觀(guān)點(diǎn) 作者：觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體
來(lái)源：觀(guān)點(diǎn)（ID：guandianweixin）
從債券報告查閱發(fā)現，星河灣還針對舊改項目進(jìn)行了一些融資。
“荔枝古村”賢江村，終于覓得歸宿。
6月19日，廣州市黃埔區永和街賢江社區舊村改造項目召開(kāi)合作企業(yè)表決會(huì )議，經(jīng)過(guò)賢江社區表決成員的投票，以100%的同意率，同意（主）廣州番禺海怡房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（成）廣州瑞賢房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司為賢江社區舊村改造項目的合作企業(yè)。
據悉，上述公司為星河灣旗下企業(yè)。
根據招商文件，該項目拆遷安置總投資額約人民幣114.23億元，改造范圍總用地面積為121.59公頃。
通過(guò)又一個(gè)投資額上百億的舊村，這家幾乎不曾出現在公開(kāi)土地市場(chǎng)的企業(yè)，又抓住了一個(gè)土儲籌碼。截至目前，這家以豪宅起家的房企在廣州舊改浪潮中已摘牌五個(gè)舊改。
拿下賢江村
賢江建村歷史悠久，此前長(cháng)期屬于增城縣轄地；2005年，其從增城新塘鎮永和片區劃歸到新成立的蘿崗區永和街，2007年12月28日實(shí)現村改居，2015年9月并入黃埔區。
具體位置上，賢江村位于廣州市黃埔區中部科學(xué)城片區的長(cháng)嶺居宜居片區和永和智能制造片區交匯處，北至禾豐村，南接賢江公園，西鄰萬(wàn)科山景城，東接永和大道。該賢江社區目前下轄8個(gè)經(jīng)濟社，在冊人共5860人，現狀實(shí)測建筑約94.43萬(wàn)平方米。
對于該村目前的面貌，有業(yè)內人士表示雖不像其他城中村一樣臟亂差，但與周?chē)簧俑叨顺墒熳≌捌瑓^規劃相比，握手樓遍布、缺乏統一規劃的賢江村仍有些格格不入。
在黃埔 66 條村集中舊改的大背景下，賢江村也早在2019年11月正式啟動(dòng)舊改意愿征詢(xún)，隨后以 87.1%的支持率通過(guò)改造意愿表決；2020年 9月，賢江社區舊村改造項目展示中心正式動(dòng)工--而該展示中心便是由星河灣設立打造的。
因此，一早介入的星河灣已被默認為該項目改造商。不過(guò)據悉，賢江村實(shí)則將由星河灣與科學(xué)城集團一同打造，后者作為區屬?lài)笾饕撠熐捌诠ぷ鞯耐七M(jìn)，以及做好“兜底保障”。
到今年5月，項目正式掛網(wǎng)進(jìn)行招標。據基礎數據調查成果顯示，截至2020年4月30日，該舊村范圍內現狀實(shí)測總建筑面積94.4萬(wàn)平方米，擬改造用地面積121.59萬(wàn)平方米，拆遷安置總投資114.23億元，算得上是一個(gè)巨無(wú)霸舊改項目。
觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，賢江村的改造方向同樣與產(chǎn)業(yè)密切相關(guān)。
從大體規劃方向看，其與所在長(cháng)嶺居板塊一致，將往打造智能制造組團方向靠攏；落實(shí)到賢江社區，其將打造成集住宅、高端寫(xiě)字樓、創(chuàng )意產(chǎn)業(yè)園、養老健康園為一體的大型品質(zhì)社區。
