作者：內幕君

來(lái)源：地產(chǎn)風(fēng)聲（ID：fangshi488）

不做大哥好多年。

1

98年亞洲金融危機風(fēng)暴下，廣東省在香港創(chuàng )辦的粵海企業(yè)集團以及在澳門(mén)的南粵公司，都向省里打報告說(shuō)：

公司資金十分緊張，面臨違約風(fēng)險。

那年九月，粵海有一筆7200萬(wàn)美元的商業(yè)票據到期，眼看沒(méi)錢(qián)還，粵海想著(zhù)“以債養債”，但沒(méi)有銀行愿意借錢(qián)給它。當家長(cháng)的廣東省政府只好動(dòng)用財政節余替子還債。

沒(méi)想到的是，“熊孩子”欠的錢(qián)不是一筆兩筆，而是一筆接著(zhù)一筆?；浐Ｗ约航淮嘿Y不抵債45億港元。

省里請畢馬威去審計，結果讓省里領(lǐng)導們倒吸一口涼氣：

粵海資不抵債91.2億港元。

實(shí)際情況比聽(tīng)到的還要嚴重，畢馬威指出粵?！巴顿Y失當”、“債臺高筑”以及“弄假作假、帳實(shí)不符”。南粵公司同樣問(wèn)題重重。

在黨中央、國務(wù)院的支持下，廣東省政府決定對南粵、粵海等幾家公司進(jìn)行債務(wù)重組，史稱(chēng)“粵海重組案”。

這在當時(shí)稱(chēng)得上是中國國營(yíng)企業(yè)規模最大的重組：

重組債務(wù)接近60億美元，涉及500多家企業(yè)、200多家債權銀行、1000多家貿易債權人。

事情之復雜、局面之被動(dòng)可想而知。

但僅用兩年，“粵?！背晒χ亟M，第三年已經(jīng)扭虧為盈。到2004年，公司恢復派發(fā)股息，外界直呼“粵海奇跡”。

枯木能回春，離不開(kāi)一個(gè)叫武捷思的人。

2

這個(gè)人是個(gè)金融專(zhuān)家。

1999年，經(jīng)濟學(xué)博士、高級經(jīng)濟師、時(shí)任廣東省長(cháng)助理的他，被派去香港負責“粵海重組”，協(xié)助當時(shí)的廣東省常務(wù)副省長(cháng)。

在省府牽動(dòng)推動(dòng)下，粵海集團、南粵集團和廣東省東江-深圳供水工程管理局重組成廣東粵?？毓?，武捷思任董事長(cháng)。

公司恢復派息的2004年，武捷思出了本《粵海重組實(shí)錄》，還原了這場(chǎng)牽動(dòng)風(fēng)云的重組。

由官轉商的武捷思對外界說(shuō)，“和當官相比，我更愿意做企業(yè)家?！?/p>

沒(méi)過(guò)多久，合生創(chuàng )始人朱孟依銜來(lái)金色的橄欖枝。

500萬(wàn)元年薪和2000萬(wàn)股認股權。

為了挖得武捷思，朱老農不惜下重金。2005年4月，武捷思加盟合生創(chuàng )展，擔任行政總裁。

但是合約期還沒(méi)到，2007年武捷思就離職了，原因是與朱孟依存在管理理念上的分歧。

連復雜的“粵海重組”都能搞定，卻搞不定一個(gè)合生創(chuàng )展，狗蛋說(shuō):

看來(lái)朱孟依是一個(gè)不好搞的老板。

從武捷思開(kāi)始，合生的每一任行政總裁都干不滿(mǎn)3年。

20天前，合生創(chuàng )展發(fā)公告宣布席榮貴辭任。作為合生創(chuàng )展第5任行政總裁，席榮貴努力待了26個(gè)月。

在席榮貴之前，合生行政總裁一度空置6年，更早之前，陳長(cháng)纓和薛虎都在這一位置上短暫停留過(guò)。

3

說(shuō)到底，還是因為家族化色彩濃厚。

朱家兩公子都在家族關(guān)聯(lián)企業(yè)上班，或搞投資或做商貿，小女兒朱桔榕繼承老父親衣缽干地產(chǎn)，并且早早就踏上接班人之路。

上大一的時(shí)候，朱孟依把她安排進(jìn)合生實(shí)習；上大三時(shí)，其它同齡人開(kāi)始琢磨怎么寫(xiě)畢業(yè)論文，小朱同學(xué)已經(jīng)當上總裁助理，分管財務(wù)、人力、行政等工作。

因為工作任務(wù)太重、壓力太大，朱桔榕沒(méi)修夠學(xué)分，沒(méi)能按時(shí)拿到人大金融專(zhuān)業(yè)的畢業(yè)證。她的班主任說(shuō)：有時(shí)候她不來(lái)上課。

