小債看市 作者：小債看市
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近年來(lái)，隨著(zhù)倉儲設施建設加速推進(jìn)，普洛斯中國的剛性債務(wù)規模迅速攀升，償債壓力與日俱增。
4月23日，標普將普洛斯和普洛斯中國控股有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“普洛斯中國”）的長(cháng)期發(fā)行人信用評級從“BBB”下調至“BBB-”；同時(shí)確認兩家公司的中期票據計劃評級和高級無(wú)抵押票據評級為“BBB-”。
標普預計，如果普洛斯繼續推行激進(jìn)的運營(yíng)策略，將長(cháng)期加劇其現金流波動(dòng)，因此不太可能在2022年前將資產(chǎn)貨幣化收益占調整后EBITDA的比例維持在30%以下。
近日，普洛斯中國擬發(fā)行20億公司債券，募集資金扣除發(fā)行費用后，擬用于歸還發(fā)行人及下屬境內子公司有息債務(wù)及其利息。
《小債看市》統計，目前普洛斯中國存續債券17只，存續規模225.2億元，其中將有47億債券將于一年內到期。
在信用評級方面，普洛斯中國的主體和相關(guān)債項信用等級均為AAA，評級展望“穩定”。
存續債券到期分布
除此之外，普洛斯中國還有三只美元債，整體規模有12.15億元。近兩年其增加國內融資，逐步降低美元債務(wù)規模，以規避匯率波動(dòng)風(fēng)險。
有息負債快速增長(cháng)
據官網(wǎng)介紹，普洛斯是全球領(lǐng)先的專(zhuān)注于物流、不動(dòng)產(chǎn)、基礎設施、金融及相關(guān)科技領(lǐng)域的投資管理與商業(yè)創(chuàng )新公司。
普洛斯為中國最大的現代物流及工業(yè)基礎設施提供商和服務(wù)商，在43個(gè)戰略性區域市場(chǎng)，投資、開(kāi)發(fā)和管理著(zhù)400多個(gè)物流、制造、數據中心、科創(chuàng )及辦公類(lèi)設施。
從股權結構看，普洛斯中國的控股股東為CLH Limited，普洛斯集團持有后者100%的股份，為公司實(shí)際控制人。
股權結構圖
近年來(lái)，倉儲物流行業(yè)經(jīng)營(yíng)情況良好，普洛斯中國土地儲備不斷升值，其投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)凈收益規模較大，公司利潤對投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)依賴(lài)大。
2020年前三季度，普洛斯中國實(shí)現營(yíng)收59.1億元，同比增長(cháng)18.65%；實(shí)現歸母凈利潤25.19億元，同比下滑10%。
截至同報告期，普洛斯中國總資產(chǎn)為2111.06億元，總負債1044.31億元，凈資產(chǎn)1066.75億元，資產(chǎn)負債率49.47%。
近年來(lái)，普洛斯中國財務(wù)杠桿水平不斷攀升，但總體仍維持在適中水平。
財務(wù)杠桿
《小債看市》分析債務(wù)結構發(fā)現，普洛斯中國主要以非流動(dòng)負債為主，占總債務(wù)的66%。
截至2020年9月末，普洛斯中國流動(dòng)負債有355.29億元，非流動(dòng)負債有689.03億元，其賬上資金相對充裕，可滿(mǎn)足短期債務(wù)的償付及營(yíng)運資金周轉。
在備用資金方面，截至2020年6月末，普洛斯中國銀行授信總額有77.6億元，未使用授信額度有15.51億元，可見(jiàn)其財務(wù)彈性一般。
銀行授信情況
近年來(lái)，隨著(zhù)倉儲設施建設加速推進(jìn)，普洛斯中國的剛性債務(wù)規模迅速攀升。
截至2020年9月末，普洛斯中國剛性債務(wù)有112.33億美元，主要以長(cháng)期有息負債為主，帶息債務(wù)比為73.25%。
從償債能力指標看，普洛斯中國的流動(dòng)比率和速動(dòng)比率等短期償債能力指標持續惡化，EBITDA 對剛性債務(wù)及利息支出的保障程度也在弱化。
在融資渠道方面，除銀行借款之外，普洛斯中國還通過(guò)引進(jìn)戰略投資者、設立物流倉儲開(kāi)發(fā)基金等方式籌資，融資渠道較多元。
但在資產(chǎn)質(zhì)量方面，普洛斯中國投資性房地產(chǎn)在資產(chǎn)中比重大，導致資產(chǎn)的流動(dòng)性較弱、投資回收期偏長(cháng)。
總得來(lái)看，普洛斯中國財務(wù)狀況高度依賴(lài)于投資性房地產(chǎn)估值的大幅增值；有息負債增長(cháng)較快，且仍有大額資本性支出計劃，后續仍存較大籌資壓力。
“地產(chǎn)+基金”模式
美國普洛斯是一家全球最大的物流地產(chǎn)運營(yíng)商，2003年借助在全球擴張的機會(huì )進(jìn)入中國，當時(shí)梅志明是美國公司高管。
2008年，新加坡一家投資機構收購了普洛斯在中國和日本的業(yè)務(wù)，而這個(gè)新加坡投資機構就是由梅志明等公司高管發(fā)起的。
十年后的2018年，梅志明和萬(wàn)科牽頭的中方財團一道又對這家新加坡上市公司普洛斯進(jìn)行了私有化收購，完成退市操作。
至此，普洛斯中國變成了梅志明為實(shí)際控制人的民營(yíng)跨國公司。
普洛斯進(jìn)入中國市場(chǎng)之初，同行業(yè)競爭還很少，其選址布局主要集中在一線(xiàn)城市和具有樞紐地位的中心城市。
當時(shí)，各地政府為了招商引資，爭相出臺優(yōu)惠政策，包括提供免費或者低廉的土地；加之前些年人民幣幣值被刻意低估，這些因素都讓普洛斯輕松擁有了很多交通通達的好園區。
因此，在中國城市土地變得昂貴之前，普洛斯已經(jīng)鞏固了自己在物流地產(chǎn)的龍頭地位。
另外，普洛斯的“地產(chǎn)+基金”運營(yíng)模式，更是為中國現代物流行業(yè)帶來(lái)了創(chuàng )新和進(jìn)步。
早在1999年，普洛斯就發(fā)起了第一支私募基，從19位機構投資人手中募集了10億元，用于收購自己手中的成熟物業(yè)。
這種用私募基金收購房地產(chǎn)，隨后將項目建設完成后賣(mài)給基金公司，再進(jìn)行輕資產(chǎn)運營(yíng)模式，將資金回籠的時(shí)間由十年縮短到了一年之內。
但是，普洛斯模式是很難復制的，無(wú)論是其國際化的網(wǎng)絡(luò )，擁有大片優(yōu)質(zhì)園區地產(chǎn)，還是梅志明的金融背景和國際視野，都是不可輕易企及的。
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