觀(guān)點(diǎn) 作者：觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體
來(lái)源：觀(guān)點(diǎn)（ID：guandianweixin）
劉平則表示，公司認為未來(lái)五年房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)規模在80-90萬(wàn)億間，因此對于保利而言是重要的戰略機遇期，將積極把握住市場(chǎng)機會(huì )。
在接近一個(gè)月左右的防疫之后，廣州的疫情逐漸得到控制。
不過(guò)，進(jìn)入各大寫(xiě)字樓與會(huì )議場(chǎng)所的管控還是依舊嚴格。6月24日，保利發(fā)展在總部琶洲保利發(fā)展廣場(chǎng)舉行2020年年度股東大會(huì )，“綠碼”、核酸證明一一檢查。
上午九點(diǎn)多，會(huì )議室里零星有股東到場(chǎng)，入座后翻閱著(zhù)手里的議案資料。許是疫情影響，今年到場(chǎng)的股東相比去年又少了一些。
“戰略機遇期”
2020年，保利發(fā)展實(shí)現營(yíng)業(yè)總收入2432.08億元，同比增長(cháng)3.06%；實(shí)現凈利潤 400.48 億元，同比增長(cháng) 6.64%；歸母凈利潤 289.48 億元，同比增長(cháng)3.54%。保利的這份成績(jì)單雖不算出彩，但在疫情下依然實(shí)現了經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jì)的平穩增長(cháng)。
銷(xiāo)售方面，保利于去年實(shí)現簽約銷(xiāo)售5028億元，位列行業(yè)前五，同比增長(cháng)8.88%。
對此，劉平在工作報告中總結稱(chēng)，在過(guò)去（2016-2020年）十三五計劃中，保利實(shí)現了多方面的增長(cháng)，其中營(yíng)業(yè)收入、利潤實(shí)現年復合增長(cháng)率15%及18%；同時(shí)地產(chǎn)板塊銷(xiāo)售完成“345”戰略。
展望十四五規劃，劉平則表示，公司認為未來(lái)五年房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)規模在80-90萬(wàn)億間，因此對于保利而言是重要的戰略機遇期，將積極把握住市場(chǎng)機會(huì )。
確保銷(xiāo)售規模的關(guān)鍵則是拿地。據悉，從去年至今，保利在公開(kāi)市場(chǎng)拿地上呈現出積極態(tài)勢，如2020年整年拓展項目146個(gè)，新增容積率面積3186萬(wàn)平方米，拓展成本2353億元，分別同比增長(cháng)19%和51%--按此計算該年拿地銷(xiāo)售比達46.79%，2019年則為33.7%。
其中尤其在下半年，行業(yè)融資收緊之時(shí)保利逆市抄底。
劉平總結稱(chēng)，2020年保利“上半年賣(mài)房，下半年買(mǎi)地”。其表示，去年下半年，行業(yè)政策及流動(dòng)性收緊，拓展機會(huì )顯現，董事會(huì )支持公司把握市場(chǎng)窗口，于是調增全年投資計劃預算，充分發(fā)揮綠檔企業(yè)資金和資源優(yōu)勢，保障年末獲取優(yōu)質(zhì)項目，完成增量拓展目標。
據悉，去年12月16日保利召開(kāi)臨時(shí)董事會(huì )，將2020年度投資計劃從3150億元調整至3350億元，增長(cháng)幅度為200億元，彼時(shí)這一舉動(dòng)就多被解讀為將增加土地支出款項。
而觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體獲悉，保利去年三、四季度拓展金額占全年總投入的65%。
劉平披露，2021年保利發(fā)展計劃房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)直接投資總額3950億元--相較去年上調后的金額同比增長(cháng)17.9%。
可以窺見(jiàn)的是，今年以來(lái)尤其在第二季度集中供地開(kāi)啟之后，保利在土地市場(chǎng)上頻頻攬地。如在上周，其在上海以總價(jià)105.13億元奪得上海靜安區靈石社區地塊。
