作者：內幕君

來(lái)源：地產(chǎn)風(fēng)聲（ID：fangshi488）

5月31日，兒童節的前一天，國家給全國小朋友送了“三孩”當厚禮。

這一天本來(lái)是鑫苑服務(wù)最可能發(fā)布2020年報的日子。 

4月1日，鑫苑服務(wù)停牌，說(shuō)是“待公司刊發(fā)經(jīng)審核 2020 年全年業(yè)績(jì)”，此后表示將在5月31日前刊發(fā)。 

一個(gè)關(guān)系國家大計的“三胎政策”從輿論吹風(fēng)到落地只用了兩個(gè)月，而鑫苑服務(wù)的年報兩個(gè)月過(guò)去還是“難產(chǎn)”。 

現在，A股或H股上市的40幾家物管公司里頭，就剩鑫苑服務(wù)沒(méi)有披露年報了。 

它的母公司鑫苑置業(yè)的年報同樣沒(méi)披露。這讓狗蛋差點(diǎn)忘了一個(gè)事實(shí)：

鑫苑曾經(jīng)是河南房企的龍頭。

1

還沒(méi)有成為“國際朱”之前，河南姑娘朱婷曾相繼在河南青年女排、河南女排效力過(guò)一段時(shí)間。

那段時(shí)間，鑫苑是河南女排的主贊助商。 

朱婷和隊友們參加全國女排聯(lián)賽時(shí)，所披掛的戰袍后面除了印有名字和號碼，還有四個(gè)特別顯眼的大字： 

鑫苑置業(yè)。 

2012年夏天，鑫苑和河南省球類(lèi)運動(dòng)管理中心簽訂協(xié)議，明確贊助河南女排、河南青年女排兩支隊伍，時(shí)間為4年。在合約期內，鑫苑每年將投入200萬(wàn)，幫助球隊培養隊員、引進(jìn)內外援等。 

同一時(shí)期，中超外援的平均年薪超過(guò)500萬(wàn)，中超球員的平均年薪在200萬(wàn)左右。 

一個(gè)中超球員的收入就能養活一支排球隊，狗蛋感慨：沒(méi)想到代表三大球唯一站上過(guò)最高領(lǐng)獎臺的女排這么“好養活”。 

那時(shí)候的鑫苑在河南還是塊名號響亮的招牌，鑫苑在省會(huì )鄭州的地產(chǎn)項目多到狗蛋手腳并用才能數得過(guò)來(lái)。 

鑫苑最高光的時(shí)刻比這時(shí)還早5年。 

2007年。這一年中國地產(chǎn)圈里兩個(gè)有名的山西老板，走在了截然相反的道路上。

一個(gè)剛經(jīng)歷人生第二次失敗，公司賣(mài)身他人，想超越萬(wàn)科的野心被當成笑話(huà)看；一個(gè)帶著(zhù)企業(yè)風(fēng)光赴美上市，讓鑫苑成了“第一個(gè)登陸紐交所的中國房企”。 

這兩個(gè)老板，一個(gè)叫孫宏斌，一個(gè)叫張勇。張勇是山西平遙人，但他人生到目前為止至少三分之一的時(shí)光是在河南度過(guò)的。 

1982年左右，張勇考上中州大學(xué)，現在叫鄭州工程技術(shù)學(xué)院，讀的專(zhuān)業(yè)是工業(yè)與民用建筑。

畢業(yè)后張勇留下來(lái)當“鄭漂”，早年干過(guò)工程，怎么賺到的第一桶金較為神秘。 

住宅制度改革，開(kāi)始走向商品化的前一年，也就是1997年，張勇踏入地產(chǎn)行業(yè)，創(chuàng )辦鑫苑。 

靠著(zhù)東風(fēng)渠畔那個(gè)占地22萬(wàn)㎡叫“鑫苑名家”的項目，鑫苑在鄭州甚至河南地產(chǎn)圈打下一片天，這個(gè)項目附近有條路被命名為鑫苑路。 

鑫苑赴美上市的2007年，鑫苑名家讓鑫苑這個(gè)企業(yè)獲得了前所未有的關(guān)注。 

那年勞動(dòng)節，國家最高領(lǐng)導人在鄭州視察社區時(shí)，來(lái)到了鑫苑名家。對那里的社區黨建、社區環(huán)境以及生活氛圍，領(lǐng)導給予了高度評價(jià)。 

這個(gè)故事日后經(jīng)常被鑫苑提起。 

2 

山西人張勇在河南創(chuàng )辦的鑫苑也就有了“鄭州房企一哥”的稱(chēng)號。 

鑫苑、建業(yè)、正商、盛潤這四家，應該是21世紀初河南四大龍頭房企。 

憑借第一個(gè)項目鑫苑名家走紅，鑫苑出道即巔峰。再后來(lái)，孫老板跌倒，許老板到處找錢(qián)拼上市的檔口，鑫苑順利登陸了資本市場(chǎng)。

總而言之，張老板帶著(zhù)鑫苑走過(guò)的第一個(gè)十年，發(fā)展勢頭可以用他名字來(lái)形容，就一個(gè)字： 

勇。 

第二個(gè)十年，鑫苑有點(diǎn)折騰不動(dòng)了。 

河南房企總給人走不出河南的感覺(jué)，有的是不愿意出走，有的想走走不動(dòng)。鑫苑則很不一樣，它愿意往外走也走出去過(guò)，鑫苑的折騰不動(dòng)就是從這樣的折騰開(kāi)始的。 

