作者：觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體

來(lái)源：觀(guān)點(diǎn)（ID：guandianweixin）

觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 依舊是頭部房企里面最晚公布年報的。4月19日，保利發(fā)展公布其2020年財報。

相比去年的“業(yè)績(jì)及分紅均遠超預期”，今年數據公布前后，投資者的情緒大多稍顯悲觀(guān)。

仍有小部分股民抱著(zhù)僥幸的樂(lè )觀(guān)預期，不過(guò)今天公布的最終數據與稍早前公布的業(yè)績(jì)快報出入不大。

報告期內，公司實(shí)現營(yíng)業(yè)總收入2432.08億元，同比增長(cháng)3.06%；實(shí)現凈利潤 400.48 億元，同比增長(cháng) 6.64%；歸母凈利潤 289.48 億元，同比增長(cháng)3.54%。凈利潤增幅微小，而2019年凈利潤同比大增43.61%；歸母凈利潤也同比大增47.9%。

2020年保利完成遲到的5000億銷(xiāo)售目標，同時(shí)毛利率下滑2.38個(gè)百分點(diǎn)至32.59%；這一年加大拿地投資，杠桿力度有所上調，也直接影響到經(jīng)營(yíng)現金流下降61.31%。

經(jīng)過(guò)2019年穩健增長(cháng)以后，外界認為，從保利歷年在盈利、負債與規模增長(cháng)的起伏曲線(xiàn)來(lái)看，2020年將迎來(lái)下一個(gè)調整負債、銷(xiāo)售、投資的周期。

該年銷(xiāo)售同比增長(cháng)8.88%，這是2016年以來(lái)的最低增速。不過(guò)在行業(yè)整體受疫情影響的環(huán)境下，橫向對比在頭部房企中增幅居中位。

2017年，保利喊出要“重回前三”，以及2017年沖刺3000億、三年內突破5000億的戰略目標。此后三年，保利分別達成了3092億、4048億和4618億銷(xiāo)售，增速分別達47.2%、30.9%和12.91%。

目前保利依舊穩坐第五位置，不過(guò)與前一名的融創(chuàng )的差距有所拉近，相差減少至700多億，2019年則相差將近千億；而距離進(jìn)入前三還有2000億的差距。

年內，第一季度因疫情重創(chuàng )，保利的銷(xiāo)售全面受挫，單月銷(xiāo)售只有200億元的量級，銷(xiāo)售累計下降35.24%；不過(guò)從4月開(kāi)始銷(xiāo)售回正以后，連續8個(gè)月單月銷(xiāo)售額創(chuàng )歷史新高。

下半年繼續發(fā)力，到三季度銷(xiāo)售開(kāi)始出現同比大增，其中7月增速達79.8%，使得累計銷(xiāo)售降幅由11.1%迅速收窄至2.33%；一直為負增長(cháng)的總銷(xiāo)售額也在8月份開(kāi)始呈現同比正增長(cháng)2.29%。

期內一二線(xiàn)城市及38個(gè)核心城市銷(xiāo)售貢獻分別為74%和75%；分區域來(lái)看，珠三角及長(cháng)三角銷(xiāo)售合計占比達52%，較去年提升6個(gè)百分點(diǎn)。

2020年公司在16個(gè)城市排名市場(chǎng)第一，39個(gè)城市排名市場(chǎng)前三。單城簽約過(guò)百億城市15個(gè)，較2019年增加2個(gè)，合計銷(xiāo)售貢獻超2700億元，其中廣州、佛山合計銷(xiāo)售規模超820億元，成都超200億元，上海、杭州、南京、北京等超100億元。

2020年保利實(shí)現新開(kāi)工面積4630萬(wàn)平方米，竣工面積3986萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售面積3409萬(wàn)平方米。相比2019年新開(kāi)工面積有所下降，但是竣工面積有大幅增長(cháng)約1000萬(wàn)平方米。

截至2020年底，保利擁有在手資源17096萬(wàn)平方米，其中38個(gè)核心城市占比65%；待開(kāi)發(fā)面積7747萬(wàn)平方米，可滿(mǎn)足未來(lái)2-3年的開(kāi)發(fā)需求。

對規模增長(cháng)仍有想法的保利，在2020年大多數房企收縮投資降負債時(shí)，其進(jìn)行了大手筆抄底拿地。

年內拓展項目146個(gè)，新增容積率面積3186萬(wàn)平方米，拓展成本2353億元，分別同比增長(cháng)19%和51%；按此計算該年拿地銷(xiāo)售比達46.79%，2019年則為33.7%。

