阿信雜貨院 作者：爾青
來(lái)源：阿信往事
小曹：
上封信里只說(shuō)了121號文出臺的直接原因，我上次留了個(gè)尾巴，那就今天來(lái)說(shuō)吧。
要理解當時(shí)出臺的全部背景，就得先看看121號文當時(shí)的全部規定。121號文當時(shí)限制的可不止是房地產(chǎn)商432融資（這里的432其實(shí)還沒(méi)有2，單為了表述方便，就統稱(chēng)432了）這一條，還包括：
1，建筑施工企業(yè)發(fā)放流動(dòng)資金貸款，不能用于給房地產(chǎn)商墊資，這個(gè)就不用多說(shuō)了，施工方融資最終用于房地產(chǎn)墊資，這不還是變相給房地產(chǎn)融資了嗎；
2，不準給房地產(chǎn)商發(fā)放流動(dòng)資金貸款，靠，上一封都寫(xiě)完了，我怎么忘了這條讓諸位感覺(jué)到肛裂之痛的政策了，發(fā)放流動(dòng)資金貸款，變相發(fā)的還是土地款的融資啊，不杜絕流貸，就杜絕不了房地產(chǎn)商流動(dòng)資金貸款的錢(qián)去買(mǎi)政府的地的弊端；
3，嚴格個(gè)人住房按揭貸款，個(gè)人買(mǎi)房的貸款，所買(mǎi)的房屋必須是已經(jīng)竣工驗收的房屋，而且貸款比例不得超過(guò)60%，這一方面也就限制了房地產(chǎn)商從購房者手里提前套現的可能，你必須竣工才能銷(xiāo)售，省的你爛尾，最后坑的都是我治下的百姓。
你看，政府是從前到后，從左到右，對房地產(chǎn)融資進(jìn)行了一次釜底抽薪式的限制。我把柴火給你抽了，我看你還怎么燒？
這些限制就不只是針對“周正毅事件”的了，而是全方位針對房地產(chǎn)商融資，所以，這一棍子其實(shí)是憋了很久，一直舉著(zhù)，但是沒(méi)忍心拍下來(lái)，直到被周正毅狠狠刺激了一下，這才一咬牙一跺腳狠狠地打了下來(lái)。但是周正毅事件和121號文的關(guān)系，正如 2003年9月王連洲在一次會(huì )議上所言，周正毅事件與國家出臺降低房地產(chǎn)風(fēng)險的121號文件有直接關(guān)系。
可是，還有個(gè)問(wèn)題要明白，那就是政府舉著(zhù)棍子要打房地產(chǎn)商并不是為了而打，不是說(shuō)我看你不爽，就要打你一下，而是當時(shí)深感房地產(chǎn)熱可能給中國造成再一次的宏觀(guān)調控失調。自改革開(kāi)放以來(lái)，中國有過(guò)好幾次固定資產(chǎn)投資熱潮，比如85年基建熱潮，89年基建熱潮，93年海南房地產(chǎn)熱等，每一次熱潮都導致宏觀(guān)調控一定程度的失調，后果就是通貨膨脹，物價(jià)飛漲，所以，每次出現這種熱潮，政府都特別謹慎，經(jīng)濟要熱，但不能過(guò)熱，經(jīng)濟要發(fā)展，但宏觀(guān)調控不能失調，因為投資過(guò)熱導致經(jīng)濟危機是絕對不允許出現的局面。所以，對于03年的房地產(chǎn)熱，政府也一直在思考，在觀(guān)望，在考慮對策。
對于03年房地產(chǎn)熱，大家總結的原因很多，比如有人說(shuō)是非典之后抑郁的需求爆發(fā)了，有人說(shuō)是正常的經(jīng)濟周期，有人說(shuō)是溫州炒房團的原因，總之吧，03年房?jì)r(jià)暴漲是不爭的事實(shí)，于是就誕生了一個(gè)“房地產(chǎn)泡沫論”，要求降低房地產(chǎn)發(fā)展速度。當然了，有“泡沫論”，就有“非泡沫論”，“非泡沫論”認為這是城市化過(guò)程中的必然現象，是人民生活水平上升的一個(gè)表現，你搞城市化改革，就不能壓抑人民的購房需求。兩派還正爭論不休，“周正毅事件”爆發(fā)了。本來(lái)想再觀(guān)望一下，但現在沒(méi)辦法了，決不能有第二個(gè)“周正毅事件”，周正毅5月27日被捕，中國人民銀行6月5日就頒布121號文，就此開(kāi)啟了房地產(chǎn)432融資條件以及禁止發(fā)放房地產(chǎn)流動(dòng)資金貸款的源頭。
121號文的影響就不說(shuō)了，你想，房地產(chǎn)這么一個(gè)資金密集型行業(yè)忽然遭遇釜底抽薪式融資困境，任志強就說(shuō)了，如果真這樣，由于資金鏈的問(wèn)題，大量的爛尾工程將出現。這個(gè)文件關(guān)鍵是影響了整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的信心，大家正干的起勁呢，忽然沒(méi)了風(fēng)向標，原來(lái)是想日進(jìn)斗金，現在忽然感覺(jué)身家性命可能不保，乖乖，最后黃粱一夢(mèng)啊。
