觀(guān)點(diǎn) 作者：觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體
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樓面價(jià)破萬(wàn)、溢價(jià)率高，成為此次重慶土地集中出讓首日的主基調。
觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) “今天的土拍已經(jīng)殺紅了眼，過(guò)去看都不看的地，現在成了大家眼中的肉?！?/p>
4月28日，廣州之后重慶也迎來(lái)土地“兩集中”后第一次集中拍賣(mài)。拍賣(mài)分為兩日六場(chǎng)，每日從早上9點(diǎn)半開(kāi)始，直至晚上7點(diǎn)開(kāi)始最后一場(chǎng)。
走進(jìn)重慶公共資源交易中心二樓，拍賣(mài)大廳外人頭攢動(dòng)。據不完全統計，這場(chǎng)土拍在開(kāi)拍前意向參拍的開(kāi)發(fā)商至少有54家，熱門(mén)土地最多的有38家開(kāi)發(fā)商有意向，最低的一宗也有15家開(kāi)發(fā)商意向。
這份名單雖與每宗土地實(shí)際參拍房企有所出入，但足以從側面反映這次集中出讓的熱度。
有重慶本地市場(chǎng)人士在朋友圈表示，深夜路過(guò)重慶一棟開(kāi)發(fā)商云集的寫(xiě)字樓，10點(diǎn)依然燈火通明。
顯然，開(kāi)發(fā)商們早已摩拳擦掌，為這場(chǎng)土地資源爭奪做準備，上面的這句話(huà)，已經(jīng)大概概括了今天重慶土拍的狀況。
樓面價(jià)破萬(wàn)、溢價(jià)率高，成為此次重慶土地集中出讓首日的主基調。
周邊項目封盤(pán)、勸退購房者、暫停認籌等消息頻頻傳出，皆因此次土拍許多地塊的成交樓面價(jià)已經(jīng)達到周邊在售項目售價(jià)。
值得注意的是，此次土拍平均樓面價(jià)為6347元/平方米，如果沒(méi)有任何溢價(jià)，未來(lái)平均售價(jià)至少達到1.5萬(wàn)元/平方米，而目前重慶在售項目均價(jià)為1.37萬(wàn)元/平方米。
但這并未阻擋開(kāi)發(fā)商的熱情，從早上出讓的6宗地塊，除了一宗條件較為苛刻的地塊底價(jià)成交，其余溢價(jià)率均在50%左右。
有市場(chǎng)分析指出，高溢價(jià)的原因，一方面是開(kāi)發(fā)商對重慶市場(chǎng)看好，加上本次土拍容積率不算太高，平均為1.66，最高才為2.78，剛改為主流，而早上哄搶的地塊，容積率均低于1.5。
另一方面，開(kāi)發(fā)商們面對土儲不足的局面。據市場(chǎng)數據，龍湖12個(gè)月住宅成交量已經(jīng)超過(guò)土地儲備量，手中土儲不夠一年時(shí)間周轉，在第一場(chǎng)集中出讓中搶到的資源，今年便可銷(xiāo)售，接下來(lái)的只能等到明年。
種種因素，造成重慶第一次土地集中出讓熱度頗高，甚至一舉沖上微博本地熱搜。
高溢價(jià)標簽
早上供應的6宗兩江新區地塊中，中鐵建、中交、佳源、融創(chuàng )高溢價(jià)搶下其中5宗地。
其中，中鐵建以29.4億元拿下空港西區323畝地，溢價(jià)率54.4%；中交以22億元拿下空港250.97畝地，溢價(jià)率43.7%；中交以總價(jià)26億元拿下兩江新區悅來(lái)組團Q分區Q02-1、Q04-1、Q08-1、Q09-1地塊，溢價(jià)率55.4%；佳源以22.4億元拿下空港258.06畝地，溢價(jià)率48.3%，融創(chuàng )以總價(jià)26.6億元競得兩江新區兩路組團C標準分區C17-1、C19-1、C16-4地塊，溢價(jià)率61.6%。
6宗土地，5宗高溢價(jià)，定下了重慶土地集中出讓首日基調。低容積率的地塊成為開(kāi)發(fā)商爭奪的目標，在上述地塊中，容積率分別為1.42、1.36、1.3、1.26、1.5。
早上唯一一宗底價(jià)成交的地塊，是康田以總價(jià)20.79億元獲得的兩江新區兩路組團C標準分區C112-1、C116-1、C117-1、C118-1地塊，容積率為2.78。該地塊也是本次土地出讓中容積率最高地塊。
據業(yè)內人士指出，該土地競得企業(yè)將進(jìn)行8萬(wàn)平方米寫(xiě)字樓無(wú)償移交，再配建1.5萬(wàn)方住宅成本價(jià)給政府。較為苛刻的條件，才造成了底價(jià)成交。
若以40%溢價(jià)率劃線(xiàn)，今日重慶土地集中出讓的23宗地塊僅有7宗土地低于這一溢價(jià)。以50%溢價(jià)率劃線(xiàn)，僅有10宗土地低于這個(gè)溢價(jià)。
但在2020年全年，重慶土拍中溢價(jià)最高的是佳兆業(yè)競得的沙坪壩西永組團地塊，溢價(jià)率為49.06%。全年排名前十的，僅有三宗土地溢價(jià)超40%。
有趣的是，今天溢價(jià)最高的地塊也是出自西永組團，而且足足1倍有余——即招商蛇口以總價(jià)32.5億元拿下的西永279.83畝地，溢價(jià)率130%。
