業(yè)公司藍光嘉寶，以48.5億元的價(jià)格轉讓給碧桂園服務(wù)。
今年4月，藍光發(fā)展甚至曝出要“賣(mài)身”，將所剩地產(chǎn)業(yè)務(wù)分三個(gè)板塊尋找下家，但隨后遭到公司辟謠。
總得來(lái)看，2020年藍光發(fā)展業(yè)績(jì)下滑，經(jīng)營(yíng)獲現能力惡化；有息負債不斷攀升，融資成本高企；存在大量“明股實(shí)債”嫌疑。
03
千億目標下極速狂奔
1990年，楊鏗從國企辭職下海，以生產(chǎn)汽車(chē)配件起步，后通過(guò)做電子電器市場(chǎng)進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，創(chuàng )立了藍光的前身“成都蘭光房屋開(kāi)發(fā)公司”。
2005年，趕上成都舊房改造，藍光順勢而為一路發(fā)展壯大。
藍光控股董事局主席楊鏗
2008年，藍光謀求上市，豪擲3.3億元拿下殼股迪康藥業(yè)29.9%的股權，卻在七年后才成功登陸資本市場(chǎng)。
起步于成都的藍光，后來(lái)堅持“區域集中-西部領(lǐng)先-全國拓展”的發(fā)展戰略，在保持成都本土競爭優(yōu)勢的同時(shí)，自2009年開(kāi)始正式啟動(dòng)全國化布局，于當年進(jìn)入昆明、重慶、自貢等城市。
2010年，藍光首次進(jìn)入北京，次年又進(jìn)入浙江嘉興，開(kāi)始布局長(cháng)三角地區。
2017年，楊鏗提出沖刺千億銷(xiāo)售額的計劃，想要以規模換取更大的市場(chǎng)及財務(wù)空間。憑借較強的區域優(yōu)勢以及契合市場(chǎng)需求的產(chǎn)品定位，藍光房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積及銷(xiāo)售金額持續保持增長(cháng)。
2016年，藍光銷(xiāo)售額從183.7億元上升到339.1億元，隨著(zhù)在全國范圍的推進(jìn)，2017和2018年其銷(xiāo)售金額快速增長(cháng)至582億元、855.39億元，近三年復合增長(cháng)率為68.48%。
2019年，藍光發(fā)展以1079.8億元的銷(xiāo)售金額排名第33位，正式跨入“千億俱樂(lè )部”行列。
也就是說(shuō)，從銷(xiāo)售百億到千億的突破，藍光僅用了四年時(shí)間。
同時(shí)，楊鏗的個(gè)人財富不斷上漲，他獲2019福布斯全球億萬(wàn)富豪榜第2057名，2019福布斯中國400富豪榜第296位。
2019年9月，藍光發(fā)展將總部搬遷至上海，劍指華東區域的擴張。
值得注意的是，在藍光銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售金額大幅增長(cháng)的同時(shí)，反映實(shí)際銷(xiāo)售額的權益銷(xiāo)售金額卻在下滑，2019年權益銷(xiāo)售金額為768.4億元。
近年來(lái)，楊鏗還在大力推進(jìn)多元化發(fā)展戰略，成立文旅集團，推出“水果俠”主題世界IP，但文旅項目難賺錢(qián)是業(yè)界共識。
另外，藍光這兩年高管團隊頻繁流失，多位副總裁級別的人物任職不久便離開(kāi)。
2020年4月，藍光曾經(jīng)的“二把手”張巧龍、副總裁王萬(wàn)峰雙雙辭任非執行董事；四個(gè)月后人力“一把手”孟宏偉也提出了離職。
而藍光人事變動(dòng)頻繁的根本原因，是其開(kāi)啟了“二代接班”模式，核心團隊的頻繁離職，給藍光的經(jīng)營(yíng)戰略執行和落地，帶來(lái)了不小的阻礙。
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