觀(guān)點(diǎn) 作者：觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體
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融創(chuàng )徐匯濱江壹號正好趕上年末這趟上海新房入市的“打新”認購潮，激起樓市一陣漣漪。
觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 年末已至，把上海樓市推上熱搜的事件，莫過(guò)于近期集中推售的數個(gè)樓盤(pán)項目領(lǐng)證開(kāi)啟認籌。
就上海徐匯區而言，今年第四季度頻頻登上熱搜第一的樓盤(pán)——融創(chuàng )徐匯濱江壹號，作為徐匯濱江的全新盤(pán)，在入市前就已備受關(guān)注。
據觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，融創(chuàng )徐匯濱江壹號公布的項目名稱(chēng)為融鑰雅園，共規劃4棟住宅，推出229套房源，入市均價(jià)11.5萬(wàn)/平米，要求全款支付，認籌金600萬(wàn)，首套房?jì)鼋Y資金700萬(wàn)，二套凍結1400萬(wàn)，企業(yè)購房?jì)鼋Y2000萬(wàn)。
12月8日宣布開(kāi)啟認籌以來(lái)，截至12月12日下午16時(shí)認籌結束，融創(chuàng )徐匯濱江壹號認籌率達到507.86%，認籌總數超過(guò)1163，累計認籌69.78億元，將于12月18日開(kāi)盤(pán)。
事實(shí)上，融創(chuàng )徐匯濱江壹號項目地塊早在2015年便由當時(shí)的開(kāi)發(fā)企業(yè)上海民投置業(yè)取得建設用地規劃許可證，但由于受各方面因素影響，一直未能開(kāi)工建設。
耽擱了5年的地塊，最終以豪宅產(chǎn)品面世，融創(chuàng )徐匯濱江壹號正好趕上年末這趟上海新房入市的“打新”認購潮，激起樓市一陣漣漪。
濱江溫度
從年初延續至今的疫情，沒(méi)有阻擋購房者的熱情。融創(chuàng )徐匯濱江壹號不到12萬(wàn)的入市價(jià)，讓購房者有了更多選擇的余地。
對比同一時(shí)段入市的其他項目，亦能反映出近期上海樓市升溫的現象。市場(chǎng)數據統計，年末上海24個(gè)熱盤(pán)認籌率均超100%，其中除了融創(chuàng )徐匯濱江壹號外，中建朗閱府、首創(chuàng )·禧瑞薈以及匯成·南街里項目均獲得超5倍的認籌。
上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦表示，徐匯濱江目前是11-12萬(wàn)的水平，融創(chuàng )這一項目屬于正常價(jià)格入市，現在濱江房子供應不多，熱銷(xiāo)是自然的。
近幾年，上海徐匯區的住宅供應量稀缺，目前徐匯濱江的純新盤(pán)除了融創(chuàng )徐匯濱江壹號外，還有寶能公館1288。因濱江的住宅供應可售總量占比不到5%，以至于只要有項目入市，便會(huì )掀起一陣搶房熱潮。
此次融創(chuàng )徐匯濱江壹號推出132-227平米3至4房，一套總價(jià)在1500萬(wàn)至2000萬(wàn)。若將該項目與已入市的同板塊房源售價(jià)對比，業(yè)內分析稱(chēng)，融創(chuàng )徐匯濱江壹號三房倒掛逾200萬(wàn)，四房倒掛逾500萬(wàn)。
業(yè)內人士補充，豪宅成交好有兩大特點(diǎn)，一是濱江沿線(xiàn)，二是項目處于絕對的市區，屬于上海傳統豪宅區域。值得一提的是，該項目還鄰近今年香港置地以310.5億拿下的內地總價(jià)地王項目。
盧文曦也認為，目前上海新房銷(xiāo)售情況都不錯，豪宅熱銷(xiāo)主要還是產(chǎn)品決定，環(huán)境起到催化劑的作用。年末項目入市集中，一方面是11月供應少了，現在補量，另一方面，房企有回籠資金的需求，推盤(pán)也比較積極。
據麗茲行發(fā)布的上海三季度市場(chǎng)數據稱(chēng)，上海住宅市場(chǎng)在11月達到了成交高峰。并預計年底成交量將維持在高位，2020全年上海市場(chǎng)成交有望突破40萬(wàn)套。
在樓市升溫的情況下，融創(chuàng )徐匯濱江壹號獲得了極高關(guān)注度。
成交方面，上海11月成交量同比呈上升趨勢，環(huán)比則出現下滑。具體為，豪宅成交量662套，環(huán)比下降3.79%，同比上漲42.06%；而成交均價(jià)為9.82萬(wàn)/平米，環(huán)比下降7.36%，同比微漲0.41%。
11月入市的2個(gè)高端豪宅項目中，蘭香湖壹號單價(jià)不超9萬(wàn)，開(kāi)盤(pán)認籌不足，而中海建國里單價(jià)不超17.5萬(wàn)，認籌率超200%，開(kāi)盤(pán)當天入市房源全部售罄。
