觀(guān)點(diǎn) 作者：觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體
來(lái)源：觀(guān)點(diǎn)（ID:guandianweixin)
目前來(lái)看，第三輪集中供地首日開(kāi)發(fā)商并未展示出強烈的拿地熱情。
長(cháng)三角區域熱門(mén)地之一的江蘇吹響了第三批集中供地的號角。
11月1日，包括無(wú)錫、常州在內城市率先進(jìn)行了第三批次的集中供地。與此同時(shí)，同在江蘇的南通也于今日開(kāi)啟了第二批供地。無(wú)錫、常州、南通今日土拍分別攬金273.8億元、12.35億元、24.32億元。
觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到，無(wú)錫第三批集中供地土拍開(kāi)始不到一小時(shí)便成功收官。所涉20幅地塊全部成功出讓?zhuān)傉嫉孛娣e約113.74萬(wàn)平方米。但其中有17宗底價(jià)成交，僅3宗有低溢價(jià)，且多宗地塊采用政企合作發(fā)展的模式。值得關(guān)注的是，仁恒在無(wú)錫今年三次集中供地中皆有身影，以80億元連落無(wú)錫三子。
與無(wú)錫今日土拍結果形成反差，常州、南通市場(chǎng)寒意強烈。其中，常州本次共有8宗“雙限”地塊出讓?zhuān)偲饍r(jià)117.5億。在今日出讓的7宗地塊中，除2宗地以總價(jià)12.35億元成交、1宗地塊終止、4宗地塊流拍外，剩余1宗地將于11月2日出讓。
而南通今日土拍中6宗撤牌下架、3宗底價(jià)成交、1宗觸頂搖號，其中成交地塊皆由本土房企競得，總成交價(jià)格為24.32億元。據悉，南通本次二輪集中供地共有17宗涉宅地塊出讓?zhuān)偲饍r(jià)162億元。
在無(wú)錫第三批集中供地中，20宗地塊成交總金額約273.8億元。在當天出讓的20宗地塊中，有17宗地塊均僅有一家房企報名，且為底價(jià)成交。其他3宗地塊最高溢價(jià)率為0.64%。
其中，仁恒置地旗下的南京仁恒江洲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以36.72億元競得的經(jīng)開(kāi)區清源路與立信大道交叉口東南側地塊，為當日成交價(jià)最高地塊。該地塊出讓面積10.49萬(wàn)平方米，容積率2.36，用途為商住，成交樓面價(jià)1.49萬(wàn)元/平方米。
值得關(guān)注的是，仁恒在無(wú)錫今年的三次集中供地中連續發(fā)力。
據觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體此前報道，在今年4月的無(wú)錫首批供地中，仁恒置地以32.21億元摘得經(jīng)開(kāi)區南外國王南側地塊，以此首進(jìn)無(wú)錫。該地塊樓面價(jià)1.95萬(wàn)元/平方米，競租賃面積5.64萬(wàn)平方米，溢價(jià)率為11.04%。
二輪供地中，仁恒同樣以10.64億元底價(jià)拿下經(jīng)開(kāi)區XDG-2021-11號地塊，地塊樓面價(jià)1.29萬(wàn)元/平方米。加之今日底價(jià)成交地塊，半年時(shí)間里，仁恒已在無(wú)錫經(jīng)開(kāi)區連落三子，合計土地金額約為79.57億元。
如此看來(lái)，仁恒深耕無(wú)錫意愿明顯。今年9月28日在無(wú)錫仁恒品牌溝通會(huì )現場(chǎng)，仁恒置地蘇州公司副總經(jīng)理錫常事業(yè)部總經(jīng)理帖春表示，無(wú)論是經(jīng)濟排名、交通樞紐、國際化教育、全球度假特色、科創(chuàng )能級等，無(wú)錫都具備國際化發(fā)展的先決條件，未來(lái)國際活躍度仍在不斷攀升。
資料顯示，前三季度無(wú)錫共舉辦了6場(chǎng)涉宅土拍，總計成交46幅地塊，總成交金額近637億。其中，萬(wàn)元地共計33幅，13幅地塊進(jìn)入搖號程序。
此外，在本次無(wú)錫土拍現場(chǎng)成交的20宗成交地塊中，有15宗由本土國資背景企業(yè)摘得，例如濱湖城投、梁溪城投、無(wú)錫城開(kāi)等。
有分析人士指出，地方型國企以相對靈活的參與土拍托底，最大限度保證本次無(wú)一宗地塊流拍。
可以發(fā)現，無(wú)錫今年三批次集中供地，土拍熱度依次遞減。第一批次地價(jià)觸頂比例達93%，自持比例最高的太湖新城清源路地塊達6.64萬(wàn)平方米，占總規劃建面的三分之一。第二批次地價(jià)觸頂比例降至39%，且出現一宗流拍地塊。而第三批次集中供地無(wú)地塊地價(jià)觸頂，雖無(wú)地塊流拍，僅3宗地塊以低溢價(jià)成交。
事實(shí)上，無(wú)錫自第一批次兩宗試點(diǎn)地塊采取“限地價(jià)+搖號”確定競得人后，并在第二批次集中供地中取消了“競自持”要求，為房企保留較為充足的利潤空間，改為通過(guò)市場(chǎng)化的機制提升房屋交付品質(zhì)。
而本次第三批土拍政策與第二批次保持基本一致，僅在溢價(jià)率上限設置為15%，較二批次的13.21%略有提高。
