最近，地產(chǎn)圈有點(diǎn)不太平。

前有遠洋資本“收購”紅星地產(chǎn)，后有旭輝與融創(chuàng )“搶奪”彰泰，最近更是傳出了融創(chuàng )正盡調意圖收購TOP40房企藍光的新聞。

炸天團注意到，無(wú)論是遠洋、亦或是旭輝與融創(chuàng )，他們都有個(gè)共同的特征：身后都站著(zhù)保險公司。

三道紅線(xiàn)下，保險公司從“門(mén)口的野蠻人”搖身一變就成為了房企的搖錢(qián)樹(shù)，座上賓。

01

遠洋資本，作為遠洋集團旗下的投融資平臺成立于2013年2月。

在過(guò)去的8年時(shí)間里，其投資已經(jīng)涉及新能源、教育、風(fēng)電設備、金融資產(chǎn)管理、物流、商業(yè)地產(chǎn)、大健康等多個(gè)領(lǐng)域，特別是在收購盛洋投資后，其資管布局更是拓寬到了海外。

至2020年11月，遠洋資本的在管規模已超1200億?！?/p>

通過(guò)投資物流、大健康等與土地、空間高度相關(guān)的行業(yè)，遠洋資本為遠洋集團提供了大量的土儲。

在其他房企為“三道紅線(xiàn)”焦頭爛額之時(shí)，遠洋資本卻仍在大肆擴張，最新的動(dòng)作即入駐紅星地產(chǎn)盡調，計劃在6月底前完成對紅星地產(chǎn)的收購。

事實(shí)上，遠洋資本還對外揚言，一個(gè)紅星地產(chǎn)滿(mǎn)足不了胃口，還在繼續尋找投資標的。

遠洋資本對外攻伐不斷，收購頻頻，背后的底氣是什么呢？

答案很簡(jiǎn)單，因為遠洋集團背后站著(zhù)兩個(gè)金主爸爸：

大家保險，前身就是曾令很多房企聞之色變的安邦保險。

其中，中國人壽保險作為遠洋的第一股東，持股比例達29.59%，大家保險作為二股東，與前者的持股差距僅在0.01%。

這兩家保險機構加起來(lái)的股權比例達到了59.17%。嚴格意義上來(lái)說(shuō)，遠洋已是姓保險，名地產(chǎn)。

02

保險公司，是中國最有錢(qián)的金主之一，他們的錢(qián)來(lái)自于大量投保人的保費，但又不僅限于此。

因為保險公司的錢(qián)具有長(cháng)期性，甚至是不需要全部還的負債，所以保險公司在收取投保人的保費之后，會(huì )把這個(gè)錢(qián)分成兩個(gè)部分，一個(gè)是準備金，另外一個(gè)則是用來(lái)投資的。

也就是所謂的錢(qián)生錢(qián)，這個(gè)特性決定了保險公司將成為投資界的大佬。

另一邊，房地產(chǎn)行業(yè)的金融屬性，注定了資金才是房企的真正話(huà)語(yǔ)權，這也是地產(chǎn)下半場(chǎng)，房企和保險捆綁得越來(lái)越深的原因。

不止是遠洋，業(yè)內姓“?！钡姆科蟛辉谏贁?。

比如金地，前十大股東不是保險，就是投資公司，或者社保資金。

其中富德生命人壽和大家人壽的控股達到了50.26%。

于是有錢(qián)的金地，在別人想下手又手頭緊的2020年，豪橫的出手755億，拿了一宗又一宗的好地。

03

當然，險企那邊覬覦房地產(chǎn)行業(yè)也是已久，伴隨著(zhù)險資投資限額的提升，他們也是動(dòng)作頻頻。

平安就是其中的典型。

2015年以來(lái)，平安通過(guò)布局上市房企，先后成為旭輝、融創(chuàng )、金茂、華夏幸福的二股東，重倉過(guò)碧桂園、朗詩(shī)、招商蛇口等多家知名房企，與20多家房企發(fā)生關(guān)聯(lián)。

