在河南，有一個(gè)城市被稱(chēng)作“爛尾樓之城”。

最巔峰的2014年，這個(gè)城市僅統計在冊的問(wèn)題樓盤(pán)就多達302個(gè)。

如果你去到這個(gè)城市，你會(huì )看到成群的樓房，一律黑峻峻地、像張開(kāi)的洞口般朝著(zhù)馬路方向，講述著(zhù)幽靈般的故事。

這座宛如“鬼域”的城市，叫做南陽(yáng)。

當初以為是傳說(shuō)，但看看當下的樓市，才明白這就是無(wú)比魔幻的現實(shí)。

爛尾樓里的“野生”業(yè)主

搬進(jìn)自己買(mǎi)的新房，該是一種什么樣的心情？

昆明別樣幸福城的業(yè)主給出的答案是辛酸、憤怒和無(wú)奈。

30多戶(hù)業(yè)主住了進(jìn)去。四面漏風(fēng)的房子里，他們用自帶的電燈照明，稍微安置了一下沙發(fā)和床，或僅僅支個(gè)帳篷、搭幾塊木板就住下了。

沒(méi)錯，他們住進(jìn)了爛尾樓，開(kāi)啟了“野生”生活。

這是一個(gè)擁有12棟18層高爛尾樓的小區，位于昆明市城南官渡區。8公里之外，就是市中心。

六年前，這里開(kāi)始停工，變成了爛尾樓。

住進(jìn)來(lái)的每一個(gè)業(yè)主，都有著(zhù)堪比電視劇的慘淡人生。

第一個(gè)搬進(jìn)爛尾樓的陳艷春，是一位單親媽媽?zhuān)?013年在“別樣幸福城”買(mǎi)下了一套60㎡的一室一廳。在這7年時(shí)間里，陳艷春與丈夫離了婚；父親出了車(chē)禍，治病花光家里所有積蓄；與朋友合開(kāi)的小飯店，也在疫情下關(guān)了門(mén)……

苦情劇都不敢這么拍！

而給了陳艷春最后一擊的，就是千瘡百孔的“別樣幸福城”。

收入銳減的陳艷春無(wú)奈之下搬進(jìn)了這棟爛尾樓，成為了第一位業(yè)主。不久后還把6歲半的女兒和88歲的母親也一起接到爛尾樓里生活。

在零基礎設施的爛尾樓里，陳艷春生活的唯一儀式感，就是在樓下的空地上種點(diǎn)菜苗。

在媒體的報道中，每一個(gè)業(yè)主都是一個(gè)悲慘的故事。

近半年沒(méi)有收入，帶著(zhù)老婆兒子搬進(jìn)來(lái)的卯勇；沒(méi)有房子無(wú)法落戶(hù)，女兒無(wú)緣名校的代金紅；老伴到死都沒(méi)能趕上收房，兒子兒媳也因爛尾樓離婚的黃麗華；夫妻雙雙失業(yè)，無(wú)奈搬進(jìn)爛尾樓，卻仍然充滿(mǎn)希望的劉萍……

在周邊樓盤(pán)的襯托下，別樣幸福城4號地塊猶如都市廢墟。

“野生”的生活是惡劣的。

沒(méi)有樓梯，業(yè)主自己搭樓梯。

沒(méi)有窗簾，拿床單一遮。

沒(méi)有裝修，簡(jiǎn)單搬個(gè)板床就可以睡覺(jué)。

有人為了省錢(qián)洗腳水直接用工地水溝里的水。

有的人家里有小孩晚上要做作業(yè)，就用電瓶給臺燈充電作為照明。

……

在房?jì)r(jià)蹭蹭上漲的當下，這是發(fā)生在一個(gè)省會(huì )城市的魔幻現實(shí)。

當年排隊搶房，現在排隊爛尾

如今，西安德杰狀元府邸業(yè)主們的心情無(wú)比忐忑。

各地樓盤(pán)爛尾消息接二連三的當口，他們得到了一條消息：

德杰狀元府邸，停工了。

據米宅調查，原計劃于去年12月底交房的樓盤(pán)一期1/2/3/4號樓，交房前十天，外立面竟然還沒(méi)開(kāi)始做，而且樓盤(pán)幾乎全面停工。地產(chǎn)商德杰給出的理由是：