同時(shí)，上海頂豪市場(chǎng)的成交情況并不穩定，11月入市的5000萬(wàn)以上新房豪宅中，共計成交18套，環(huán)比降56.1%，同比升125%；成交均價(jià)則出現下滑，為15.8萬(wàn)元/平米，環(huán)比下跌7.6%，同比下跌8%。
五年入市
至今，融創(chuàng )進(jìn)入上海市場(chǎng)已經(jīng)有8年。
2012年6月22日那場(chǎng)在上海舉行的新聞發(fā)布會(huì )，融創(chuàng )借道綠城，以33.72億買(mǎi)下綠城蘇南及上海的9個(gè)項目50%股權，首次進(jìn)入上海灘。
此次即將入市開(kāi)盤(pán)的徐匯濱江壹號項目，同樣是融創(chuàng )通過(guò)收并購取得，只是這次頗為低調。
據悉，徐匯濱江壹號項目涉及的地塊為上海徐匯區188S-B-4地塊，起初該地塊由上海民投置業(yè)有限公司長(cháng)期持有。而民投置業(yè)成立于2011年，由上海騰展建設全資持有。
于2014年，同策房產(chǎn)中標該地塊項目的租售代理及策劃服務(wù)，但民投置業(yè)未與同策房產(chǎn)簽訂正式服務(wù)協(xié)議。
隨后在2015年11月，民投置業(yè)取得地塊建設用地規劃許可證，項目暫命名為金龍花苑五期。原以為能進(jìn)入開(kāi)發(fā)階段，因河道填埋未完成及受新增機場(chǎng)快線(xiàn)支線(xiàn)影響，該地塊的設計總平面發(fā)生變化，項目需重新規劃調整，導致無(wú)法正常開(kāi)工。
截至2019年6月底，民投置業(yè)總債務(wù)為2.93億元，包括上海民航投資提供的借款2.82億元及1080萬(wàn)元貸款（按年利率8%）。
或許是由于該項目無(wú)法預判何時(shí)能入市交易，項目貸款及利息逐漸增加，為了及時(shí)止損，民投置業(yè)萌生退意。于是2019年11月20日，上海騰展建設100%股權被掛牌轉讓?zhuān)變r(jià)10億，涉及標的資產(chǎn)正是徐匯區188S-B-4地塊。
資料顯示，該項目占地1.76萬(wàn)平米，容積率2.5，總建面6.55萬(wàn)平米，其中住宅建面4.13萬(wàn)平米。地塊地理位置優(yōu)越，產(chǎn)權清晰，并已取得房地產(chǎn)證、建設規劃許可證，且地上無(wú)待拆遷建筑物。
彼時(shí)公告稱(chēng)，項目受讓方還需與政府溝通，了解并符合政府關(guān)于上海徐匯區188S-B-4地塊住宅項目規劃建設及銷(xiāo)售的相關(guān)要求，而同策房產(chǎn)此前已提供了項目前期策劃服務(wù)，后續亦需與同策房產(chǎn)自行溝通解決。
擱置5年之久，2019年底，融創(chuàng )將該項目收入囊中，完成股權變更登記后，用了約一年時(shí)間設計和建設。于今年8月，該項目傳來(lái)入市風(fēng)聲，隨后便有了上述火爆認籌的一幕。
或許可以認為，融創(chuàng )用高端豪宅產(chǎn)品線(xiàn)“壹號院”思路來(lái)打造徐匯區188S-B-4地塊，正符合了人們的預期。
盧文曦指，房企集中12月開(kāi)盤(pán)，用比較有親和力的價(jià)格可以換取銷(xiāo)售量。
值得注意的是，融創(chuàng )徐匯濱江壹號項目并非融創(chuàng )全資持有，系與歌斐資產(chǎn)的合資項目。其中，融創(chuàng )持有項目公司10.79%的直接股權，并通過(guò)持股30%的蕪湖歌斐證馳和通過(guò)持股蕪湖歌斐亞瑩間接持有項目公司部分股權。
在上海的住宅開(kāi)發(fā)戰略方面，融創(chuàng )主要走高端豪宅路線(xiàn)。截至目前，在上海發(fā)展八年時(shí)間里，融創(chuàng )開(kāi)發(fā)有31個(gè)項目，陸續進(jìn)入浦東唐鎮、森蘭、大寧北、黃浦濱江、普陀、外灘、陸家嘴、徐匯、松江、崇明、靜安、虹橋等板塊。
業(yè)績(jì)表現看，融創(chuàng )上海高端豪宅項目頗受歡迎。2019年，融創(chuàng )領(lǐng)館壹號院、外灘壹號院、壹號公館三個(gè)項目累積成交金額逾130億，占融創(chuàng )上海業(yè)績(jì)約50%。
融創(chuàng )對上海市場(chǎng)頗為看重，在一邊加緊推進(jìn)項目入市銷(xiāo)售之余，另一邊則在琢磨如何拿到更多土儲。
下半年，在與華發(fā)搶奪上海閔行顓橋住宅地塊失利后，10月底融創(chuàng )終于在楊浦區以21.46億、溢價(jià)14%拿下一宗純宅地，隨后又從新湖中寶手中以11.28億收購上海黃浦區亞龍古城國際花園項目50%股權。
據觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，截至今年上半年，融創(chuàng )在上海的總土儲336.52萬(wàn)平方米，權益土儲240.13萬(wàn)平方米，總占地面積332.46萬(wàn)平方米，總建面598.48萬(wàn)平方米。
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