作者：觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體

來(lái)源：觀(guān)點(diǎn)（ID：guandianweixin）

由于疫情的阻滯，香港會(huì )場(chǎng)分別將股東、董事會(huì )部分成員安排在不同會(huì )議室，位于內地的管理層則通過(guò)線(xiàn)上方式參會(huì )。

據觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，當天參會(huì )的管理層包括執行董事兼CEO李從瑞、執行董事兼CFO江南、執行董事兼高級副總裁宋镠毅，非執行董事王威，獨立非執行董事蘇錫嘉、鐘偉、高世斌、孫文德，以及公司秘書(shū)和法律顧問(wèn)代表等。

自去年7月初以來(lái)，中國金茂的股價(jià)總體出現較大幅度下行，最高從6.11港元降至折半。尤其是年度業(yè)績(jì)發(fā)布過(guò)后，該公司股價(jià)一度觸及52周新低2.74港元，直到近一個(gè)月才回升至3港元附近。

在信心大于黃金的資本市場(chǎng)，股東們期盼金茂傳遞更多正面信息。

與會(huì )股東也借著(zhù)與中國金茂管理層交流的機會(huì )，提出自己的疑問(wèn)，其中涉及毛利率、計提減值，以及未來(lái)的拿地發(fā)展策略——這些幾乎是所有金茂投資者關(guān)注的共性問(wèn)題。

而管理層對毛利率的回應與3月份業(yè)績(jì)會(huì )接近，強調毛利率下行是行業(yè)共識之余，轉而表示城市運營(yíng)是公司未來(lái)修復利潤的主要方向。

同時(shí)，該公司安撫股東稱(chēng)，以后應該不會(huì )有大規模的減值，但這仍需要根據市場(chǎng)情況而定。

數據顯示，2020年中國金茂實(shí)現營(yíng)業(yè)收入約600.54億元，同比增長(cháng)38.51%；公司所有者應占溢利38.81億元，較上年度經(jīng)重列后數據下跌40.12%；整體毛利率20%，同比下降9個(gè)點(diǎn)。

對此，中國金茂解釋?zhuān)瑯I(yè)績(jì)下降主要是房地產(chǎn)市場(chǎng)調控等原因，導致項目售價(jià)不及預期，需計提發(fā)展中物業(yè)和持作出售物業(yè)減值準備。其中，截至2020年底，該公司的其他費用及損失凈額達到43.81億元，上年度僅為690萬(wàn)元。

在股東周年大會(huì )上，盈利問(wèn)題再度被問(wèn)及。中國金茂CFO江南回應，公司會(huì )在2020年及2021年集中消化掉2016-2017年地價(jià)較高的項目，明年以后毛利率會(huì )逐年回升。

觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，3月份業(yè)績(jì)會(huì )上，中國金茂管理層曾提及，2020年底已售未結金額大約在3000億元水平，毛利率僅為18%左右。

對毛利率回升的預期樂(lè )觀(guān)，主要基于金茂新增土地儲備盈利水平改善。江南向股東表示，公司從2019年開(kāi)始，新增土地簽約毛利率能回升至20%以上，2020年拿地毛利率則更高。

“比如去年海南三亞項目，毛利率接近60%的水平?！?/p>

但土地競爭激烈及政府限價(jià)政策的存在，使得房地產(chǎn)已告別快速上漲的階段，金茂管理層亦坦承，行業(yè)回不到毛利率30%水平，預計維持在20%至25%區間內。

城市運營(yíng)是中國金茂的主要戰略之一，被譽(yù)為該公司的“獨特競爭力”。具體而言，這主要通過(guò)與政府簽訂土地開(kāi)發(fā)協(xié)議，對片區進(jìn)行規劃，協(xié)助土地一級開(kāi)發(fā)；此后由金茂引入房企或者自行拿地開(kāi)發(fā)，并引入酒店、商務(wù)、商業(yè)等業(yè)態(tài)，促進(jìn)片區產(chǎn)業(yè)升級。

上述模式憑借介入片區較早及產(chǎn)業(yè)導入運營(yíng)等特點(diǎn)，對開(kāi)發(fā)商提出高要求的同時(shí)，也會(huì )為開(kāi)發(fā)商帶來(lái)不錯的盈利空間。截至2020年底，中國金茂累計落地27個(gè)城市運營(yíng)項目，單年新增武漢、天津、常熟青島、丹陽(yáng)、溫州等7個(gè)項目。

觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體對比，2017-2019年，中國金茂二級平均拿地成本約為1.07萬(wàn)元/平方米、8124元/平方米、7525元/平方米；至2020年，拿地成本升至8957元/平方米，但城市運營(yíng)項目貢獻已從2016年不足10%升至44%，一定程度上緩解了公司成本上升壓力。

據觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體不完全統計，近兩個(gè)月中國金茂分別在溫州、蘇州、北京、無(wú)錫、青島、長(cháng)沙、諸暨、南昌、鄭州、臺州新增拿地，其中涉及集中供地城市主要有鄭州、青島、北京；而廣州、深圳、杭州、重慶等城市的集中供地雖有參與，但收獲甚微。

他表示，去年房地產(chǎn)形勢非常好，創(chuàng )造了17萬(wàn)億的紀錄，因此開(kāi)發(fā)商手上有足夠資金，但土地“兩集中”政策令大家產(chǎn)生一定焦慮，導致拿地高潮出現，企業(yè)之間搶地較為激烈。

“土地‘兩集中’需要時(shí)間檢驗，行業(yè)出現波動(dòng)是正常的，這時(shí)候金茂更愿意冷靜看待市場(chǎng)?！崩顝娜鹫J為，集中供地第一階段出現的開(kāi)發(fā)商爭搶局面不會(huì )持續，所以金茂保持了克制態(tài)度。

與之相比，中國金茂于2020年全年總計收購59個(gè)項目，對應總土地款1030億元，權益金額585億元。同時(shí)據觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，該公司計劃今年拿地總額繼續超過(guò)1000億元，權益金額則在500-600億元之間，這意味著(zhù)目前僅使用約三四成。

數據顯示，截至去年底，該公司土地儲備接近6000萬(wàn)平方米，預計今年可售貨值約3600億元，去化約六七成即可達到2500億元銷(xiāo)售目標。

這背后另一層顧慮或許在于，高度競爭化的土地難以滿(mǎn)足企業(yè)的內部指標。據悉，中國金茂未來(lái)拿地的要求是，扣除資金成本后凈利率達到6%，IRR則為12%。

他同時(shí)回應了中國金茂如何補充土儲的疑問(wèn)。其中，公司首要仍將通過(guò)城市運營(yíng)擴儲，目標是三年后城市運營(yíng)的土地儲備供給從44%提高到60%。按此前業(yè)績(jì)會(huì )披露計劃，該公司希冀今年實(shí)現在35個(gè)城市落地城市運營(yíng)業(yè)務(wù)。

其次是“三道紅線(xiàn)”出臺后，中小開(kāi)發(fā)商資金鏈緊張，這為公司提供了獲取優(yōu)質(zhì)土地的機會(huì )；此外，部分大開(kāi)發(fā)商受到“三道紅線(xiàn)”壓力，也急于將土地儲備變現。