保利表示，公司全年38個(gè)核心城市拓展金額占比達83%，同比提升4個(gè)百分點(diǎn)，新增貨量中住宅類(lèi)占比約85%。不過(guò)受資源集中的影響，拓展平均樓面地價(jià)提升至7388元/平方米，相比2019年增長(cháng)27%。

根據披露，年內保利的拓展溢價(jià)率為13%，相對而言“高總價(jià)”是主要打法。

比如，其于6月29日，以底價(jià)66億元摘得東莞虎門(mén)高鐵站TOD地塊，另配建工程需投資23億元；同日還聯(lián)合僑鑫，以底價(jià)33.49億元競得廣州天河科韻路一宗宅地，折合樓面價(jià)41329元/平方米。

10月26日，保利再以46.9億元將廣州琶洲一宗宅地納入，溢價(jià)率29.2%，樓面價(jià)列廣州全市第三；10月30日聯(lián)合金地以底價(jià)77.6億摘大連甘井子區5宗地塊；12月28日以77.5億元競得佛山南海商住地，地塊總價(jià)、單價(jià)均為佛山第二高。

臨近年末之時(shí)，保利加大了抄底投資。12月16日保利召開(kāi)的臨時(shí)董事會(huì )上，將2020年度投資計劃從3150億元調整至3350億元，增長(cháng)幅度為200億元。這多被解讀為，上調的投資額大概率將撥至土地支出款項。

年報中顯示——“尤其在下半年土地市場(chǎng)趨于理性時(shí)，公司集中發(fā)力獲取資源，三、四季度拓展金額占全年總投入的65%”。

在土儲權益比例上，保利該系數從2015年76%降至2018年的65.2%，幾乎是歷史最低點(diǎn)。2019年保利有意識地提高拓展項目權益比例，拓展金額權益占比回升到七字頭達71%。

截至2020年上半年，保利新增土儲權益比再提升至73%；不過(guò)下半年加速擴儲后，權益比又略有下降。全年數據則并未在“經(jīng)營(yíng)情況討論與分析”中有披露。

2020年保利經(jīng)營(yíng)性現金流情況出現大幅變動(dòng)。三季報數據顯示，截至期末經(jīng)營(yíng)性現金流由2019年同期的92.21億元降至-181.6億元，降幅達296.92%。

不過(guò)到2020年底，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現金流量?jì)纛~為151.5億元，同比下降61.31%，降幅依舊不小。年報解釋其主要原因是項目投資規模增加，支付合作單位往來(lái)款增加。

此外相比2019年表現突出的凈利大幅優(yōu)化，2020年凈利潤僅是微升3.54%，遠低于市場(chǎng)預期，這也是2017年以來(lái)增速最低的。據觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體對比，2016-2019年，保利歸母凈利潤增速分別為0.6%、25.86%、20.92%和47.9%。

而毛利率為32.59%，同比下降2.38個(gè)百分點(diǎn)，主要由于2017-2018年獲取的高地價(jià)項目成為結轉主力，相應拉低利潤率水平。有解讀稱(chēng)——保利的毛利率可能到了階段性低點(diǎn)。

年報中亦提出，保利目前將開(kāi)發(fā)周期提效近 4個(gè)月，其中新項目首開(kāi)提效近 2 個(gè)月；此外在成本管控方面，標準化產(chǎn)品推廣的集采率95.3%同比提升約 3 個(gè)百分點(diǎn)，有助于項目盈利水平的提升。

另一方面，隨著(zhù)合作項目增多并逐步進(jìn)入結轉期，年內實(shí)現投資收益61.41億元，同比增長(cháng)65.91%。同時(shí)，公司本年稅金等支出的減少有效對沖了毛利下滑的影響，2020年凈利率為16.47%，同比增長(cháng)0.56個(gè)百分點(diǎn)。

截至2020年底，保利發(fā)展資產(chǎn)負債率78.69%，剔除預收賬款資產(chǎn)負債率68.74%，凈負債率56.55%，現金短債比1.82，均符合“三道紅線(xiàn)”中綠檔企業(yè)標準。

年內，保利新增直接債務(wù)融資83.1億元，平均成本3.60%，以低成本儲備長(cháng)期發(fā)展資金。截至期末有息負債綜合成本約4.77%，同比降低0.18個(gè)百分點(diǎn)。賬面有息債務(wù)總額2968億，其中一年內到期短債為21.76%

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原標題： 凈利微增未達預期保利2020年逆勢拿地與控制負債