作者：好貓

來(lái)源：好貓財經(jīng)（ID：haomaocaijing）

充分釋放利潤、降杠桿至安全范圍。

這家黑馬房企，從200億元銷(xiāo)售規模增長(cháng)到2000億元，僅僅用了五年時(shí)間，而后他們決心轉變發(fā)展模式：

“未來(lái)更看重經(jīng)營(yíng)效率，看重經(jīng)營(yíng)質(zhì)量”。

中南建設對管理層股權激勵的考核條件中承諾，2018年起連續四年歸母凈利潤，相較2017年的增長(cháng)幅度不低于：240%、560%、1060%、1408%。

這是不可思議的增長(cháng)幅度。

也就是說(shuō)，中南建設2020年需要完成70億元的歸母凈利潤（歸屬上市公司股東凈利潤）。年報顯示，中南建設實(shí)際完成70.8億元，同比大幅增長(cháng)70.2%。

凈利潤大幅增長(cháng)，得益于中南建設高速增長(cháng)帶來(lái)的未結算收入、毛利率的保持、銷(xiāo)售費用和管理費用的下降，以及聯(lián)合營(yíng)企業(yè)項目進(jìn)入結算階段。

凈利潤大幅增加，使得中南建設2020年度加權平均凈資產(chǎn)收益率高達28.18%，同比增加6.6個(gè)百分點(diǎn)。

當然，對于中小股東來(lái)說(shuō)，經(jīng)營(yíng)模式的轉變還在于是否愿意分享利潤。

中南建設2020年擬每股派發(fā)0.556元現金紅利，預計共派發(fā)21.27億元，占歸母凈利潤的30.05%，分紅占比首次突破30%。

如此一來(lái)，中南建設的股息回報率超過(guò)7.6%，在地產(chǎn)行業(yè)內名列前矛。

在“三條紅線(xiàn)”融資新規面前，這樣一家規?？焖僭鲩L(cháng)的房企，中小投資者更為擔憂(yōu)其高杠桿消化不良。

從年報來(lái)看，中南建設降杠桿很堅決，一個(gè)數據足以直觀(guān)體現。

在2020年年中的時(shí)候，中南建設的有息負債為781.4億元，到了年末的時(shí)候，有息負債數據僅僅微增至799億元。

可見(jiàn)，2020年三季度出臺的“三條紅線(xiàn)”新規，加快了中南建設降杠桿步伐。

加上股東權益和貨幣資金的增加，中南建設2020年末的凈負債率為97.3%。而在2017年最高峰時(shí)，中南建設的凈負債率高達236.9%。

有息負債不僅僅是總量控制，還在于長(cháng)短負債結構的改變，短期有息負債占總有息負債為29.25%，同比下降5個(gè)百分點(diǎn)，結構更加均衡。

“三條紅線(xiàn)”中，中南建設已經(jīng)達標兩條，凈負債率和現金短債比，另外一條扣除預收款項的資產(chǎn)負債率，受限于中南建設高額的合同負債暫未達標。

但合同負債是未結算的營(yíng)業(yè)收入，為中南建設的未來(lái)業(yè)績(jì)釋放奠定了基礎。

業(yè)績(jì)會(huì )上，中南建設管理層承諾，希望在明年達標最后一道“紅線(xiàn)”，主要措施是：

保持合理銷(xiāo)售增速，未來(lái)復合增長(cháng)率目標是10%，一方面降低預收款項，另一方面充分釋放利潤，增加股東權益；

增加少數股東權益，增加并表項目資本金；

針對性的調整資產(chǎn)負債表，在新增項目時(shí)動(dòng)態(tài)監測資產(chǎn)負債，以隨時(shí)做出調整。

無(wú)論是泰禾的2000億元“魔咒”，還是金茂的業(yè)績(jì)“暴雷”，都預示著(zhù)2000億元銷(xiāo)售規模，是一家房企發(fā)展模式轉變的關(guān)鍵節點(diǎn)。

規模增長(cháng)、利潤釋放、控制負債，則可以成功實(shí)現從規模向質(zhì)量轉變，如果一味追求規模，同時(shí)管理水平掉檔，在目前融資新規中，“暴雷”幾乎無(wú)可避免。

中南建設給出的經(jīng)驗，用一組數據可以總結：

從2015年銷(xiāo)售規模增長(cháng)開(kāi)始，到2020年為止，中南建設的銷(xiāo)售規模增長(cháng)了10倍，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的現金流入增長(cháng)了4倍，有息負債僅增長(cháng)了2.5倍，融資活動(dòng)的現金流入增長(cháng)了2.7倍。

這是一個(gè)蘊涵著(zhù)諸多信息的數據，簡(jiǎn)單來(lái)講，那就是“野心需要匹配能力、克制有時(shí)比努力重要”。

資本市場(chǎng)對中南的降杠桿反應積極，年報發(fā)布的次日，中南股價(jià)翻紅往上。

2020年末，評級機構穆迪將中南建設主體信用評級從B2正面上調至B1穩定；標準普爾將中南建設的長(cháng)期發(fā)行人信用評級由B穩定上調至B+穩定。

目前來(lái)看，這是一個(gè)2000億規模房企降杠桿的最佳樣本。

注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標題： 一個(gè)果斷降杠桿的黑馬樣本