觀(guān)點(diǎn) 作者：觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體
來(lái)源：觀(guān)點(diǎn)（ID：guandianweixin）
“剛拿下地塊，佳兆業(yè)便將挖土機開(kāi)了進(jìn)去，還拉出橫幅慶祝項目開(kāi)工?！?br/>
本地房企也不遑多讓?zhuān)鸬卣麄€(gè)部門(mén)的人都出動(dòng)到現場(chǎng)，甚至安排人逐個(gè)記錄競拍房企的號數，特別關(guān)注其他房企表現。
20多家房企參與競爭，萬(wàn)科、金地、招商、中海、華潤、龍光、佳兆業(yè)等本地房企不出意外地現身，來(lái)自北京的央企中糧、中交等也罕見(jiàn)出現于招拍掛現場(chǎng)。
同樣作為一線(xiàn)城市，相較于廣州、北京首批集中供地千億左右規模，深圳百億土拍顯得不那么突出，僅推出6宗居住用地，宗地總建面約91.01萬(wàn)平方米，不過(guò)這也與土地稀缺特性相關(guān)。
盡管供地規模較小，但所受關(guān)注度并不低于廣州、北京，各家房企就算沒(méi)有拿地想法，也會(huì )來(lái)此駐足觀(guān)摩。
競拍未開(kāi)始，不少人已預想到會(huì )十分激烈。但結果與深圳前幾次大型土拍情況相似，冷熱分化明顯。
5月13日15:00，競拍一開(kāi)始便以底價(jià)成交了三宗地塊，其中包括深圳人才安居集團11.51億元奪得龍華A822-0422地塊、中鐵+武漢交投聯(lián)合體21.61億元競得深汕特別合作區赤石鎮兩宗居住用地。
另外三宗則競價(jià)較為激烈，分別是寶安A122-0372地塊、光明A646-0083地塊、南山T501-0101地塊，對應拿地房企為佳兆業(yè)、龍光。
本地房企守住了主要“擂臺”，龍光更是一舉以近80億元拿地金額占據上位圈，以彰顯補倉大本營(yíng)的決心。
畢竟，本輪集中供地成交總金額僅138.44億元。
同為“微利”
競拍僅過(guò)去二十多分鐘，便接連成交2宗地。
寶安A122-0372地塊、光明A646-0083地塊都是快速到達最高限價(jià)，轉競拍配建人才房面積。
上述兩宗地塊受到熱捧，參與房企超過(guò)十家。顯然，大部分房企主要都是沖著(zhù)這兩宗地可用于建設普通商品房。
來(lái)勢洶洶的金地沒(méi)有成功拿下，外來(lái)房企中糧也只是象征性舉了幾次牌。大概是因為地塊都有價(jià)格限制，所以競拍配建方面，各家房企會(huì )比較慎重一些。
最終龍光擊敗聯(lián)發(fā)、金地等一眾房企，以封頂價(jià)10.88億元+配建11200平方米摘下光明A646-0083地塊，成交樓面價(jià)3.78萬(wàn)元/平方米。
資料顯示，該地塊建面4.08萬(wàn)平方米，位于光僑路與長(cháng)鳳路之間，毗鄰鳳凰城片區，距離光明區政府約3公里，靠近在建13號線(xiàn)同觀(guān)路站。
建成后，該地塊商品房銷(xiāo)售均價(jià)不得高于4.89萬(wàn)元/平方米（不含室內裝修）。據現場(chǎng)部分投拓人士分析，實(shí)際上配建人才房面積到6000平方米就差不多了，不然覆蓋不了成本。
跟北京、廣州、杭州等大部分熱門(mén)城市的拍地現狀一般，熱門(mén)地塊的利潤空間都所剩無(wú)幾。
寶安A122-0372地塊亦如是，最終經(jīng)過(guò)9輪競價(jià)，由深圳市金桂商務(wù)信息有限公司（佳兆業(yè)）以總價(jià)25.44億元斬獲，配建面積為31200平方米，溢價(jià)率45%，成交樓面價(jià)7.44萬(wàn)元/平方米。
該地塊建成后，商品房銷(xiāo)售均價(jià)不得高于8.32萬(wàn)元/平方米（不含室內裝修），單價(jià)僅有不到一萬(wàn)元的發(fā)揮空間。
該地塊位于尖崗山大道與臥龍四路交匯處東北側，土地面積21051.16平方米，周邊有中海、萬(wàn)科、越秀等豪宅項目開(kāi)盤(pán)或在建中。
深職院房地產(chǎn)研究所所長(cháng)鄧志旺表示，尖崗山已經(jīng)成為眾多“名企”集聚的地方，都看好這個(gè)片區。盡管此次拿地溢價(jià)比較高，但還是有一定發(fā)展前景，至少在限價(jià)之下，銷(xiāo)售問(wèn)題不大。
深圳中原董事總經(jīng)理鄭叔倫則認為，目前發(fā)展商普遍高周轉，從拍地到入市，可能半年左右。去年11月底萬(wàn)科尖崗山拿地，當天就開(kāi)工，今年五月底就有望入市，以此成本大降。他預測，佳兆業(yè)和龍光這兩宗地大概也會(huì )采用此種方式。
市場(chǎng)甚至已經(jīng)傳出消息，剛拿下地塊，佳兆業(yè)便將挖土機開(kāi)了進(jìn)去，還拉出橫幅慶祝項目開(kāi)工。
佳兆業(yè)方面的確重視這宗地，競得地塊不久，佳兆業(yè)官方發(fā)布稱(chēng)，地塊區域優(yōu)勢明顯，成交價(jià)格合理，符合公司預期。并指，該項目是佳兆業(yè)布局寶安區的第二個(gè)住宅項目，也是集團深耕深圳的重要項目。