也因此收獲了一個(gè)新的稱(chēng)號：

房企的金主爸爸。

這位金主爸爸有多疼愛(ài)地產(chǎn)呢？

平安早年180億元戰投華夏幸福成為其第二大股東，等到華夏幸福暴雷時(shí)，外界才驚訝的發(fā)現，平安對華夏幸福的風(fēng)險敞口已經(jīng)高達540億元，而非當初的180億元。

保險入局地產(chǎn)，對房企的最大好處是，拓寬融資渠道，補充企業(yè)資金，降低了融資成本，有助于推進(jìn)房企各項業(yè)務(wù)的進(jìn)展。

近些年，不差錢(qián)的地產(chǎn)公司后面，都藏著(zhù)保險公司的身影。

比如，在收并購市場(chǎng)談個(gè)100億的收購案，就像是去菜市場(chǎng)買(mǎi)菜的孫宏斌，曾經(jīng)他的很大一部分錢(qián)就來(lái)自于平安系。

2016年老孫缺錢(qián)時(shí)，首先想到的是平安銀行，他把手中約87.6%的股權股權質(zhì)押了出去，平安保險和平安銀行得以入主融創(chuàng )成為二股東，直到2019年才悄然退出。

如今回看，那正是融創(chuàng )收并購最狠的幾年。

又比如保利，主動(dòng)引入泰康人壽，就是想在資金投入大、戰線(xiàn)拉得長(cháng)的養老產(chǎn)業(yè)，有更多合作和發(fā)展的空間。

前面提到的遠洋也是如此。

如此看來(lái)，險企和房企無(wú)疑是一對黃金搭檔。

而在 “三道紅線(xiàn)”出來(lái)后，險資的作用就更大了。

04

盡管去年 “三道紅線(xiàn)”只在12家房企試行，但監管層對房企降杠桿、去負債的要求上升到機制層面，早已讓所有房企聞風(fēng)喪膽。

為了不踩線(xiàn)，房企未雨綢繆地做了系列工作來(lái)優(yōu)化財務(wù)，包括加快資金周轉效率、促銷(xiāo)降價(jià)、控制債券融資規模、不再激進(jìn)拿地、將優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)打包上市等等。

在不得已的情況下，一些去負債壓力大、現金流緊張的房企，還會(huì )像開(kāi)篇提到的紅星地產(chǎn)一樣，選擇出售資產(chǎn)，轉讓項目公司股權。

另一部分房企，則積極引入險資，謀求自身持續穩健的發(fā)展。

如陽(yáng)光城，三道紅線(xiàn)被列入橙檔后，加快引入戰略投資泰康人壽和泰康養老入局。

引入保險公司做戰投，當然是因為保險的錢(qián)又多又便宜，可以為公司后續發(fā)展提供資金和資源支持，但其更大的算盤(pán)是：

在不喪失核心資產(chǎn)控制權前提下有效降低資產(chǎn)負債率。

因為無(wú)論是表內還是表外，險資進(jìn)來(lái)的錢(qián)都是體現不出來(lái)負債的。

就比如華夏幸福，如果不是平安主動(dòng)爆料，誰(shuí)又能知道平安入局華夏幸福的風(fēng)險敞口已經(jīng)達到了驚人的540億，甚至可能還不止呢？

可見(jiàn)，不管是出于輸血融資需求，還是降杠桿需要，險資入局都可以解決房企的這些痛點(diǎn)。

更重要的是，“三道紅線(xiàn)”以后，融資監管繼續擴大到銀行層面，即對銀行的房地產(chǎn)貸款、個(gè)人住房貸款占總額比例分別設定上限，對保險還是相對寬松的。

目前來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)一年難過(guò)一年已是顯而易見(jiàn)的事。

對房企來(lái)說(shuō)，如果能找到一家險企，然后緊緊抱住這個(gè)金主爸爸的大腿，在別人快墜下深淵時(shí)，自己能乘風(fēng)破浪一把，無(wú)疑是當下最美好的場(chǎng)景。