“因為治霾停工，要延期交房”。

交房也許會(huì )遲到，但霧霾從不會(huì )缺席。

在德杰的強行約定下，交房日期定在了今年6月30日。遺憾的是，半年過(guò)去了，工地還是原樣。

而這一次，德杰的借口又變成了：

疫情導致停工。

但打臉來(lái)得很快，承建商中建二局的停工公告暴露了一切：

停工既不是因為霧霾，也不是因為疫情。而是德杰長(cháng)期拖欠工程款，欠費數額特別巨大，被迫于2020年1月全面停工。

如今，距離合同約定的交房日期已經(jīng)過(guò)去9個(gè)月時(shí)間，工地仍處停滯狀態(tài)。

諷刺的是，德杰狀元府邸當年曾是“網(wǎng)紅盤(pán)”。千人排隊搖號、一房難求。

當年排隊有多猛，現在的爛尾就有多猛。

同樣深陷爛尾疑云的，還有鄭州的名門(mén)翠園。

名門(mén)翠園位于鄭州市三全路豐慶路，位置優(yōu)越，配套完善，交通方便，尤其是在建的地鐵4號線(xiàn)，地鐵口距離名門(mén)翠園不過(guò)兩三百米，讓名門(mén)翠園成為地鐵房。

據自媒體國際鄭消息，該項目于2017年12月開(kāi)盤(pán)，合同約定于2019年12月30日前交房，但現在已經(jīng)是2020年9月份了，工地依然有大量未完成的工作，只有零星的幾個(gè)工人在拖拖拉拉的施工。

這樣的場(chǎng)景，數千位名門(mén)翠園的業(yè)主心里十分沒(méi)底。另一方面，名門(mén)翠園的母公司名門(mén)地產(chǎn)集團卻深陷債務(wù)危機，面臨資金斷裂的風(fēng)險，且不斷傳出集團負面新聞，甚至是賬戶(hù)凍結、負責人被列為失信人消息。

交房，這件本是天經(jīng)地義的事，如今倒成了一種奢望。

遭遇同樣命運的，還有深圳邦達花園。這座位于深圳市中心的爛尾樓，被稱(chēng)之為“深圳爛尾樓之王”，爛尾長(cháng)達20年。

時(shí)至今日，邦達花園周邊房?jì)r(jià)已經(jīng)升值13倍，而邦達花園卻仍舊沒(méi)有復工跡象。

這些并不是孤例。

2019年河北邯鄲的爛尾樓，在主要的叢臺、邯山和復興三個(gè)城區中，分別有21、19和5個(gè)爛尾樓盤(pán)，合計共有45個(gè)爛尾樓。

1992年，海南的爛尾樓達600多棟，占全國空置房的十分之一，用了10年才算消化。

天津117大廈，出生就自帶光環(huán)，但是在過(guò)去10來(lái)年里，經(jīng)歷過(guò)停工-復工-轉讓等等，依舊沒(méi)有拯救這個(gè)600米的龐然大物。

以西安為例，曾經(jīng)爛尾樓高達2千多個(gè)，并且業(yè)主還在還貸。一個(gè)區就高達上百個(gè)，以下是部分區域的爛尾樓盤(pán)點(diǎn)：

而這一棟棟爛尾樓背后，是一戶(hù)戶(hù)絕望的人家。許多人掏空“六個(gè)錢(qián)包”，換來(lái)的就是這樣一個(gè)遙遙無(wú)期的幻夢(mèng)。

爛尾樓之因

層出不窮的爛尾樓背后，直接原因往往是開(kāi)發(fā)商的資金鏈斷裂。

上面提到的西安德杰狀元府邸，就是因為監管賬戶(hù)里的購房款被違規挪用，導致的停工爛尾。

昆明的別樣幸福城，同樣是因為信貸緊縮導致的現金流危機才爛尾。

但更深層次的原因，或許得追溯到房地產(chǎn)行業(yè)的預售制。

自從60多年前在香港發(fā)明以來(lái)，預售制在我國就一直長(cháng)盛不衰。港人將正在興建或沒(méi)有動(dòng)工的樓宇單元，形象稱(chēng)之為“樓花”，所謂預售制，就是“賣(mài)樓花”。這一制度在1990年代引入內地，從此成為房地產(chǎn)模式牢不可破的一部分。