此外雖加強了購地資金來(lái)源審查制度，但規定本次土地出讓金在今年年底前僅需繳納總額的50%。但這仍未能激起房企的參拍意愿，僅有包括仁恒、星合、朗詩(shī)、貴州大興、祥凱在內的非本土企業(yè)參與競拍并摘得地塊。而之前在無(wú)錫一二批次供地中出現的萬(wàn)科、龍湖、融創(chuàng )等，此次都未見(jiàn)身影。
對此，市場(chǎng)人士分析稱(chēng)，一方面從側面反映出當下部分房企的資金壓力較為巨大，另一方面，大型房地產(chǎn)公司都沒(méi)出手，也許對于明年市場(chǎng)有所保留。
另外，有市場(chǎng)消息傳聞，有多家規模房企將會(huì )以股權形式入股無(wú)錫的國資拿地項目。
但并非所有城市土拍都像無(wú)錫一樣，可以借助地方平臺公司進(jìn)場(chǎng)托底。就江蘇今日土拍的其他城市來(lái)看，大范圍流拍的情況似乎有延續態(tài)勢。
就江蘇省常州市而言，第三批次集中供地出讓8宗涉宅地塊，總出讓面積56.3萬(wàn)平方米，總建筑面積108.42萬(wàn)平方米，總起始價(jià)117.53億元，均采用“雙限+搖號”方式出讓。原定于11月1日將有7宗宅地迎來(lái)限時(shí)競價(jià)，但荷園6#地塊在上周提前終止出讓。截至目前，除了有2宗地塊以總價(jià)12.35億元成交外，另有4宗地塊流拍。
剩余1宗武進(jìn)宅地地塊將于11月2日出讓?zhuān)鲎屆娣e9.71萬(wàn)平方米，起始樓面價(jià)1.16萬(wàn)元/平方米，可售住宅最高備案指導均價(jià)（毛坯）2.65萬(wàn)元/平方米。據競買(mǎi)記錄顯示，目前該地塊已有房企出價(jià)22.72億元。
從已成交地塊來(lái)看，其中天寧區和平中路西側、清涼西路北側地塊，由常州東南經(jīng)濟開(kāi)發(fā)有限公司以總價(jià)6.89億元競得，溢價(jià)率1.47%。該地塊出讓面積2.14萬(wàn)平方米，容積率為3.3，建筑面積4.93萬(wàn)平方米，為商住用地，商業(yè)占比不大于5%。根據出讓文件，該項目設置可售住宅最高備案指導均價(jià)（毛坯）2.92萬(wàn)元/平方米。
另一成交地塊為長(cháng)江北路以東、贛江路以北地塊，則由常州濱江安居置業(yè)有限公司以總價(jià)5.46億元摘得，成交樓面價(jià)4533元/平方米，溢價(jià)率0.92%。
而在4宗流拍地塊中，分別是董家塘地塊、中吳賓館北側地塊、龍虎塘居住地塊、老國際學(xué)校地塊。
其中，董家塘地塊出讓面積10.02萬(wàn)平方米，用途為商住用地，容積率1，最高樓面價(jià)限價(jià)1.63萬(wàn)元/平方米，最高備案指導均價(jià)（毛坯）2.78萬(wàn)元/平方米。此外要求，商業(yè)建筑面積占地面總建筑面積的5%-10%，且地塊內需配建不小于3000平方米的基層社區綜合服務(wù)中心，建成后無(wú)償移交給政府。另外，其余流拍地塊也有部分配建要求。
對此，業(yè)內人士分析稱(chēng)，常州第三批次土拍雖然地塊質(zhì)量大都不錯，但卻明顯遇冷，大部分地塊有相當多的配建和附屬要求，對房企實(shí)力要求比較高。此外，臨近年末，開(kāi)發(fā)商大都面臨巨大的回款壓力，空閑資金不多，也造成了目前流拍的情況。
另?yè)襟w統計，截至目前，常州今年誕生的萬(wàn)元地已擴容至19塊，多個(gè)熱門(mén)板塊的毛坯限價(jià)再度突破，多則達到2000-3000元/平方米。
觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到，11月1日亦為江蘇省南通市第二批集中供地首日。
據此前出讓公告顯示，江蘇省南通市第二批集中供地中共包含31宗地塊，其中包括13宗商住用地、10宗住宅用地及8宗經(jīng)濟適用房用地，總出讓面積約162.55萬(wàn)平方米，起拍總價(jià)約195.92億元。該批地塊將分別于11月1日、2日、3日、4日集中出讓。
具體來(lái)看，31宗地塊中共有17宗涉宅地塊，其中16宗均為“地價(jià)、房?jì)r(jià)雙限+搖號”競買(mǎi)方式。此次通州區集中掛出7宗地塊，起拍總價(jià)近46億，將全部采用雙限+搖號模式競拍。
11月1日，南通二輪集中土拍首日，位于通州區編號為R2021-023、R2021-024、R2021-025的3宗涉宅地塊，分別由神輝置業(yè)、鑫基置業(yè)、華德房地產(chǎn)等本土房企底價(jià)摘得，總成交金額為24.32億元。
而另一宗CR2021-022涉宅地塊因價(jià)格已達上限價(jià)，將于11月3日進(jìn)行現場(chǎng)搖號。該地塊出讓面積3592平方米，規劃用途為商住用地，容積率為1.6。該地塊最高樓面限價(jià)3075元/平方米，房屋最高備案限價(jià)為毛坯1.14萬(wàn)元/平方米。
CR2021-022涉宅地即是南通市場(chǎng)此前所關(guān)注的CR2021-006退回地塊。該地塊曾由南通天威置業(yè)斥資3976萬(wàn)元于2021年3月15日成交，經(jīng)歷3小時(shí)、545輪競價(jià)，成交單價(jià)11070元/平方米，成交樓面價(jià)6919元/平方米，溢價(jià)率229.46%，刷新當時(shí)興東板塊土拍樓面價(jià)紀錄。
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