作者：觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體

來(lái)源：觀(guān)點(diǎn)（ID：guandianweixin）

集中拍地模式下，北京或將從本地老牌國企獨占鰲頭，逐漸轉為國企與民企、本地企業(yè)與外來(lái)房企“春秋混戰”。

觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 久旱逢甘露，轉播室人頭攢動(dòng)、現場(chǎng)劍拔弩張，北京首場(chǎng)集中土拍以“可預料”的高熱度緩緩落下帷幕。

5月10-11日，北京25宗地塊混戰結束，加上之前成交的五宗地塊，30宗宅地共計入賬1110億元。

兩日競拍熱度有所不同，地塊素質(zhì)較佳、配套較為完善的地塊競爭無(wú)疑更激烈。

由于競拍首日出讓地塊質(zhì)素均佳，12宗地全部觸及地價(jià)上限，7宗競價(jià)競配雙觸頂，轉入競高標準商品住宅建設方案階段。次日，競拍熱度則有所分化，3宗地塊激烈廝殺轉競方案，亦有1輪競價(jià)平靜奪地。

北京作為房企必爭之地，向來(lái)不缺熱度?？v觀(guān)兩日競拍現場(chǎng)，可以說(shuō)是龍頭+央企的狂歡，碧桂園、融創(chuàng )、金茂、金地、中冶等企業(yè)是絕對的主角。

出人意料的是，長(cháng)期深耕粵港澳大灣區的卓越，成為本次競拍的“黑馬”，不僅首日獨自斬下朝陽(yáng)金盞鄉地塊，更在第二日以聯(lián)合體方式競得豐臺張郭莊村宅地、中關(guān)村生命科學(xué)園與東小口馬連店共4宗地塊，總地價(jià)超187億元。

本次土拍以或許能給外界一些啟示：集中拍地模式下，北京或將從本地老牌國企獨占鰲頭，逐漸轉為國企與民企、本地企業(yè)與外來(lái)房企“春秋混戰”。

北京一直是聯(lián)合體競拍出現頻次最高的城市。

由于動(dòng)輒幾十上百億的拿地資金，企業(yè)更愿意尋求合作伙伴，比如深耕區域的市屬?lài)?，或與財力雄厚的央企、險資抱團。這樣不僅能降低風(fēng)險，亦能以更少資金撬動(dòng)同樣的銷(xiāo)售額。

首開(kāi)作為深耕北京的國企，便是各企業(yè)樂(lè )于合作的對象之一，也樂(lè )于通過(guò)雙方、多方聯(lián)合體拿地或股權收購方式，優(yōu)勢互補、有效規避市場(chǎng)惡性競爭和項目投資風(fēng)險，最大限度地發(fā)掘地塊價(jià)值。

據悉，首開(kāi)一般在聯(lián)合拿地的地塊中權益占比為25%-50%，多數不控盤(pán)、不操盤(pán)，龍湖、金地、萬(wàn)科、華潤、金茂等都是首開(kāi)較為穩定的合作方。

在此次土拍中，首開(kāi)亦積極參與，且多以聯(lián)合體方式競拍。

觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到，首開(kāi)此次競拍多與旭輝搭檔，不僅聯(lián)手參與朝陽(yáng)金盞鄉兩宗地塊廝殺；與住總、旭輝、花樣年競拍密云檀營(yíng)鄉6005地塊，更與旭輝、建工參與王四營(yíng)鄉及崔各莊等地塊競拍。

它算得上是贏(yíng)家之一：不僅與保利新航城聯(lián)合體14.58億摘大興榆垡鎮地塊；與卓越聯(lián)合以62億+配建32500平方米公租房拿下豐臺張郭莊村地塊；更與住總組成聯(lián)合體，以16.3億元+1.6萬(wàn)平米公租房競得大興地塊。加上之前招標出讓的地塊，首開(kāi)目前明確獲得集中供地30宗中的4宗地塊。