1994年，內地出臺《房地產(chǎn)管理法》，向香港學(xué)習了“商品房預售制度“。

當時(shí)，內地房地產(chǎn)業(yè)剛剛起步時(shí)，資金嚴重不足，自有資金的比例甚至不到10%。融資渠道和融資手段幾乎只有銀行貸款這一種。而商品房預售，則給了開(kāi)發(fā)商用少量資金撬動(dòng)龐大投資的機會(huì )。

比如說(shuō)，一個(gè)投資5億的樓盤(pán)，開(kāi)發(fā)商自己只用出1億出頭。購房者付了定金，銀行給了貸款，開(kāi)發(fā)商拿到現款，然后，開(kāi)發(fā)商再用項目以及已經(jīng)收到的款項再加杠桿，放大銀行貸款，進(jìn)行下一輪開(kāi)發(fā)——全是別人的錢(qián)。

給房企一個(gè)支點(diǎn)，他們真的可以翹起整個(gè)地球。

但說(shuō)白了，商品房預售其實(shí)就是一個(gè)“空手套白狼”的游戲。憑著(zhù)這個(gè)杠桿，他們撬動(dòng)了一個(gè)巨大的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

如今，商品房預售制度早已成了商品房銷(xiāo)售的主要方式。國內各主要城市商品房預售比例普遍在80%以上，部分城市甚至達90%以上。

而背后的風(fēng)險，卻轉嫁給了購房者和銀行。

一旦開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂，爛尾就是遲早的事。

盡管“取消預售制”的呼聲已久，但其中的阻力，可想而知。

尾聲

往更深處看，爛尾樓的根源，或許在土地財政。

以昆明為例，昆明統計局數據顯示，2015年昆明的第二產(chǎn)業(yè)投資總額為646億，僅占年度總固定資產(chǎn)投資額的18%，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額為1451.3億元，占比高達41%。到了2019年，雖然沒(méi)有公布具體的投資總額，但是工業(yè)投資增長(cháng)2.8%，房地產(chǎn)投資增長(cháng)13.9%。

據南方周末梳理，在第一財經(jīng)最新發(fā)布的《2020城市商業(yè)魅力排行榜》中，昆明市2019年上半年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占GDP比重高達36.3%，超越三亞、?？?，成為全國房地產(chǎn)最高依賴(lài)度的城市。

國家統計局數據也顯示，自2016年7月開(kāi)始至2019年12月，昆明房?jì)r(jià)連續41個(gè)月出現上漲。

房地產(chǎn)欣欣向榮，賣(mài)地就有動(dòng)力。中國指數研究院數據顯示，2019年昆明土地出讓共計592宗，創(chuàng )下歷史最高紀錄。

地賣(mài)出去了，后面的環(huán)節，卻缺乏必要的監督和善后機制。

就在上個(gè)月，“別樣幸福城”小區復工，工人和機械進(jìn)場(chǎng)，業(yè)主們感到十分興奮，紛紛搬出了爛尾樓，期待未來(lái)可以正式入住。

“別樣幸福城”的業(yè)主是幸運的，但與此同時(shí)，對大多數的爛尾樓業(yè)主來(lái)說(shuō)，復工依然遙遙無(wú)期。

人們總愛(ài)把買(mǎi)房稱(chēng)為上岸，但對于買(mǎi)到爛尾樓的人而言，傾注了幾乎全部財富和希望的房產(chǎn)，變成了永遠不能抵達的彼岸。

對于普通人而言，我們唯一能做的，就是擦亮雙眼，盡量選擇靠譜的大開(kāi)發(fā)商，細致考察，謹慎、謹慎、再謹慎！

因為，所有的代價(jià)，我們最終只能自己扛下。