赴美上市之后，鑫苑的心愿比以前大了好幾倍，他們的目標是“做大國內，布局海外”。隨后，鑫苑把總部遷到北京，開(kāi)始擴張之路，腳步從鄭州邁向濟南、蘇州、成都、合肥、昆山，也走出國門(mén)去了太平洋的那一邊。 

2012年，鑫苑在美國華達州和紐約布魯克林區盤(pán)下兩個(gè)項目。2016年，鑫苑繼續在紐約買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi)，花6600萬(wàn)美元收購了法拉盛地標建筑凱斯劇院，此后還在號稱(chēng)“宇宙中心”的曼哈頓拿地，規劃住宅項目，在英國倫敦和馬來(lái)西亞等地也有斬獲。 

而2017年底媒體報道稱(chēng)，鑫苑解散了其在紐約的管理團隊，還把紐約三個(gè)項目的管理權交給了其它地產(chǎn)公司。

面對外界質(zhì)疑其海外擴張受阻，鑫苑說(shuō)： 

我們并不是完全退出項目。 

伴隨有關(guān)部門(mén)對中國企業(yè)特別是房企“出?！钡谋O管，鑫苑也只有回頭這條路。然而，回過(guò)頭來(lái)，中國地產(chǎn)爆發(fā)性增長(cháng)的那趟列車(chē)已經(jīng)開(kāi)出去很遠。  

3 

張勇一直秉持“拿多少賣(mài)多少”的發(fā)展思路，對于同行們“囤地”進(jìn)行土儲競賽，他是不認同的。 

張勇說(shuō)起為什么赴美而不是赴港上市時(shí)表示，“香港資本市場(chǎng)評價(jià)房地產(chǎn)公司的估價(jià)方式——以土地儲備為標準來(lái)衡量公司未來(lái)價(jià)值，這種評估方式我們覺(jué)得有問(wèn)題”。

在行情好的2016年至2019年那個(gè)周期，“零庫存”相當于在裸泳。 

根據克而瑞的統計，2017年河南三大龍頭房企在權益銷(xiāo)售額上相差不大，其中正商295.3億，建業(yè)258億，鑫苑233億，而2019年建業(yè)和正商分別提升至552億和510億，鑫苑只有202億。 

沒(méi)有足夠的土儲支撐，鑫苑后勁顯然不足。2016年至2019年，鑫苑置業(yè)營(yíng)收增速一路速降，從34%掉至12%。

“走出去”受阻的鑫苑把“大本營(yíng)”河南市場(chǎng)也丟掉了?？硕饠祿@示，鑫苑2020年在河南全口徑銷(xiāo)售額僅48.19億元。 

與此同時(shí)，鑫苑還面臨著(zhù)資金鏈吃緊以致頻繁高代價(jià)“借舊還新”以及多項目延期交房遭維權的窘境。 

5月30日那天，鄭州一地鐵站出現了這樣的畫(huà)面：一群因為房子延期交房去維權的業(yè)主蹲在地上，拿著(zhù)手機和民警互拍。 

這群維權的業(yè)主來(lái)自鄭州鑫苑國際新城五號院。 

有業(yè)主吐槽鑫苑變成了心怨。 

6月4日，發(fā)不出年報的鑫苑置業(yè)又傳出消息：高皓因個(gè)人原因辭去公司獨立董事職務(wù)，立即生效。

在這之前，高皓還擔任鑫苑置業(yè)審計委員會(huì )成員。

一年前的6月，曾任建設銀行河南省分行黨委書(shū)記、行長(cháng)的李尚榮也和鑫苑說(shuō)了再見(jiàn)，這位被寄予厚望的金融精英只在鑫苑待了8個(gè)月。 

擺在張勇面前的已經(jīng)不止外患，還有內憂(yōu)。

4 

曾經(jīng)的鑫苑有個(gè)出海投資的夢(mèng)，最近幾年，則開(kāi)始忙著(zhù)科技化轉型的探索。 

狗蛋說(shuō)，人類(lèi)很多時(shí)候“躺平”不在于缺乏折騰精神，在于折騰的次數太多，而折騰對的次數太少。 

鑫苑服務(wù)沒(méi)有發(fā)出年報的5月31日，河南地產(chǎn)圈的帶頭大哥胡葆森生了“四娃”：中原建業(yè)成功登陸港交所。這是建業(yè)旗下第四個(gè)上市平臺。

豫系房企果然內卷得厲害。

注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議

本文由“地產(chǎn)風(fēng)聲”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有，未經(jīng)授權，請勿轉載，謝謝！

原標題： 一個(gè)河南龍頭房企的“躺平”