在收并購實(shí)操過(guò)程中，如果某公司旗下業(yè)務(wù)相對復雜，不僅開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，而且還有實(shí)業(yè)業(yè)務(wù)

那么對于該公司名下房地產(chǎn)項目的收購就會(huì )變得尤為復雜

常規的收購模式包括股權轉讓和在建工程（土地使用權）轉讓?zhuān)谶@種情況下就會(huì )失靈

首先股權轉讓方式下難以將目標公司的其他業(yè)務(wù)甚至是債權債務(wù)關(guān)系完全剝離

其次在建工程或土地使用權的轉讓方式，不僅會(huì )受到25%開(kāi)發(fā)投資額的限制，而且在前期將會(huì )繳納巨額的稅費

拋開(kāi)以上兩種方式，本文將著(zhù)重闡釋公司分立+收購新設項目公司股權的方式

這也是知識星球的星友們經(jīng)常提及的問(wèn)題

首先需要了解公司分立的概念

公司分立是指一個(gè)公司依照有關(guān)法律、法規的規定分成兩個(gè)或兩個(gè)以上公司的法律行為

按照被分立企業(yè)在分立后是否存續，分為存續分立（被分立企業(yè)繼續存續）與新設/解散分立

當公司在決定分立時(shí)，無(wú)論是存續分離還是新設分立都需要基于一定的先決條件

“應當由公司董事會(huì )擬定分立方案并交由公司股東會(huì )以特別決議的方式即必須經(jīng)出席會(huì )議的股東所持表決權的三分之二以上審議通過(guò)”

而且在涉及國有資產(chǎn)時(shí)，則需要獲得履行出資人職責的國資監管機構決定

綜合來(lái)看，兩者分立的方式區別如下：

新設分立

存續分立

公司分立無(wú)論是從工商變更還是稅務(wù)清算、業(yè)務(wù)剝離等角度來(lái)看都是相對復雜的

總結以下，完成公司分立主要分為以下九個(gè)步驟

（1）公司分立的合法性批準

即，公司分立應當由公司董事會(huì )擬定分立方案并交由公司股東會(huì )以特別決議的方式即必須經(jīng)出席會(huì )議的股東所持表決權的三分之二以上審議通過(guò)

（2）確立分立基準日，編制資產(chǎn)負債表并通知債權人

（3）聘請評估機構對擬分立的資產(chǎn)進(jìn)行評估

（4）存續公司、新設公司的股東簽署分立協(xié)議

（5）稅務(wù)有關(guān)部門(mén)進(jìn)行匯算清繳

（6）辦理新公司設立工商登記以及存續公司變更登記

收并購項目中，無(wú)論對于那種收購方式都是有利有弊，且都需要關(guān)注在股轉或資產(chǎn)轉讓中的稅務(wù)問(wèn)題

核心討論的焦點(diǎn)還是在于所得稅、土地增值稅、增值稅等三大稅種

對于分立模式而言，三大稅費的征收及處理方式和原則如下：

一、所得稅

法律依據：

《關(guān)于企業(yè)重組業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理若干問(wèn)題的通知》（財稅〔2009〕59號）規定：公司分立可以按一般性稅務(wù)處理或特殊性稅務(wù)處理

特殊性稅務(wù)處理要求在重組后連續12個(gè)月內，不得轉讓所取得的股權。

實(shí)操處理：公司分立時(shí)，被分立企業(yè)繼續存在，其資產(chǎn)損失的對價(jià)為股東取得的新企業(yè)的股權，該部分價(jià)值應當視同被分立企業(yè)分配來(lái)進(jìn)行處理

二、增值稅

將全部或者部分實(shí)物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權、負債和勞動(dòng)力一并轉讓的，不征收增值稅

三、土地增值稅

法律依據：根據《關(guān)于企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》（財稅〔2015〕5號）的規定：

“企業(yè)分設為兩個(gè)或兩個(gè)以上與原企業(yè)投資主體相同的企業(yè)，對原企業(yè)將國有土地、房屋權屬轉移、變更到分立后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)”

故，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)分立時(shí)原則上仍需繳納土地增值稅

案例分析：某A房地產(chǎn)有限公司，現有多個(gè)地產(chǎn)項目在建，其欲將其中的住宅項目轉讓給另一公司B

收購方案探討：

（1）股權轉讓?zhuān)?/p>

因B公司僅收購其中的寫(xiě)字樓部分，但是項目公司名下有多個(gè)地產(chǎn)在建項目，所以單純股權收購模式不成立

（2）土地使用權轉讓?zhuān)?/p>

首先項目尚未達到25%投資額的在建工程轉讓標準，其次該種模式下會(huì )面臨巨額的土地增值稅和增值稅，因項目獲取時(shí)間較早，原始土地有票成本極低，所以該模式也不適合

（3）存續分立+收購股權模式

該種模式最大的優(yōu)勢在于稅務(wù)方面的優(yōu)勢

首先：公司分立不屬于銷(xiāo)售行為，不應涉及增值稅

其次，若分立過(guò)程中并未發(fā)生非股權支付額，被分立企業(yè)可不確認分離資產(chǎn)的轉讓所得或損失，不計算所得稅

最后，也是最有爭議的點(diǎn)在于土增稅是否需要繳納以及如何合理規避該部分稅費

如前述，《關(guān)于企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》（財稅〔2015〕5號）的規定以及改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)

所以理論上土增稅是需要繳納的

但是實(shí)操層面，陌爺遇到過(guò)很多開(kāi)發(fā)商會(huì )基于稅費的考慮，在企業(yè)分立的過(guò)程中圍繞著(zhù)目標公司本身的主營(yíng)來(lái)操作（大部分都為實(shí)業(yè)公司），由此達到免征土地增值稅的效果

當然，從稅務(wù)征管的角度而言，該類(lèi)操作可能存在一定的瑕疵