自去年在招拍掛市場(chǎng)久違地露面之后，加上此次堅決拿地，佳兆業(yè)看起來(lái)會(huì )側重深圳土地招拍掛市場(chǎng)。因為在此之前，佳兆業(yè)在深圳土儲大都是依賴(lài)舊改項目轉化。
有業(yè)內人士提及，舊改速度太慢了，類(lèi)似佳兆業(yè)這樣的房企需要快速補充土儲的途徑，以?xún)?yōu)化數據報表，滿(mǎn)足業(yè)績(jì)的要求。
后續剩余近2小時(shí)土拍時(shí)間，都圍繞著(zhù)南山西麗這宗地。
有業(yè)內人士在現場(chǎng)感嘆，深圳已經(jīng)好久沒(méi)拍過(guò)這么久的地了，上一次印象中也是龍光拍下的商業(yè)類(lèi)用地。
該人士指的是2019年6月24日深圳“史詩(shī)級”土拍中，龍華紅山A817-0609宗地競拍超過(guò)130輪，最后由龍光以65.85億元奪得，樓面地價(jià)66988元/平方米。
此次南山西麗地塊競拍近200輪，萬(wàn)科特區建發(fā)聯(lián)合體與龍光膠著(zhù)不下，各自以千萬(wàn)相繼叫價(jià)，誰(shuí)也不讓誰(shuí)?？稍谶@之前，大部分人預測的是西麗地塊不會(huì )熱門(mén)。
現場(chǎng)有說(shuō)法稱(chēng)，傳言招商蛇口有興趣拍這宗地，就是來(lái)給地塊托底的。
現實(shí)卻未如料想那般，有了些反轉。競拍到最后，地塊溢價(jià)率44%，龍光以69億元斬獲，成交樓面價(jià)2.14萬(wàn)元/平方米。該地塊基準售價(jià)不高于5.28萬(wàn)元/平方米，最高售價(jià)不高于5.54萬(wàn)元/平方米。
龍光方面拿到地之后，還象征性地與萬(wàn)科方面握了手，“惺惺相惜”。
該地塊住宅類(lèi)型為可售人才住房，40年產(chǎn)權（居住部分70年）。出讓公告顯示，人才住房必須嚴格按要求銷(xiāo)售，總套數不少于960套，其中建筑面積65平方米的戶(hù)型不少于750套，建筑面積80平方米的戶(hù)型不少于210套，各類(lèi)戶(hù)型建筑面積允許上下浮動(dòng)率按規定執行。
按照規劃，該地塊總規定建筑面積29.1萬(wàn)平方米，包括地上規定建筑面積281750平方米，其中：辦公15萬(wàn)平方米，商業(yè)1.5萬(wàn)平方米，酒店4萬(wàn)平方米，住宅（人才住房）7.21萬(wàn)平方米，地下規定建筑面積1萬(wàn)平方米（均為地下商業(yè)）。
有業(yè)內分析，這次出讓宗地辦公、商業(yè)、酒店、熟食中心、住宅（可售人才住房）產(chǎn)權歸競得人，其中辦公與商業(yè)可分割轉讓?zhuān)频?、熟食中心限整體轉讓。地塊住宅面積不多，大概是20%左右，剩下的主要是商業(yè)面積。
萬(wàn)科和龍光爭奪不下，看中的應該是商業(yè)部分的貨值。
華山會(huì )智庫專(zhuān)家委員會(huì )主任刀兄評論稱(chēng)，地塊整體估100億元貨值，雖有一定利潤空間，但住宅比例低，操盤(pán)難度大，去化難度大，需要成本管理。
據鄭叔倫預測，該地塊位置佳、學(xué)位好，成交樓面價(jià)不到限價(jià)的一半，而商業(yè)部分在不限價(jià)的情況下，銷(xiāo)售價(jià)格也不會(huì )低。該地塊位于西麗片區留仙大道北側，靠近地鐵5號線(xiàn)、在建13號線(xiàn)，位置很好。
據了解，本次出讓宗地項目開(kāi)工年期2.5年，竣工年期6年。
此次龍光也是延續了此前“拿地王”的節奏，鄧志旺認為，因為之前幾次拿地王項目都成功了，可能是龍光現在敢去高溢價(jià)搶地的原因。
在業(yè)內看來(lái)，龍光會(huì )拼速度、周期，質(zhì)量應該不會(huì )按豪宅標準，利潤薄但不會(huì )虧，貨值上來(lái)，公司評級就高，貸款就容易。
“內卷中，把別人碾壓，獲得市場(chǎng)生存機會(huì )?！边@也是龍光的心思所在。
龍光向來(lái)擅長(cháng)“高周轉”，比如2020年5月豪擲115.97億元高價(jià)競得前海一宗限價(jià)宅地，拿地后第二天便進(jìn)場(chǎng)施工，11月份開(kāi)放樣板房。
鄧志旺同時(shí)也指，龍光于深圳缺乏土儲，而城市更新方面土儲轉化較慢，所以只能通過(guò)公開(kāi)土地市場(chǎng)拿地。
2020年報顯示，龍光城市更新業(yè)務(wù)布局11個(gè)城市，貨值超過(guò)7100億元，其中95%位于粵港澳大灣區核心城市。2018至2020年，集團已孵化的城市更新貨值超900億元，未來(lái)三年預計可孵化貨值約為1500億元。
截至2020年底，龍光于深圳土地儲備為407.23萬(wàn)平方米，占集團總土儲5.7%
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