法治揚帆 來(lái)源：法治揚帆（ID：fazhiyangfan）
裁判要旨
1.以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內的建設用地使用權一并抵押。以建設用地使用權抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款規定一并抵押的，未抵押的財產(chǎn)視為一并抵押。
2.同一財產(chǎn)向兩個(gè)以上債權人抵押的，拍賣(mài)、變賣(mài)抵押財產(chǎn)所得的價(jià)款，若抵押權均已登記，按照登記的先后順序清償。
案號：
(2019)陜民終995號
審理法院：
陜西省高級人民法院
爭議焦點(diǎn)：
經(jīng)發(fā)公司主張對案涉的抵押房產(chǎn)所占范圍內的土地使用權享有抵押權并優(yōu)先受償能否成立？
案情簡(jiǎn)介
2015年12月11日，寧夏銀行西安分行與華江公司簽訂《授信額度協(xié)議》，約定寧夏銀行西安分行向華江公司提供授信額度人民幣5000萬(wàn)元整。經(jīng)發(fā)公司等人提供最高額保證擔保，并約定若華江公司未能按時(shí)還款導致經(jīng)發(fā)公司承擔保證責任，經(jīng)發(fā)公司有權向華江公司在一定范圍內追償。
同日，寧夏銀行西安分行與經(jīng)發(fā)公司簽訂《最高額保證合同》，約定經(jīng)發(fā)公司為全部債權在最高債權余額1000萬(wàn)元內提供連帶責任保證擔保。
經(jīng)發(fā)公司又與星王公司簽訂《反擔保抵押合同》，約定星王公司在1000萬(wàn)元內提供抵押反擔保，并將星王公司所有的27幢不動(dòng)產(chǎn)辦理抵押登記。
經(jīng)查，該抵押房產(chǎn)所涉的土地在星王公司為經(jīng)發(fā)公司辦理抵押前已作了抵押登記，抵押權人為長(cháng)安銀行絲綢之路支行。
陜西高院認為：
根據《物權法》第一百八十二條規定“以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內的建設用地使用權一并抵押。以建設用地使用權抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款規定一并抵押的，未抵押的財產(chǎn)視為一并抵押?！?，經(jīng)發(fā)公司享有案涉土地使用權的抵押權。
按照《物權法》第一百九十九條規定：“同一財產(chǎn)向兩個(gè)以上債權人抵押的，拍賣(mài)、變賣(mài)抵押財產(chǎn)所得的價(jià)款依照下列規定清償：（一）抵押權已登記的，按照登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權比例清償；（二）抵押權已登記的先于未登記的受償；（三）抵押權未登記的，按照債權比例清償?！?。
上訴人經(jīng)發(fā)公司的抵押權登記晚于長(cháng)安銀行絲綢之路支行，故上訴人清償順序在長(cháng)安銀行之后。一審判決對此未予支持屬適用法律不當，應予糾正。
裁判結果
西安中院作出（2019）陜01民初1146號一審判決：
一、華江公司向經(jīng)發(fā)公司償還代償款11899001.04元；
二、華江公司向經(jīng)發(fā)公司支付代償款利息；
三、華江公司向經(jīng)發(fā)公司支付違約金1000000元；
四、華江公司向經(jīng)發(fā)公司支付律師代理費400000元；
五、華江公司逾期不清償上述債務(wù)，經(jīng)發(fā)公司有權以星王公司提供的抵押物房產(chǎn)拍賣(mài)、變賣(mài)所得價(jià)款優(yōu)先受償；
六、被告王應虎、王輝對上述第一、二、三、四項華江公司應付債務(wù)承擔連帶清償責任。星王公司、王應虎、王輝承擔責任后有權向華江公司追償；
七、駁回原告其余訴訟請求。
陜西高院作出(2019)陜民終995號二審判決：
一、維持西安市中級人民法院（2019）陜01民初1146號民事判決第一、二、三、六項；
二、撤銷(xiāo)第七項；
三、變更第四項為：華江公司向西安經(jīng)發(fā)融資擔保有限公司支付律師代理費400000元、執行費40935.29元；
四、變更第五項為：經(jīng)發(fā)公司對星王公司所有的5幢房產(chǎn)及所占用范圍內的土地使用權拍賣(mài)、變賣(mài)所得價(jià)款次于長(cháng)安銀行絲綢之路支行優(yōu)先受償。
律師觀(guān)點(diǎn)
1. 在房、地分別抵押，兩個(gè)抵押權產(chǎn)生沖突的情形下，如何確定抵押權清償順序，實(shí)踐中一直存在爭議?，F《全國法院民商事審判工作會(huì )議紀要》第61條明確了房、地分別抵押，即建設用地使用權抵押給一個(gè)債權人，而其上的建筑物又抵押給另一個(gè)人的情況下，可能產(chǎn)生兩個(gè)抵押權的沖突問(wèn)題?；凇胺康匾惑w”規則，此時(shí)應當將建筑物和建設用地使用權視為同一財產(chǎn)。本案例中二審判決正確理解適用了該規定，具有典型意義和參考價(jià)值。
2. 在辦理抵押登記時(shí)，權利人應當及時(shí)、全面地查詢(xún)抵押房產(chǎn)及土地的擔保情況，避免陷入上述案例中經(jīng)發(fā)公司的困境。
3. 應予注意的是建設用地使用權抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財產(chǎn)。就該建設用地使用權實(shí)現抵押權時(shí)，應當將該土地上新增的建筑物與建設用地使用權一并處分，但該建設用地使用權的抵押權人無(wú)權優(yōu)先受償處分新增建筑物所得的價(jià)款。
相關(guān)法條：
注：《民法典》已于2021年1月1日施行，原《物權法》已廢止，相應規則已并入《民法典》“物權編”。
《民法典》第三百九十七條：以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內的建設用地使用權一并抵押。以建設用地使用權抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。
抵押人未依據前款規定一并抵押的，未抵押的財產(chǎn)視為一并抵押。
第四百一十四條：同一財產(chǎn)向兩個(gè)以上債權人抵押的，拍賣(mài)、變賣(mài)抵押財產(chǎn)所得的價(jià)款依照下列規定清償：
（一）抵押權已經(jīng)登記的，按照登記的時(shí)間先后確定清償順序；
（二）抵押權已經(jīng)登記的先于未登記的受償；
（三）抵押權未登記的，按照債權比例清償。
其他可以登記的擔保物權，清償順序參照適用前款規定。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議
本文由“法治揚帆”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有，未經(jīng)授權，請勿轉載，謝謝！
