地產(chǎn)大爆炸 作者：炸天團
來(lái)源：地產(chǎn)大爆炸（ID：dichandabaozha）
“收并購這方面在今后的機會(huì )多”
當孫宏斌說(shuō)完這句話(huà)的一個(gè)月后，融創(chuàng )就接連卷入了彰泰、藍光、協(xié)信的收并購。
已經(jīng)低調了兩年的融創(chuàng )，突然在收并購上提速了。
01
2018年孫宏斌曾說(shuō)過(guò)，“我們是并購方面的學(xué)習榜樣”。
現實(shí)也確實(shí)如此，在地產(chǎn)圈過(guò)去十年里，融創(chuàng )幾乎就是并購的同義詞。
2013到2019年，融創(chuàng )用于收并購的支出超過(guò)2300億元。經(jīng)過(guò)一系列的收并購，融創(chuàng )銷(xiāo)售金額從508億增長(cháng)至超過(guò)5000億元，銷(xiāo)售額增長(cháng)超過(guò)10倍，從TOP11到穩居TOP4。
并購解決了融創(chuàng )發(fā)展初期的兩大問(wèn)題：
一是在招拍掛獲地上的劣勢；
二是彼時(shí)品牌和產(chǎn)品尚未成型，無(wú)法低價(jià)獲地。
這條擴張之路，融創(chuàng )之所以比很多企業(yè)走得順，是因為融創(chuàng )強悍的營(yíng)銷(xiāo)力，在去庫存、回籠資金上發(fā)揮了關(guān)鍵作用，而高周轉的極致?tīng)I銷(xiāo)，背后是高薪和高傭金代表的高成本。這也使得融創(chuàng )相比前三大房企有著(zhù)更高的負債比率。
高負債、高杠桿、高周轉的三高模式，是過(guò)去主流的擴張模式，但是隨著(zhù)三道紅線(xiàn)政策縮緊，融創(chuàng )也必須改變策略。
2019年業(yè)績(jì)會(huì )上，孫宏斌曾說(shuō)過(guò)：“我們是安全第一，這一兩年都要把安全放在第一位?！?nbsp;
此后，融創(chuàng )的拿地速度開(kāi)始趨于穩健，而并購事項也沉寂了一年多。
現在，融創(chuàng )又重拾舊業(yè)，并不是因為其財務(wù)問(wèn)題已經(jīng)得到根本解決，而是因為同行的需要（聞到了肉味），很多中小型房企遇到的困難，遠比融創(chuàng )來(lái)得緊急且嚴重。
畢竟白衣騎士孫宏斌曾經(jīng)說(shuō)過(guò)：“如果你的公司現金流有問(wèn)題，但是土地還有價(jià)值，那你就來(lái)找我?！?nbsp;
所以，舍他其誰(shuí)呢？
02
5月7日，經(jīng)過(guò)兩周左右的初步盡職調查，融創(chuàng )收購彰泰的總金額雖然下調至99億元，但融創(chuàng )與彰泰的合約還是正式簽訂了，這是今年有關(guān)融創(chuàng )的三項收購中塵埃落定的第一家。
作為一家深耕廣西29年的老牌本土企業(yè)，彰泰是一家走出廣西無(wú)人知曉，走進(jìn)廣西無(wú)人不曉的房企。
過(guò)去三年，彰泰銷(xiāo)售金額均超過(guò)200億元，長(cháng)期以來(lái)市占率和銷(xiāo)售規模都位居廣西本土房企首位。
但是2018年之后，事情起了變化。碧桂園集團連續兩年超越彰泰集團獲得廣西銷(xiāo)售冠軍，而這個(gè)差距正在逐年拉大。
彰泰集團并未在全國化布局中打開(kāi)局面，就需要面對規?；科蠖律祥T(mén)的風(fēng)險；作為未上市房企，彰泰的融資渠道非常有限，依靠信托等非標融資。
隨著(zhù)2020年后，融資渠道收緊，信托頻繁暴雷，彰泰就算當下的資金不出問(wèn)題，而之后的道路也不容樂(lè )觀(guān)。
在行業(yè)整體進(jìn)入存量時(shí)代，政策包不斷加強的今天，像彰泰這樣的區域房企其實(shí)還有很多，而對于巨頭來(lái)說(shuō)，這就是上好的膏腴；對于區域房企來(lái)說(shuō)，行業(yè)龍頭也是能夠托付的良人。
在當前的市場(chǎng)環(huán)境下，區域龍頭與行業(yè)龍頭強強聯(lián)合，將地區人才優(yōu)勢、政商關(guān)系結合成本控制、管理優(yōu)勢，對于合作雙方來(lái)說(shuō)，可能都是好消息。
03
