作者：神鎮的貓總

來(lái)源：好貓財經(jīng)（ID：haomaocaijing）

從頭部說(shuō)起碧桂園耗費數十億元護盤(pán)恒大深受質(zhì)疑萬(wàn)科股價(jià)跌到管理層都無(wú)奈融創(chuàng )集中拿地引起了一系列連鎖反應孫宏斌也不得不出手增持

作為央企綠地有直接躺平的意思連一向財務(wù)穩健的保利中海面對股價(jià)下行也不得不拋出股票增持計劃對外釋放信心

行業(yè)周期性波動(dòng)讓市場(chǎng)情緒容易陷入極端股價(jià)基本陷入超調狀態(tài)

負面背后確實(shí)應該看到積極信號比如頭部房企的融資成本顯著(zhù)下降以及房企產(chǎn)業(yè)鏈布局的完善

前幾天中海發(fā)行了18年期的21億元CMBS產(chǎn)品票面利率3.6%這是國內房企首單綠色+碳中和債券產(chǎn)品利率顯著(zhù)低于同行底層資產(chǎn)來(lái)自中海成都的10棟寫(xiě)字樓

與此同時(shí)中海還發(fā)行了30億元公司債其中3年期20億元票面利率3.25%5年期10億元票面利率3.55%這是行業(yè)同期最低的融資成本

碧桂園在美元債市場(chǎng)里也獲得了充足額度和成本降低萬(wàn)科也在不斷進(jìn)行長(cháng)短債置換

再比如房企的產(chǎn)業(yè)鏈延伸布局已經(jīng)初見(jiàn)成效商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)物流長(cháng)租公寓等業(yè)態(tài)房企基本走完從1到10的階段已走上規模復制道路

中海目前已是全國最大的單一業(yè)權寫(xiě)字樓發(fā)展運營(yíng)商加上商業(yè)廣場(chǎng)酒店長(cháng)租公寓等業(yè)態(tài)中海在中國內地中國香港中國澳門(mén)英國等地擁有價(jià)值1409億元的投資性物業(yè)

隨著(zhù)資產(chǎn)證券化制度的完善這些物業(yè)也成為最佳融資資產(chǎn)去年中海37億元的商業(yè)廣場(chǎng)CMBS票面利率更是低至2.5%凸顯金融機構對中海資產(chǎn)質(zhì)量和運營(yíng)能力的認可

巨頭的焦慮加速了轉型調整步伐碧桂園物業(yè)萬(wàn)科物流成為行業(yè)頭部企業(yè)碧桂園和萬(wàn)科也都試圖向管理要效益調整管理層縮短管理半徑加強信息化這些都是可見(jiàn)的改革良策

千億銷(xiāo)售規模之后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)變成了現金流的生意從土地到現金再到土地關(guān)系到生死其中關(guān)鍵一環(huán)是再融資如果沒(méi)有再融資補充現金賣(mài)資產(chǎn)成為最后出路

如此來(lái)看恒大打折賣(mài)房沒(méi)有錯在銷(xiāo)售增長(cháng)的情況下融創(chuàng )有錢(qián)拿地也沒(méi)有錯市場(chǎng)恐慌下的股價(jià)超調各家房企出手護盤(pán)同樣也沒(méi)有錯

對房企的價(jià)值判斷應該有更多維度的希望

融資

暴雷房企給了這個(gè)行業(yè)慘重教訓穩健房企的經(jīng)驗也值得借鑒

無(wú)論是暴雷房企還是穩健房企都可以從兩個(gè)指標中得到大概判斷

一個(gè)是經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)凈現金流涉及銷(xiāo)售額和回款率的增長(cháng)一個(gè)是籌資性活動(dòng)凈現金流涉及到再融資量與債務(wù)總量的匹配也凸顯融資來(lái)源的多樣性

還有一個(gè)投資性活動(dòng)凈現金流相對來(lái)說(shuō)影響不大因此上述兩個(gè)指標基本決定了房企在手貨幣資金總量

截至2020年底有碧桂園恒大萬(wàn)科融創(chuàng )保利中海綠地等七家房企賬面貨幣資金超過(guò)千億元

這七家房企里除碧桂園外其他家經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)凈現金流均為正除中海外其他家籌資性活動(dòng)凈現金流均為負

也就是說(shuō)只有中海兩項指標都為正雖不能說(shuō)其他家有什么問(wèn)題但中海的指標意味著(zhù)在這個(gè)銷(xiāo)售規模上中海具有充分的經(jīng)營(yíng)主動(dòng)性有一定加杠桿空間

從這方面來(lái)看中海擁有全行業(yè)最好的評級結果實(shí)現最低融資成本也是合理的前五個(gè)月中海實(shí)現合約銷(xiāo)售額1554億元同比增加35.8%

現金除了來(lái)自銷(xiāo)售回款和融資款項還來(lái)自于利潤率擁有千億資金的七家房企中凈利潤率排名為中海融創(chuàng )保利萬(wàn)科碧桂園恒大綠地