在東壩北地塊爭奪上，首開(kāi)則與金地、旭輝兩家企業(yè)組成聯(lián)合體競拍。據悉，該地塊周邊正是三家共同打造的華樾國際項目，因此外界早有猜測，三家或將再攜手打造華樾國際二期。

競拍場(chǎng)上，隊友和對手隨時(shí)轉化。在其他地塊競拍中，金地則多與保利、華潤綁定。

據悉，保利+金地+華潤作為本次北京集中供地最積極的聯(lián)合體，參與了所有熱門(mén)地塊的爭奪，并于5月10日下午以50.94億元拿下朝陽(yáng)崔各莊南皋村L01-01地塊，配建2.2萬(wàn)平米公租房。

“這三家以前也是我們比較穩定的合作方，這次（它們）組成聯(lián)合體，把之前的合作對象都屏蔽掉了?！币晃簧罡本┢髽I(yè)人士稱(chēng)，在公開(kāi)市場(chǎng)拿地，地域性?xún)?yōu)勢會(huì )被極大弱化。

觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到，在此次競拍中，越秀+天恒、建發(fā)+電建、招商+城建等聯(lián)合體接連出手搶奪地塊，金茂、綠城、旭輝亦組成多個(gè)聯(lián)合體出手搶地。

本場(chǎng)集中競拍最令人意外的當屬卓越。

據觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，首日金盞鄉小店村02地塊爭奪中，19號“黑馬”卓越殺敗了包括中海、保利聯(lián)合體、首開(kāi)聯(lián)合體在內的6家競爭對手，以39.27億元+13%政府產(chǎn)權份額競得該地塊，在此次土拍中拔得頭彩。

卓越的表現遠不止于此，第二日繼續“掃貨”，連奪豐臺、昌平三宗地塊。其中，與首開(kāi)聯(lián)合以62億元+3.25萬(wàn)平方米公租房面積拿下豐臺區長(cháng)辛店鎮張郭莊村A區FT00-0203-6145、FT00-0203-6159地塊；與中交聯(lián)合以49.9億+2.95萬(wàn)平方米公租房競得中關(guān)村生命科學(xué)園地塊。

不多一會(huì )兒，再與中交聯(lián)手以36.1億+20500平方米公租房的代價(jià)，競得昌平東小口馬連店地塊。

經(jīng)計算，這兩天卓越在北京共競得四宗地塊，總地價(jià)超187億元。根據貝殼研究院測算的數據，首批集中供地卓越估算權益成交金額為113.3億元，權益建面27.8萬(wàn)平米。

作為華南房企，卓越在京項目并不多，僅和萬(wàn)科聯(lián)合在北京開(kāi)發(fā)了兩個(gè)住宅項目：石景山區的翡翠山曉與昌平的翡翠公園。

資料顯示，翡翠公園地塊的拆遷安置、一級開(kāi)發(fā)均由卓越操盤(pán)。原拿地方為綠地，因地塊開(kāi)發(fā)難度較大等原因引入卓越合作，但最后仍選擇退出。

值得關(guān)注的是，該項目位于昌平區北七家，此次土拍亦將出讓一宗昌平北七家地塊。該宗地被萬(wàn)科翡翠公園社區包圍，向北可達定泗路、向南能走北清路，東臨七星路，西向立湯路，商品房銷(xiāo)售指導價(jià)是6萬(wàn)/平米。

不出所料，卓越與萬(wàn)科打算再次聯(lián)手，并與金地+華潤+保利展開(kāi)激烈競爭。不料最后，殺出一個(gè)“程咬金”，天時(shí)湯山以6.66億元+配建10600平米公租房競得昌平北七家地塊。而在不久前的廣州土拍中，卓越也以頂價(jià)29.97億元+競配建面積3600平米摘得番禺區橋南街蜆涌村大口涌以西地塊。

不少業(yè)內人士驚呼卓越“有錢(qián)”，有分析指出，這次北上拿地說(shuō)明卓越長(cháng)期看好北京市場(chǎng)，并將北京市場(chǎng)作為未來(lái)重點(diǎn)突破的決心，“盈利空間不大，抗風(fēng)險能力卻很高，這是北京市場(chǎng)被看好的重要因素?！?/p>