該地塊為沙坪壩區西永組團Ah標準分區Ah10-01/04、Ah20-01-01/04、Ah20-01-02/04、Ah20-01-03/04地塊，用途為二類(lèi)居住用地、商業(yè)用地、商務(wù)用地，土地面積18.66萬(wàn)平方米，容積率1.67，起始總價(jià)14.13億元。
下午及晚上的行情也是高溢價(jià)在唱主基調，只不過(guò)企業(yè)換了面孔——長(cháng)城、龍湖、金科、華宇、新希望、佳兆業(yè)、美的、花樣年、旭輝等，溢價(jià)率大部分保持在50%至70%左右。
具體為下午第二場(chǎng)10宗地塊中，除了龍湖以40.79%和53.68%溢價(jià)率競得兩宗，長(cháng)城52.01%、金科+華宇+新希望71.24%、綠地28.4%、招商130%、海倫堡+融創(chuàng )36.7%、融創(chuàng )18.7%、佳兆業(yè)55.97%、龍湖+頤天康養0%，各競得一宗土地。
晚上第三場(chǎng)的8宗地塊中，美的+金科71.75%、花樣年56.48%、融創(chuàng )+大發(fā)61.98%、佳兆業(yè)71.43%、融創(chuàng )+象嶼64.18%、旭輝57.12%、海成29.72%分別各競得一宗土地，另有一宗底價(jià)成交。
火熱程度可見(jiàn)一斑，據現場(chǎng)人士表示，不少開(kāi)發(fā)商投拓人員站在土拍大廳外，眉頭緊皺，不停地給財務(wù)總監打電話(huà)。
值得一提的是，花樣年在晚上以10.3億元，溢價(jià)56.48%競得高新區西永組團地塊后，其主要負責投拓的人士不禁感嘆，“太不容易了”，“冷靜一下”。
融創(chuàng )、龍湖跑步入場(chǎng)
按照投行們的普遍預期，土地集中分批出讓?zhuān)欣诒苊膺^(guò)度競爭，并且企業(yè)同時(shí)針對多地塊繳納保證金存在周轉壓力，單地參拍房企數量會(huì )可能下降。
但重慶土地首日便出現高溢價(jià)，究其原因很大可能是企業(yè)在重慶面臨土儲不足，無(wú)米下鍋的局面。
據機構數據統計，截至2020年底，重慶銷(xiāo)售排名前十房企幾乎都土儲告急，住宅去化普遍在2年左右，儲備最多200萬(wàn)平方米，有四家甚至不足100萬(wàn)平方米。
其中，龍湖12個(gè)月住宅成交量已經(jīng)超過(guò)土地儲備量，手中土儲不夠一年周轉。
據觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，在龍湖披露的年報數據中，截至2020年末，重慶已完工仍未出售的項目有嘉天下、春江天境、千山新嶼、九里晴川、舜山府、光年、景粼玖序、長(cháng)灘原麓、兩江新宸等9個(gè)項目，建筑面積合共79.8萬(wàn)平方米。
與之對比的是，龍湖2020年于重慶銷(xiāo)售額264.11億元，簽約面積209萬(wàn)平方米；2019年銷(xiāo)售額亦有287.19億元，簽約面積219萬(wàn)平方米。
本次重慶土地出讓?zhuān)埡豢跉饽孟?宗地塊，分別為大渡口區大渡口組團H分區H05-1-3、H05-1-2、H05-1-4、H08-1-1、H08-1-2、H08-1-3地塊、大渡口區大渡口組團H分區H05-1-1、H04-1-3、H04-1-1、H04-1-6、H10-1、H11-1地塊以及北碚區蔡家組團L標準分區L15-1/07、L04-3/04、L05-1/06、L16-1/07、L19-4/05地塊。
其中，前兩宗地塊規劃建筑面積分別為41.04萬(wàn)平方米、44.55萬(wàn)平方米，合計超85萬(wàn)平方米。據市場(chǎng)人士表示，兩宗地一塊拿下，今年龍湖的貨量就不用愁了，對300億元任務(wù)有很大支撐。
值得一提的是，兩宗地均規劃為二類(lèi)居住用地、商業(yè)用地、商務(wù)用地，地塊要求配套建設8.62萬(wàn)平方米的商業(yè)，商住比分別為1.9:8.1、2:8，地塊亦有商業(yè)自持要求，商業(yè)須在規定時(shí)間內建成開(kāi)業(yè)，即對企業(yè)商業(yè)打造能力有要求。而該地塊也僅有龍湖、新城、華潤、華宇4家報名。
不過(guò)，并非參拍企業(yè)少競爭就小，龍湖搶下這兩宗地塊亦達到了40.79%及53.68%的溢價(jià)率。
龍湖之外，本次土地集中出讓最大贏(yíng)家是融創(chuàng )，即便截至2020年末在重慶已經(jīng)擁有3578.61萬(wàn)平方米可售建筑面積的充足儲備。
據了解，融創(chuàng )今日競得5宗用地，2宗獨自參拍，剩余3宗分別與海倫堡、大發(fā)、象嶼組成聯(lián)合體。
具體為，早上以26.6億元、61.57%溢價(jià)率競得兩江新區兩路組團地塊，下午以22億元、18.7%溢價(jià)率競得北碚區蔡家組團地塊，以及與海倫堡組成聯(lián)合體以7億元、36.7%溢價(jià)率競得沙坪壩區沙坪壩組團地塊，晚上與大發(fā)組成聯(lián)合體以4.9億元、61.98%溢價(jià)率競得高新區西永組團地塊，與象嶼組成聯(lián)合體以15.4億元、64.18%溢價(jià)率競得高新區西永組團地塊。
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