又一次，為了穩定軍心，在8月12日，離121號文僅僅過(guò)去了3個(gè)月，國務(wù)院又發(fā)布了一個(gè)18號文，全文名稱(chēng)是《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續健康發(fā)展的通知》，對房地產(chǎn)行業(yè)予以肯定，相當于給房地產(chǎn)行業(yè)吃了一顆定心丸吧。大家懸著(zhù)的心終于可以放下來(lái)了，我自己體會(huì )哈，那感覺(jué)可能就像一個(gè)囚犯，忽然聽(tīng)到自己不用判死刑只判個(gè)無(wú)期徒刑的感覺(jué)——還可以繼續活下去。
121號文之后，房地產(chǎn)行業(yè)因為有了自有資本金這一門(mén)檻的限制，已經(jīng)入場(chǎng)的人算是占上坑了，沒(méi)有入場(chǎng)的也被沒(méi)機會(huì )再入局，或者應該說(shuō)再無(wú)入場(chǎng)機會(huì )了，像萬(wàn)通六君子白手起家的傳奇也不可能再次上演，因為在2003年之前的規則下，沒(méi)有資本金的門(mén)檻，允許你沒(méi)有資本金就入場(chǎng)，就看你怎么玩兒了，但在2003年之后，你必須有資本金才能入場(chǎng)，就這一個(gè)門(mén)檻，不知道就把多少人攔在了門(mén)外。其實(shí)，我也一直有個(gè)地產(chǎn)夢(mèng)，只恨啊，腿太短！
121號文之后，銀行融資的口子縮小了，可地產(chǎn)企業(yè)的融資需求沒(méi)有降低，不僅沒(méi)有降低，反而變得更加迫切，于是，信托公司這時(shí)候趁機狠狠撈了一筆。
是的，121號文雖然要求必須滿(mǎn)足432之后才可以發(fā)放開(kāi)發(fā)貸，但他限制的對象僅為“中國人民銀行各分行、營(yíng)業(yè)管理部，各國有獨資商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行”，通篇沒(méi)有“信托”的字眼，那……呵呵，既然你沒(méi)說(shuō)，那我就是可以做嘍？嗯~哼~，嘻嘻嘻嘻……
當時(shí)房地產(chǎn)融資的模式也是百花齊放，比如, 銀行要求開(kāi)發(fā)商自有資金達到30 % 以上,但一些資金不夠的開(kāi)發(fā)商便用土地抵押或股權質(zhì)押的方式獲得信托資金; 再如，銀行向房地產(chǎn)商發(fā)放開(kāi)發(fā)貸款時(shí), 要求開(kāi)發(fā)項目備齊四證, 發(fā)放個(gè)人住房貸款時(shí)要求住房主體結構封頂, 達不到要求的開(kāi)發(fā)商便通過(guò)資金信托獲取過(guò)橋貸款, 封頂之后, 信托計劃結束,開(kāi)發(fā)商再去銀行貸款。121號文說(shuō)：“房地產(chǎn)信托，我要讓你火起來(lái)！”
可是好景不長(cháng)，也就做了不到一年吧，信托房地產(chǎn)融資也陷入了432的泥潭。2004年6月24日，銀監會(huì )頒布46號文，全名為《關(guān)于進(jìn)一步加強信托投資公司監管的通知》，核心要求是信托公司也要遵守121號文的規定，必須滿(mǎn)足432條件之后才能給房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放貸款。這個(gè)文出臺后，432在信托業(yè)開(kāi)啟大殺四方模式，從當時(shí)的一則新聞報道可見(jiàn)一二：“前不久, 中泰信托中止了一個(gè)2 億元的房產(chǎn)信托項目, 并向投資者解釋說(shuō), 發(fā)行中止的原因在于監管層的政策變化。所謂的政策變化即指7 月初銀監會(huì )頒發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步加強信托投資公司監管的通知》(業(yè)內通稱(chēng)“46 號文”)?！蔽夜烙嬍清X(qián)募集完了，還沒(méi)放款，然后被叫停。這種情況我沒(méi)遇到過(guò)，我遇到的情況一般都是項目還沒(méi)搶過(guò)來(lái)，這項目就被搶走了。
需要說(shuō)明一點(diǎn)的是，銀監在2010年之前一直要求的只是4和3，對于2的規定，最早是在2009年3月25日，銀監會(huì )發(fā)布的《關(guān)于支持信托公司創(chuàng )新發(fā)展有關(guān)問(wèn)題的通知》才出現，也可以說(shuō)，432的完整概念是從2009年3月25日這一天才開(kāi)始的。
所以，從2004年6月24日一直到我寫(xiě)稿的這一天，14年啊，沒(méi)一天不在432的痛苦之中度過(guò)：其頭如炸，其腸如斷，其心如割，其膚如剝，其肛如裂。
2018年4月22日
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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