觀(guān)點(diǎn) 作者：觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體
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廣州地區的存量市場(chǎng)競爭不斷升級，除了保利、富力等本地龍頭，更有升龍、龍湖等房企加碼，“新人”恒大，無(wú)疑將面臨更大的競爭。
觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 廟頭舊時(shí)叫做古斗，又名永泰。
這里是《廣州記》里的古兜村，“自此出海，溟渺無(wú)際”；這里是唐代劉禹錫筆下“連天浪靜長(cháng)鯨息”的海舶旅洋地；這里是有著(zhù)近兩千年歷史的古老村落，是海上絲綢之路的始發(fā)港。
一條古村，承載幾多故事。
12月4日，廟頭村舊村改造項目正式公開(kāi)招商。據悉，該村在冊總人口為3730人，改造范圍的總用地面積約為184.236公頃（建新范圍面積78.12公頃），全部為集體建設用地。
上述舊村改造項目的拆遷安置總投資額約90億人民幣。
有消息顯示，恒大早已與廟頭村接觸，此次恒大將聯(lián)手同創(chuàng )盛悅共同參與上述舊改項目。
事實(shí)上，自廣州起家的恒大，早年并未涉足當地的城市更新業(yè)務(wù)，直至2020年，才接連拿下了增城、南沙、黃埔等項目，顯然，許家印也想在廣州城市更新浪潮中分的一杯羹。
但在這場(chǎng)浪潮中，廣州地區的存量市場(chǎng)競爭不斷升級，除了保利、富力等本地龍頭，更有升龍、龍湖等房企加碼，“新人”恒大，無(wú)疑將面臨更大的競爭。其與廟頭村的故事，又該如何發(fā)展？
90億入局廟頭村舊改
當中國城市進(jìn)入存量時(shí)代，城市更新成為規劃主要的領(lǐng)域，在政府讓利，政策傾斜的情況下，無(wú)論是巨頭，還是中小房企，都想來(lái)分一杯羹。
12月4日，廣州公共資源交易中心正式發(fā)布黃埔區穗東街廟頭村舊村改造項目公開(kāi)引入合作企業(yè)公告。
據悉，廟頭社區位于黃埔區珠江沿岸，東臨南灣社區、夏園社區，北至龍頭山森林公園，西至廣州繞城高速，村域范圍總用地為502.80公頃，共14個(gè)經(jīng)濟合作社。根據規劃指標，項目擬建新范圍用地面積78.12公頃，總建筑面積184.236萬(wàn)平方米；村復建安置建筑面積93.289萬(wàn)平方米，改造范圍內共有戶(hù)籍人口3730人。
“黃埔廟頭村項目的地理位置是非常好的，項目在更新之后有比較顯著(zhù)的區位效應“，有分析人士告訴觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體，廟頭村珠江穿流而過(guò)，107國道橫貫其中，還有廣州東二環(huán)、沿江高速及正在建設的疏港大道、地鐵13號線(xiàn)等，交通十分便利。
但上述項目對合作企業(yè)亦提出了較高的要求。
招商公告明確，廟頭村要求合作企業(yè)須為香港上市公司；2019年審計報告總資產(chǎn)不低于人民幣30億元；2019年的操盤(pán)金額及操盤(pán)面積，位列中國房地產(chǎn)企業(yè)的前10強。并且，項目接受聯(lián)合體投標，但聯(lián)合體成員不得超過(guò)2個(gè)。
分析人士提到：“（廟頭村舊改項目）基本確定是恒大了。恒大之前和廟頭村接觸過(guò)，在這次的招商文件中，它完全符合香港上市企業(yè)、總資產(chǎn)不低于30億等條件”。
事實(shí)上，廟頭村的舊改從2018年正式啟動(dòng)，同年7月，廟頭社區舊村全面改造意愿表決通過(guò)，同意率高達98.7%；隨后，在去年的3月5日，廟頭社區股東代表與高新區集團、乙豐公司、同創(chuàng )盛悅公司簽訂舊村改造項目前期服務(wù)協(xié)議。
而恒大的身影則于今年10月首次顯現。彼時(shí)，廟頭村舊改城市展廳舉行開(kāi)工儀式，從現場(chǎng)布展看，恒大的海報、展板隨處可見(jiàn)，當時(shí)，不少媒體就提到，恒大或將成為廟頭村的舊改合作企業(yè)。
最新的消息顯示，此次恒大將聯(lián)手同創(chuàng )共同參與上述舊改項目。