對于無(wú)法拿按時(shí)畢業(yè)，朱桔榕解釋?zhuān)阂贿吂ぷ饕贿厡W(xué)習，時(shí)間不夠用，晚畢業(yè)一年對我也沒(méi)什么影響。

在狗蛋看來(lái)，如果是繼承家業(yè)，沒(méi)畢業(yè)也沒(méi)影響。

2012年3月26日，朱桔榕被委任為合生創(chuàng )展集團常務(wù)副總裁時(shí)，年僅22歲。公司發(fā)出人事公告后，內部猜測不段：

25天前，在公司效力18年的薛虎請辭執行董事兼行政總裁，是為了給朱桔榕讓路嗎？

從任命來(lái)看，“行政總裁”一職還空缺。當時(shí)朱桔榕回應媒體：我配合協(xié)助張懿。

張懿是朱老板用400萬(wàn)年薪和9萬(wàn)股股權從銀行挖來(lái)的，沒(méi)干過(guò)房地產(chǎn)，但一來(lái)就披掛董事局副主席戰袍，并分管財務(wù)，可見(jiàn)老朱一開(kāi)始還挺看重他。

但和同出銀行業(yè)的武捷思一樣，張懿在合生也沒(méi)待太久，2011年11月來(lái)，2013年7月走，兩年不到。

在狗蛋看來(lái)，職業(yè)化不徹底的家族企業(yè)背后，基本都站著(zhù)一個(gè)不放權的老板。

武捷思加盟合生除了頭一年，其余時(shí)光里沒(méi)啥話(huà)語(yǔ)權。外界說(shuō)“朱老農把權力牢牢抓在手里”。

這些年朱桔榕被推到臺前，朱孟依隱到幕后，但那雙無(wú)形的手從沒(méi)真正離開(kāi)過(guò)。

小霸王孫策把帥印給弟弟孫權時(shí)交待，“外事不決問(wèn)周瑜，內事不決問(wèn)張昭?！焙仙鷥炔縿t是，小事不決問(wèn)小朱，大事不決得問(wèn)老朱。

有一回春節，朱孟依給朱桔榕2萬(wàn)元發(fā)“開(kāi)門(mén)紅包”，朱桔榕想了想，自己用私房錢(qián)又添了10萬(wàn)。

小事情上，朱桔榕還是能做主的。

4

人來(lái)人往都作了浮云散，朱老板則給外界留下這樣的印象：

一個(gè)走“上層路線(xiàn)”的人。

從做第一個(gè)項目開(kāi)始，朱老板就展現出了擅于利用資源的一面。

上世紀80年代初，朱孟依在老家梅州豐順縣當包工頭，看到很多小商販沿街擺攤，沒(méi)有統一管理顯得城市雜亂無(wú)序，朱孟依就跑去找政府談，表示他可以出資搞條商業(yè)街，既方便城市管理還能收稅。

結果談成了，朱孟依從包工頭變成收租的包租公。

90年代朱孟依轉戰廣州，施展出來(lái)的拿地術(shù)也是令人望塵莫及。

1993年，朱老板在廣州郊區天河拿下總建100萬(wàn)平的地塊，當時(shí)還是一片農田，后建成華景新城。

外界不解：別人都在搶市中心，朱孟依為啥選擇去郊游？

后來(lái)大家就秒懂了。拿地沒(méi)多久，天河區被規劃為新的商業(yè)中心區。初入廣州就站穩腳跟，朱孟依幾年功夫開(kāi)發(fā)了十幾個(gè)項目，其中不少大盤(pán)，比如占地約3000畝的華南新城。

那時(shí)候還沒(méi)有公開(kāi)透明的土拍機制，拿地都是各憑本事。合生憑借廣州一城的開(kāi)發(fā)規模，就抵過(guò)萬(wàn)科在全國五大城市開(kāi)發(fā)的總規模，這背后少不了靈活的手腕。

2003年一場(chǎng)訴訟，讓人全方位立體化見(jiàn)識到這種靈活。

那年年初，廣州市天河科技園建設總公司提起訴訟，向被告索賠6個(gè)億。被告方有三個(gè)：

珠江投資、廖若清、南博置業(yè)。

三個(gè)都跟朱孟依有關(guān)。珠江投資和南博置業(yè)是朱家的企業(yè)，廖若清是廣州科技園實(shí)業(yè)公司的總經(jīng)理，這家公司是珠江投資和科技園建設總公司（下稱(chēng)建設公司）的合作企業(yè)，而廖若清是珠投委派的。

原告訴訟原因是，科技園實(shí)業(yè)名下374畝土地，被悄悄過(guò)戶(hù)到朱孟依公司了。

廖若清代表科技園實(shí)業(yè)與南博簽約，雙方合資成立一家新公司，南博占股95%。合同規定，由新公司向科技園實(shí)業(yè)支付土地前期開(kāi)發(fā)成本，4.045億元。