另?yè)^(guān)點(diǎn)指數1-5月房地產(chǎn)企業(yè)新增土地儲備報告顯示，前5月保利新增全口徑土地儲備1307.28萬(wàn)平方米，位列行業(yè)第三；此外新增權益土儲、新增貨值方面也均位列第三。
改革進(jìn)行時(shí)
議案包括2021年度投資計劃、2020年度財務(wù)決算、年度利潤分配方案、續聘會(huì )計師事務(wù)所的議案、2021年度對外擔保、與合營(yíng)聯(lián)營(yíng)企業(yè)及其他關(guān)聯(lián)方關(guān)聯(lián)交易事項議案，以及《2021-2023年股東回報規劃》的議案等。
據悉，其中2021-2023年股東回報議案在網(wǎng)上引起不少股東討論。按照議案，保利發(fā)展未來(lái)三年（即2021-2023年）每年現金分紅占當年歸屬于上市公司股東凈利潤的比例均不低于25%。
盡管這一分紅比例并不低，但相較此前不低于30%的最低界限，此次調低還是引來(lái)了一些聲音。不過(guò)保利也披露數據，自上市以來(lái)，公司累計已實(shí)施現金分紅370億元，占累計歸母凈利潤26.85%，其中近三年累計分紅率為32.64%，位列同行業(yè)較高水平。
而在現場(chǎng)，一位股東則提問(wèn)關(guān)于保利入選“雙百”試點(diǎn)名單的事項。
劉平對此解釋稱(chēng)，雙百是國資委推進(jìn)的綜合改革三年計劃，此前于2020年保利發(fā)展納入國資委國企改革“雙百行動(dòng)”企業(yè)。
據悉，該計劃主要目標是在穩妥推進(jìn)股權多元化和混合所有制改革，健全法人治理結構，完善市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)機制，健全激勵約束機制。
“這是非常好的窗口期，尤其咱們保利借助混改實(shí)現跨越式發(fā)展，現在總資產(chǎn)過(guò)萬(wàn)億，說(shuō)明案例非常成功……”這一追隨保利多年的股東逐漸提高了語(yǔ)調。
觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，早在1998年中國房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革之時(shí)，以保利為首的一眾央企便順勢發(fā)展擴大。于2002年，保利完成股份制改造，保利房地產(chǎn)股份有限公司成立，提出“三個(gè)為主、兩個(gè)結合”的企業(yè)發(fā)展戰略。
這種市場(chǎng)化改革往往也可有多種形式，包括集團內部資產(chǎn)重組、證券化以及混改；其中混改又包括正方向混改，即引入社會(huì )資本、股權激勵，或反向由國資參與民營(yíng)企業(yè)。
事實(shí)上，近年來(lái)不少?lài)笱肫笠矊?shí)施了改革，最典型的為綠地集團，包括2013年綠地通過(guò)增資擴股引進(jìn)包括平安在內的5家戰略投資者，以及在“大基建”板塊參與西安建工混改等等。
保利近年較為成功的案例則是以上市公司為載體實(shí)施混改，即在2019年12月在港股主板分拆上市保利物業(yè)。
對此，在場(chǎng)股東希望保利在兩翼業(yè)務(wù)方面能有更多作為，激發(fā)提升活力。
兩翼業(yè)務(wù)即是保利的多元業(yè)務(wù)，包括保利物業(yè)、保利商業(yè)、保利酒管、銷(xiāo)售代理、不動(dòng)產(chǎn)金融。據劉平現場(chǎng)披露，去年保利的兩翼業(yè)務(wù)收入154億元，同比增長(cháng)36.49%，核心業(yè)務(wù)已逐漸成熟。
針對2021年兩翼業(yè)務(wù)的發(fā)展，保利發(fā)展于股東會(huì )便提出將推動(dòng)兩翼市場(chǎng)化發(fā)展落地，指導加深對當前已布局行業(yè)、潛在布局行業(yè)的研究，細化各板塊發(fā)展模式，引入外部?jì)?yōu)質(zhì)資源，促進(jìn)戰略落地。
“公司希望在兩翼業(yè)務(wù)這一塊，混改的混改、參股的參股，機制上采用更加市場(chǎng)化的模式，緊密貼近行業(yè)的發(fā)展?！眲⑵浆F場(chǎng)表態(tài)。
整體而言，在機制改革方面，2021年保利一方面在地產(chǎn)主業(yè)將持續落實(shí)股權激勵、項目跟投等長(cháng)效機制，另一方面在多個(gè)兩翼產(chǎn)業(yè)板塊也將加快推進(jìn)市場(chǎng)化機制建設。
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