如果說(shuō)孫宏斌的第一個(gè)標簽是并購，那么第二個(gè)標簽一定就是厚道。
但是孫老板的厚道只是表現在人情場(chǎng)面上，該做的準備一點(diǎn)也沒(méi)有落下。
長(cháng)期精于并購的融創(chuàng )團隊，甚至有在半個(gè)月內基本搞懂一家公司的盡調能力。而這些內容體現在場(chǎng)面上，就是孫老板握了個(gè)手，然后拉了兄弟一把。
實(shí)際上孫老板的每一次出手都是粗中有細，適時(shí)而動(dòng)。經(jīng)過(guò)多年并購獲得的失敗經(jīng)驗，融創(chuàng )有著(zhù)自己的并購準則。
一方面，融創(chuàng )對于快進(jìn)快出極為在意，如何將貨值迅速轉為銷(xiāo)售額是融創(chuàng )關(guān)注的核心問(wèn)題。
另一個(gè)方面，融創(chuàng )的并購原則，在于是否能夠服務(wù)大戰略。
以彰泰為例，拿下彰泰，是因為其700億的資產(chǎn)包，能夠讓在廣西市占率僅第八位的融創(chuàng )直接挑戰第一位的碧桂園。而對于融創(chuàng )西南區域公司在2021年設定的3000億銷(xiāo)售目標來(lái)說(shuō)，更是雪中送炭。比較融創(chuàng )去年近6000億的銷(xiāo)售額，可知未來(lái)西南區域的銷(xiāo)售額幾乎占據了融創(chuàng )的半壁江山，而碧桂園、恒大幾大巨頭也是將西南地區視為未來(lái)幾年重要的增長(cháng)點(diǎn)。
而近日傳出融創(chuàng )正在與位于重慶的協(xié)信控股洽談收購事宜，其目標可見(jiàn)也是服務(wù)于西南3000億的目標。
04
今年業(yè)績(jì)會(huì )上，孫老板關(guān)于并購的話(huà)其實(shí)還有后半句：“收并購這方面在今后的機會(huì )多，但前幾年那些(出問(wèn)題的)公司找你的基本上不能要了?！?/p>
如果財務(wù)不良的房企希望透過(guò)收并購來(lái)紓困的話(huà)，白衣騎士只會(huì )在岸上為你加油而已。向前看，在岸邊為泰禾加油的萬(wàn)科，以及為華夏幸福加油的平安就是例子。
所謂并購就是手握優(yōu)質(zhì)項目的被收購方，尚有價(jià)值的時(shí)候，壯士斷腕，才能抽身而去。而不是在無(wú)力挽回時(shí)，光喊救命！
無(wú)論是尚能選擇賣(mài)掉部分華東優(yōu)質(zhì)項目來(lái)?yè)Q得喘息的藍光，還是前景坎坷的彰泰一次性及早抽身，亦或是與新加坡CDL合作不愉快選擇再婚的協(xié)信。都昭示著(zhù)在融資嚴監管、土拍集中化的大背景下，大魚(yú)吃小魚(yú)的局面正在越來(lái)越頻繁的出現。
結合今年TOP50房企發(fā)布的年報數據可知，過(guò)去三年來(lái)，絕大多數的企業(yè)毛利潤率都在持續下降，少有的幾位優(yōu)等生也處在“增收不增利”的尷尬處境中。
能穿越周期的中型房企，正在積極降杠桿、去化、抓回款率。而不能穿越的只求賣(mài)個(gè)好價(jià)錢(qián)。而手有余糧的巨頭們，雖然不能再吞下一個(gè)萬(wàn)達資產(chǎn)包，但是多幾個(gè)彰泰級別的機會(huì )還是可以吃下的，畢竟更多的優(yōu)質(zhì)土儲和深入區域的團隊是真的很香。
目前，全國房企排名首位的碧桂園的市占比也不到5%，而比照國際水平，頭部房企占比約為8%，房地產(chǎn)行業(yè)的集中度的提升空間還有很大。
三道紅線(xiàn)、兩集中對于中小房企來(lái)說(shuō)壓力是巨大的。對于頭部10強來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)化的資源將進(jìn)一步向他們傾斜，這或許是地產(chǎn)的白銀時(shí)代，但是對于融創(chuàng )們來(lái)說(shuō)，未必不會(huì )開(kāi)創(chuàng )出一個(gè)新的黃金時(shí)代，具體取決于一年里有幾個(gè)彰泰。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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