原按照容積率計算，分攤后的建面地價(jià)每平不超過(guò)800元。周邊毛坯房已經(jīng)賣(mài)到1萬(wàn)元一平。也就是說(shuō)，300多畝地賤“賣(mài)”給了朱孟依。

這么個(gè)賤賣(mài)法，原告方建設公司傻眼了，說(shuō)合同無(wú)效，理由是：按照珠投和建設公司此前的約定，科技園實(shí)業(yè)的總經(jīng)理對外簽訂合同要有董事長(cháng)的書(shū)面授權。

被告方提供的董事長(cháng)簽署的授權委托書(shū)，廣東省公安廳鑒定結果顯示：

5

一審判決，讓相關(guān)公司賠償土地差額和支付合同約定的土地開(kāi)發(fā)成本。

一共是4.5個(gè)億。

建設公司難以接受。一方面，等于判定“偽合同”有效；另一方面，自個(gè)沒(méi)收回應得的土地成本。

糾紛后來(lái)怎么平息的不得而知。

建設公司不久后改制，從國有企業(yè)轉成股份制公司。而合生在爭議地塊上建起了高端住宅項目“駿景南苑”。

原告方一個(gè)高管憤憤不平地說(shuō)：“太狠了，賺了那么多，土地都是從我們這里白拿的。朱孟依是有‘原罪’的?！?/p>

而你爭我?jiàn)Z的這些土地，當初政府劃撥時(shí)的性質(zhì)是工業(yè)用地。

吃官司的那些年，合生還是一輪掛在十二點(diǎn)方向的太陽(yáng)。

2004年，合生成為內地第一家銷(xiāo)售破百億的房企；同期萬(wàn)科銷(xiāo)售額在70億元左右，碧桂園32億，恒大只有14.4億。從規模上看，被王石稱(chēng)為“地產(chǎn)航母”的合生，是妥妥的業(yè)界一哥。

2005年，福布斯中國富豪榜單上，朱孟依以14.3億美元的財富排名第二。

盡管威名很足，但朱孟依始終保持低調，很少出現在媒體鏡頭前。翻來(lái)找去，網(wǎng)上關(guān)于朱老板的照片就那么幾張。

越是根深的大樹(shù)就越不會(huì )招搖。

《時(shí)代周報》的記者曾經(jīng)查詢(xún)工商資料得知，朱孟依旗下的珠江投資，最初是一位元帥研究會(huì )名下的集體所有制企業(yè)。這讓狗蛋想起文科曾經(jīng)寫(xiě)過(guò)的一句文案：

沒(méi)有一定的高度不適合如此低調。

巔峰之后的故事大家都知道了，一些媒體總結為：

地產(chǎn)航母的沉淪。

這些年，百強榜上已經(jīng)難覓合生的影子。2019年提速之下，合生賣(mài)了204個(gè)億創(chuàng )下新高，是同期萬(wàn)科銷(xiāo)售額的3.1%。

規?！懊阅恪绷它c(diǎn)，但能穿越周期做到小而不倒，不得不說(shuō)：

合生是一家神奇的公司。

2019年末房企總貨值排行榜上，合生以3195億貨值排在第43位，其中權益貨值3131億排在第28位。換句話(huà)說(shuō)，銷(xiāo)售榜百強外的合生，其實(shí)是個(gè)不折不扣的“大地主”。它手上98%的土儲都是自己的，貨真價(jià)實(shí)，不存在合作拿地從而“注水”撐數據。

這讓狗蛋很不解：除了今年180億北京搶地外，也沒(méi)見(jiàn)合生“剁手”過(guò)??！

我告訴他，很多是人家十年前，甚至二十年前就拿了的地。順便，我給狗蛋列了合生最近十年的毛利率：

40%、46%、43%、38.3%、30.8%、24.6%、27.6%、36.6%、49.1%、50%。

在上市房企毛利率平均30%左右的地產(chǎn)賽道，“沉淪的航母”才是那個(gè)種子選手。這里頭少不了土地溢價(jià)紅利的功勞。朱孟依曾在90年代初混跡香港，最終他學(xué)到了香港地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式的精髓。

現在的朱孟依有一項新愛(ài)好：“炒股”。

前幾天合生披露最近一年股權投資的情況顯示，其去年底花64億元買(mǎi)入小米、平安健康、平安保險等。按照最新股價(jià)，這筆投資浮盈35億左右。

從合生身上，喜歡做大哥的狗蛋得出一個(gè)新感悟：

注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議

本文由“地產(chǎn)風(fēng)聲”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有，未經(jīng)授權，請勿轉載，謝謝！

原標題： 前“地產(chǎn)大哥”沉默的日子