也有人說(shuō)，這是陳凱帶來(lái)的改變。

2020年11月，這位“明星職業(yè)經(jīng)理人”正式加入卓越集團，任集團執行董事長(cháng)職務(wù)，全面領(lǐng)導地產(chǎn)開(kāi)發(fā)板塊和資產(chǎn)運營(yíng)板塊，他曾先后出任陽(yáng)光城、中南置地總裁、新力控股聯(lián)席董事長(cháng)及行政總裁的職務(wù)。

根據卓越集團官網(wǎng)披露的數據，目前全國開(kāi)發(fā)面積超過(guò)2000萬(wàn)平方米，土地儲備面積超過(guò)5000萬(wàn)平方米，70%儲備于粵港澳大灣區。

“這里面，有相當部分是城市更新和寫(xiě)字樓，規模要上去，還是得拿地?！?/p>

“從首批地塊的競價(jià)情況來(lái)看，北京土地市場(chǎng)熱度依舊，公開(kāi)市場(chǎng)拼的就是資金?！睆母偱膱?chǎng)中能夠發(fā)現，此次集中競拍能夠說(shuō)是龍頭+央企的狂歡。

上述人士指出，央企融資成本低、融資優(yōu)勢明顯，在拿地上很有優(yōu)勢。

據觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，此次土拍中，首開(kāi)、住總是市屬?lài)蟮拇?，保利、中海、華潤、金茂等則是央企的代表。

久未露面的中冶，更是接連奪下大興新城核心區H組地塊與東壩宅地。

不過(guò)，有人歡喜有人愁，開(kāi)拍前的“奪地熱門(mén)”中海成了“陪跑選手”，并未在此次集中拍地中有所收獲。

“很多地利潤空間一般，達不到中海的要求?！币晃粯I(yè)內人士在接受采訪(fǎng)時(shí)稱(chēng)。

龍頭房企的表現亦不遑多讓。

碧桂園以41.15億+1.15萬(wàn)平米人才房競得通州城市副中心1201街區地塊；融創(chuàng )則連下兩城，不僅以26.83億+15%政府產(chǎn)權份額奪得朝陽(yáng)金盞鄉宅地，更聯(lián)合石泰以64.4億元奪得石景山衙門(mén)口地塊。除此之外，龍湖、萬(wàn)科亦參與了多宗地塊競報。

有分析指出，此次土拍溢價(jià)率并不高，但各類(lèi)配建壓縮了利潤，很多企業(yè)算不過(guò)賬，更要求企業(yè)轉向精細化管理，注重成本管控。

從競拍規則來(lái)看，此次北京土拍也具有里程碑意義。

觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到，此次土地出讓方式頗為復雜，結合了區域位置、周邊市場(chǎng)、土地成本等因素作出了針對性的調整，涉及設定地價(jià)上限、競建公租房、競建高標準商品住宅、競政府持有產(chǎn)權份額、競建國際人才社區房、套內70/90及房屋銷(xiāo)售價(jià)格引導等土地競拍規則，多宗地塊疊加兩種以上競拍規則。而在觸頂之后，將轉入競高標準商品住宅建設方案階段。

有業(yè)內人士指出，所謂高標準商品住宅建設方案，即針對建筑品質(zhì)和專(zhuān)業(yè)設計進(jìn)行綜合評分，意味著(zhù)不是任意房企都能拍得地塊，對于房企的操盤(pán)能力和建筑水平都是一個(gè)考驗。對房企來(lái)說(shuō)，意味著(zhù)逐漸進(jìn)入以質(zhì)取勝的階段。

截至目前，北京首次集中供地30宗地塊已出讓20宗。另10宗進(jìn)入高標準方案比拼的熱門(mén)地塊，究竟花落誰(shuí)家，各家房企仍在廝殺

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原標題： 北京地未央1110億收金、龍頭狂歡與最大贏(yíng)家深圳卓越（下篇）