具體而言，改造企業(yè)星河灣須引入國家級制造業(yè)創(chuàng )新中心、國家級企業(yè)技術(shù)中心的運營(yíng)機構負責運營(yíng)，打造創(chuàng )新中心或者技術(shù)中心1家，并承諾5年內獲得省級或以上認定；引入國家級、省級文化創(chuàng )意產(chǎn)業(yè)園區（基地）的運營(yíng)機構1家或者自營(yíng)，導入文化旅游新業(yè)態(tài)，集聚一批動(dòng)漫游戲、數字音樂(lè )影視、高清視頻、電競等數字文化創(chuàng )意、文化科技、文旅裝備制造、智慧旅游企業(yè)，承諾5年內創(chuàng )建1家市級以上文化產(chǎn)業(yè)示范園區（基地）。
因其早期介入的緣故，對于星河灣最終奪魁這一結果，已不是太令人意外。
除此外，該項目所處的樓市特點(diǎn)也與星河灣有所契合。據悉，在樓市版圖上，賢江村屬于當前黃埔火熱的長(cháng)嶺居板塊。
經(jīng)過(guò)近幾年的發(fā)展，板塊內配套不斷兌現、人氣上漲，長(cháng)嶺居已變身為一個(gè)中高端產(chǎn)品區域。目前，板塊內開(kāi)發(fā)有中冶逸景臺、天健天璽、五礦壹云臺、萬(wàn)科山景城樾山、龍湖·攬境、實(shí)地·常春藤等。其中別墅、復式部分單位售價(jià)已突破6萬(wàn)元/平方米。
這對于星河灣融資地塊的打造來(lái)說(shuō)，顯然是有一定優(yōu)勢。
當然，城市更新與住宅開(kāi)發(fā)的模式并不相同，其更看重改造開(kāi)發(fā)、產(chǎn)業(yè)搭建、利益協(xié)調等方面的能力。對于“豪宅專(zhuān)家”星河灣來(lái)說(shuō)，舊村改造與其產(chǎn)品搭不搭呢？
舊改新手
在廣州星河灣之后，其嘗試在北京、上海、太原、沈陽(yáng)、成都、青島等多個(gè)城市落地項目，試圖復制星河灣模式。
據過(guò)往數據整理，星河灣在2009年銷(xiāo)售額已達到130億元，位于內房銷(xiāo)售排行榜前20名，風(fēng)光無(wú)兩。
然而，盡管豪宅產(chǎn)品的名聲不斷打開(kāi)，但礙于這種產(chǎn)品的特殊性，開(kāi)發(fā)周期比一般項目長(cháng)，并不適合快速擴張與復制。這家曾經(jīng)引領(lǐng)風(fēng)騷的老牌房企，近十年的銷(xiāo)售規模發(fā)展一直比較緩慢溫吞，截至去年在觀(guān)點(diǎn)指數TOP100銷(xiāo)售榜單中仍未達300億元，守住前百名門(mén)檻。
而伴隨著(zhù)大本營(yíng)廣州的舊改浪潮，黃文仔對于星河灣也有了更大的規劃與規模訴求。
據悉，在2018年會(huì )時(shí)，其就表示“以質(zhì)的提升確保量的增長(cháng)”，其中城市更新項目是他重要的擴張手段；同年5月份，彼時(shí)星河灣副董事長(cháng)吳惠珍在接受媒體采訪(fǎng)時(shí)也曾指出，星河灣對城市更新項目高度重視，“是我目前的重要工作之一”。
有業(yè)內人士便對觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體指出，之前星河灣在廣州、深圳等地已經(jīng)簽訂了不少的城市更新項目，只是未曾向外披露。
直到2019年5月28日，黃埔區蘿峰舊村鉤機鳴響迎來(lái)了正式的開(kāi)工，而操盤(pán)手正是星河灣。
這個(gè)項目是星河灣的舊改首子，可以看出星河灣對其傾注了不少人力物力，并僅用了一年時(shí)間便完成從項目批復到進(jìn)入復建動(dòng)工階段。
當年，黃文仔之女、星河灣總裁黃健慧也曾透露，星河灣在洽談且達成初步意向的舊改項目已有十幾個(gè)，總開(kāi)發(fā)建面將超2000萬(wàn)平方米，多在廣州、深圳這樣核心的大灣區城市。
此后星河灣部分舊改項目開(kāi)始慢慢進(jìn)入大眾視野。
尤其在2020年，其自8月開(kāi)始，連下番禺萬(wàn)博CBD板塊塘步東村舊改、南村村舊改及沙頭街小羅村舊改，改造投資達207.67億元。
觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查閱獲悉，在2020年，星河灣旗下主要發(fā)債平臺廣州番禺海怡房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于一則債券報告中表示，“公司在2020年跨躍式地發(fā)展，新成立運營(yíng)管理中心，大力推廣全信息化、標準化系統的建設，新增土地儲備和收購項目近一倍，項目融資增長(cháng)顯著(zhù)?！?/p>
而到了今年，星河灣在3月與廣州番禺西一村舊改合作正式簽約，項目改造范圍的總用地面積為63.12公頃，預計改造總成本79.4億元。星河灣聯(lián)席董事長(cháng)吳惠珍表示，集團將打造西一村成為濱江新城，引入高端產(chǎn)業(yè)，提升村民房屋價(jià)值，提高集體物業(yè)收益。
計入最新的黃埔賢江村，目前星河灣共中標廣州六個(gè)舊改項目，分別位于黃埔區、番禺區，共估計改造成本已達464.07億元。
雖動(dòng)輒上百億的改造成本讓人不免疑惑這些房企的資金壓力，但事實(shí)上舊改成本并非一次性投入，一般越大面積的舊改，后面的發(fā)展空間和價(jià)值兌現才越大。
即是說(shuō)，前期介入的資金壓力并不會(huì )太大，隨著(zhù)循序漸進(jìn)對于資金量的需求才會(huì )增大；且一般房企會(huì )通過(guò)融資區的部分地塊開(kāi)發(fā)獲得資金，從而進(jìn)行滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。
據悉，星河灣最大的舊改項目蘿峰村復建安置區和融資區便各分為五期，每期復建安置區和融資區同步開(kāi)發(fā)，一至五期投入分別為67.85億元、42.85億元、41.82億元、61.93億元、37.58億元。
星河灣曾預計，蘿峰村項目完整開(kāi)發(fā)周期約為10年左右。
同時(shí)觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體從債券報告查閱發(fā)現，星河灣還針對舊改項目進(jìn)行了一些融資。如在海怡地產(chǎn)2020年中期債券報告中提出，下半年將加大放款力度，積極推進(jìn)幾個(gè)大型項目的簽約和提款，其中就包括蘿峰項目的剩余放款；塘步東村和南村村保證金項目貸款放款4.8億元等。
不過(guò)對于星河灣此類(lèi)舊改新手來(lái)說(shuō)，其對于舊改項目還是抱著(zhù)一定謹慎態(tài)度。債券報告中就顯示，星河灣要求在舊改方面要甄選個(gè)別拆遷難度低、風(fēng)險可控的城市更新項目進(jìn)行深耕，保證未來(lái)3-10年的土地儲備。
然而從舊改到轉化土儲或許還需要很長(cháng)的周期，就如廣州舊改巨頭之一的保利，即便其手里掌握數十個(gè)舊改，截至目前轉化的項目也僅有零星幾個(gè)。
截至2020年6月30日，廣州番禺海怡房地產(chǎn)顯示，其剩余可售項目規模為152.33萬(wàn)平方米。從區域分布看，星河灣于一、二線(xiàn)城市截至2020年6月末可售面積占比分別為14.32%和64.91%，剩余20.78%全部為汕尾星河灣。
其中，就單個(gè)項目的可售貨值而言，最高的是沈陽(yáng)星河灣項目，尚余可售貨值為89.66億元；其次為汕尾星河灣項目，尚余可售貨值合計為47.69億元。
可以窺見(jiàn)，目前支撐星河灣銷(xiāo)售的仍是中高端的住宅開(kāi)發(fā)項目，距舊改收獲期仍有很長(cháng)一段時(shí)間。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議
本文由“觀(guān)點(diǎn)”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有，未經(jīng)授權，請勿轉載，謝謝！