上半年對于房企來(lái)說(shuō)注定是灰暗的沒(méi)有結束的疫情繼續加碼的調控極不穩定的經(jīng)濟環(huán)境讓房企戰略更趨于保守

無(wú)論是之前債務(wù)推動(dòng)規模的房企還是如今追求管理紅利的房企以相同成本或更低成本順利實(shí)現再融資是企業(yè)活下去繼續向好發(fā)展的基礎

但凡暴雷的房企一定是長(cháng)時(shí)間的經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)凈現金流為負同時(shí)籌資性活動(dòng)凈現金流為正隨著(zhù)債務(wù)的累積一旦經(jīng)營(yíng)明顯下滑或再融資出現差錯就會(huì )引起連鎖反應

手握千億資金的七家房企里頻繁在信用債市場(chǎng)融資的有中海萬(wàn)科保利碧桂園等

融資成本升降以及融資頻率和額度是房企信用變化最早信號堪稱(chēng)房企最重要命脈

買(mǎi)地

某種程度上也可以把土地儲備看成為現金的一部分因為房企一旦出現資金問(wèn)題最有效的辦法就是加快銷(xiāo)售出售土地資產(chǎn)

土地儲備需要考慮少數股東權益總量上大概排名為碧桂園萬(wàn)科保利恒大中海綠地融創(chuàng )

如此來(lái)看融創(chuàng )確實(shí)面臨著(zhù)補倉壓力出手密集拿地也就可以理解前5個(gè)月融創(chuàng )實(shí)現銷(xiāo)售銷(xiāo)售額2418.2億元同比增長(cháng)72%

投資需要有獨立的市場(chǎng)判斷不能被情緒所迷惑也不能誤判信息在行業(yè)周期性波動(dòng)中行業(yè)評判標準容易陷入兩極分化

拿地被歸為激進(jìn)不拿地則被打上保守的標簽更別說(shuō)營(yíng)收下降利潤下降高息發(fā)債這些通通是負面信號

買(mǎi)地的前提要看土地儲備有些房企為了降杠桿已經(jīng)不買(mǎi)地了比如恒大綠地當然買(mǎi)地還需要看節奏安排土地質(zhì)量

通常將拿地金額與銷(xiāo)售額的固定比值用于評判房企拿地的積極程度比值≥70%為激進(jìn)50%≤比值≤70%為積極30%≤比值≤50%為適中20%≤比值≤30%為穩健比值≤20%為保守

以最近被質(zhì)疑保守的中海來(lái)講其拿地曲線(xiàn)也是波動(dòng)的過(guò)去兩年時(shí)間里基本保持在適中狀態(tài)部分季度保持在保守狀態(tài)

整個(gè)2020年中海拿地金額高達1318.4億元位列行業(yè)前三中海的管理層也強調2021年的拿地預算已經(jīng)提升至1650億元而且一定會(huì )花完

反觀(guān)融創(chuàng )前幾年大部分季度為穩健和保守到了2021年才開(kāi)始積極補充土地儲備碧桂園的拿地季度年度差異性更大但總體來(lái)說(shuō)碧桂園恒大的土地儲備較豐厚拿地基本趨于保守

世茂前兩年拿地積極從去年第三季度開(kāi)始拿地趨于保守

拿地節奏之外土地儲備質(zhì)量涉及到利潤率城市布局產(chǎn)品線(xiàn)營(yíng)銷(xiāo)策略等各個(gè)方面保證利潤率是穩妥活下去的底線(xiàn)如果沒(méi)有利潤就會(huì )陷入虧損債務(wù)壓頂降價(jià)收縮的惡性循環(huán)中

一二線(xiàn)城市布局為主利潤率較高財務(wù)穩健的中海顯然有更多的選擇權需要把握拿地節奏又需要保證土地利潤

當然在新的土地集中供應政策后土地稀缺的城市競爭更加激烈利潤更低城市更新并購合作開(kāi)發(fā)已經(jīng)越來(lái)越成為土地儲備的方式

如向來(lái)只在公開(kāi)市場(chǎng)拿地的萬(wàn)科也大力轉向城市更新目標是三分之一的土地儲備要來(lái)源于此中海在上海北京也拿下數百億元的舊改地塊

另外并購已經(jīng)成為行業(yè)整合的常態(tài)如萬(wàn)科并購泰禾藍光世茂并購福晟融創(chuàng )并購彰泰

在資金密集度集中的房地產(chǎn)行業(yè)現金和土地儲備按理應該是房企最后的希望所在有錢(qián)有資產(chǎn)可以再融資再買(mǎi)地也有實(shí)現轉型的資金保證

拿地是找死不拿地是等死在現在市場(chǎng)里這句話(huà)應該改為拿錯地是找死不拿地或許還有轉機

注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議

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原標題： 地產(chǎn)股和房企的希望在哪里