阿信雜貨院 作者：阿信
來(lái)源：阿信雜貨院（ID：xintuoer1）
大家好，我是阿信。
最近的投資者對地產(chǎn)信托產(chǎn)品都有一個(gè)疑惑，以前常見(jiàn)的土地抵押風(fēng)控措施現在幾乎看不到，如果房地產(chǎn)信托沒(méi)有了土地抵押，風(fēng)險還如何保證？
這個(gè)問(wèn)題我分兩個(gè)層面解答一下。
第一個(gè)層面，為什么現在的地產(chǎn)信托沒(méi)有土地抵押？原因很簡(jiǎn)單，因為現在地產(chǎn)信托的交易結構都是股權投資，屬于股權法理關(guān)系。以前的地產(chǎn)信托交易模式是貸款模式，屬于債權債務(wù)法理關(guān)系。債權債務(wù)法理關(guān)系的本質(zhì)是“欠債還錢(qián)”，天荒地老也不能變，而股權法律關(guān)系的本質(zhì)是“同股同權，共享收益，共擔風(fēng)險”。兩者是兩種完全不同的法律概念。抵押，只能存在于債權債務(wù)法律關(guān)系中，他保護的是債權人的利益，他不能存在于股權法律關(guān)系中，不保護股東的利益。因此，在現在以股權模式為主的地產(chǎn)信托模式中，并不是信托公司不辦理抵押，而是股權法律關(guān)系無(wú)法辦理抵押。不僅沒(méi)辦法辦理抵押，與抵押同樣屬于擔保方式的股權質(zhì)押、連帶責任保證擔保也同樣無(wú)法辦理，即使簽署了這樣的合同，合同到了法院也是無(wú)效的。
第二個(gè)層面，如果無(wú)法辦理土地抵押等擔保措施，地產(chǎn)信托的風(fēng)險怎么把控呢？我告訴你，有辦法把控。要說(shuō)明白這個(gè)事兒，我們還是得先從抵押說(shuō)起來(lái)。抵押為什么可以保障債權人的利益呢？因為債權人一旦變成抵押權人，他就對抵押物的價(jià)值享有優(yōu)先受償權，這個(gè)優(yōu)先受償權是相對于其他債務(wù)人而言的，舉個(gè)例子，阿信欠張三李四各500萬(wàn)，阿信將房子抵押給了張三，某天阿信還不上錢(qián)了，阿信的房子拍賣(mài)了800萬(wàn)，這800萬(wàn)怎么樣來(lái)還張三李四呢？因為張三辦理了抵押，所以先償還張三500萬(wàn)，再償還李四300萬(wàn)。在受償順序上，張三優(yōu)先于李四。但如果，阿信只有張三一個(gè)債務(wù)人，且阿信的房屋沒(méi)辦法辦理抵押呢？張三怎么保障自己對房子的優(yōu)先受償權呢？很簡(jiǎn)單，不讓阿信增加新的債務(wù)人，不讓阿信把房子抵押給別人，在阿信只有自己一個(gè)債務(wù)人的情況下，張三對阿信的房子是可以主張全部權利的。這也是現在地產(chǎn)信托的思路：我變成股東了，怎么保證我對地產(chǎn)項目收益的控制權呢，兩點(diǎn)：嚴格控制項目公司對外負債，嚴格控制土地抵押。在做到這兩點(diǎn)的前提下，信托公司對于地產(chǎn)項目的價(jià)值是可以實(shí)現控制的。具體操作中，是采取這三項措施：
第一：項目公司章證照共管，嚴格限制項目公司對外簽署損害信托利益的合同；
第二：禁止項目公司對外抵押土地及在建工程；
第三：嚴格控制地產(chǎn)項目現金流，尤其是銷(xiāo)售資金。
在做到這三點(diǎn)的情況下，基本可以實(shí)現和抵押權同樣的效果。
但能實(shí)現同樣的效果，并不代表風(fēng)險就比抵押的小。相反，我覺(jué)得地產(chǎn)股權模式的風(fēng)險還是比較大的，主要有以下幾點(diǎn)：
第一，訴訟時(shí)主張債權還是主張股權。一旦發(fā)生風(fēng)險，信托公司進(jìn)入訴訟后，大概率要主張項目屬于明股實(shí)債，自己是債權人，要求項目公司還本付息，而交易對手大概率要主張信托公司是股東，要同股同權，共同承擔項目風(fēng)險，據我所知，有些信托公司在做假股真債項目時(shí)過(guò)分注重項目的股性，這其實(shí)是給出險后的訴訟留下了隱患，因為一旦法院無(wú)法根據合同判斷這是個(gè)債，而判斷為股，那很難主張還本付息；
第二，交易對手的誠信風(fēng)險。不排除有些小交易對手采取各種手段偷摸加蓋公章，增加隱形負債，或者偷摸將銷(xiāo)售資金轉移。
第三，綁定地產(chǎn)集團主體信用較弱。股權模式下，地產(chǎn)集團無(wú)法簽署連帶責任保證合同，多為各種支持函，這種支持函的效力和保證合同的效力是不可同日而語(yǔ)的，未經(jīng)過(guò)法院判決，不敢輕言有效還是無(wú)效。
所以，投資者在購買(mǎi)地產(chǎn)信托股權項目時(shí)盡量堅持這兩點(diǎn)原則：
第一，堅持大地產(chǎn)商原則。要我說(shuō)百強排名30名開(kāi)外，盡量可以不考慮了，因為大的地產(chǎn)商道德風(fēng)險低，對于類(lèi)似假股真債的項目他們耍賴(lài)的可能性比較小，投資者找不到好的產(chǎn)品能可等一等，多看看市場(chǎng)上其他產(chǎn)品，做個(gè)比較；
第二，堅持選擇央企或國企背景的信托公司。這類(lèi)信托公司整體來(lái)說(shuō)風(fēng)控比較嚴，不會(huì )為了業(yè)績(jì)壓力無(wú)端放任風(fēng)險，雖然是假股真債，但還是做的比較扎實(shí)。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議
本文由“阿信雜貨院”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有，未經(jīng)授權，請勿轉載，謝謝！