據悉，同創(chuàng )盛悅為同創(chuàng )集團的全資子公司，后者由萬(wàn)科、中海的一批舊將創(chuàng )立。同創(chuàng )集團此前曾與合景泰富聯(lián)手參與深圳南山區漢唐街城市更新項目、深圳鹽田協(xié)和電廠(chǎng)城市更新項目，并獨自操盤(pán)位于深圳龍華的廣西工業(yè)區舊改項目。
舊改項目存在體量大、前期投入大、周期長(cháng)的特點(diǎn)，對恒大而言，拉來(lái)同創(chuàng )集團共同參與廟頭村舊改，一方面能夠借助同創(chuàng )的經(jīng)驗，另一方面能夠共擔風(fēng)險，這種“搭伙”的模式無(wú)疑是個(gè)不錯的方式。
廣州舊改賽道
恒大集團在1998年首次布局廣州。當時(shí)，名不見(jiàn)經(jīng)傳的許家印以1.34億元的價(jià)格拿下海珠區南洲路的農藥廠(chǎng)地塊，樓面價(jià)686元/平方米。
隨后，恒大的第一個(gè)住宅項目——金碧花園由此面世，售價(jià)僅為2500元/平方米。由于售價(jià)低于同期競品價(jià)格，金碧花園成為了當時(shí)海珠區銷(xiāo)量最高的樓盤(pán)之一。在此之后，恒大和許家印的名字進(jìn)入人們的視野。
可以說(shuō)農藥廠(chǎng)地塊成就了許家印，但今天的許家印有了更大的野心。
據悉，今年以來(lái)，恒大接連發(fā)力廣州舊改。5月30日，經(jīng)過(guò)村民公開(kāi)程序的表決，恒大集成為廣州增城逕嚇村第二、三、四、六經(jīng)濟合作社舊村城市更新項目正式合作企業(yè)。
隨后，7月4日，恒大獲廣州南沙大崗鎮龍古村村民表決通過(guò)，成為該村更新改造項目正式合作企業(yè)；10月21日，廣州市南沙區大崗鎮鴨利村村民委員會(huì )舉行公開(kāi)引入合作企業(yè)的競選及成員代表表決會(huì )議，通過(guò)恒大為鴨利村舊改項目的合作企業(yè)，投資預算約19.47億元。
而此次拿下的黃埔區廟頭街舊改項目，成為恒大在廣州的第四個(gè)舊改項目。
事實(shí)上，由于傳統招拍掛拿地難度的日益高企，加碼城市更新，成為房企加大土儲的重要一環(huán)，而廣州作為大灣區的“舊改重地”，無(wú)疑也是恒大的布局重點(diǎn)。
恒大集團總裁夏海鈞在2020年中期業(yè)績(jì)會(huì )上就曾提到，“隨著(zhù)房地產(chǎn)增量市場(chǎng)迎來(lái)天花板，房企需要挖掘存量市場(chǎng)尋找新的業(yè)績(jì)增長(cháng)點(diǎn)，其中城市更新將成為未來(lái)發(fā)展的必爭之地?！?/p>
據介紹，截止今年中期，恒大已布局104個(gè)城市更新項目，絕大部分位于大灣區：其中深圳有55個(gè)，大灣區除深圳外有12個(gè)；還有太原11個(gè)、石家莊4、昆明3個(gè)、貴州3個(gè)、鄭州2個(gè)。
相對來(lái)說(shuō)，舊改項目的拿地成本要比招拍掛低，但正是基于此，近兩年隨著(zhù)廣州舊改全面爆發(fā)，一批外來(lái)房企紛紛借道舊改布局廣州。
恒大雖然作為廣州本土的企業(yè)，但在卻鮮少布局當地的舊改項目，因此，面對激烈的競爭，如何掘金也成為市場(chǎng)關(guān)注的重點(diǎn)。
與此同時(shí)，此次拿下的廟頭村舊改項目位于廣州黃埔區，黃埔區此前推出了“城市更新10條”政策后，形成了“快拆快批快建”的黃埔舊改模式，這種快模式無(wú)疑會(huì )倒逼開(kāi)發(fā)商們舊改速度不斷加快，這對任何一家企業(yè)而言，都是有難度的。
分析人士同意上述觀(guān)點(diǎn)：“恒大是首次布局黃埔的舊改，能不能適應這種模式，也很難說(shuō)?！?/p>
回歸到項目本身，廟頭舊村改造涉及的用地權屬也比較復雜，其中廟頭區域內與黃埔化工廠(chǎng)、東風(fēng)化工廠(chǎng)、波羅廟船廠(chǎng)、火電生活區等國有用地混雜交錯，改造無(wú)疑也具有一定挑戰性。
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