好貓財經(jīng) 作者：好貓
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涉及到財務(wù)報表中的數據，應該是分類(lèi)準確，且能夠互相印證、勾稽。
但是在收成不好的2020年，最難懂的地產(chǎn)年報層出不窮。
剛剛被穆迪將評級展望從“穩定”上調至“正面”的金科，年報歷來(lái)難懂，最受關(guān)注的數據當屬“凈負債率”。
金科2020年年報明確表示，其報告期末的凈負債率為75.07%，同比大降45個(gè)百分點(diǎn)。也就是說(shuō)，金科2019年的凈負債率為120.07%。
金科年報里并未說(shuō)明凈負債率的計算公式，也并未透露有息負債的具體數字，僅僅透露了短期有息負債。
一般情況下，“凈負債率=「有息負債—貨幣資金」/總權益”，從財務(wù)報表中得知金科的貨幣資金為435億元，總權益為735億元。
按照公式反推，金科2020年的有息負債為986.8億元。
金科在年報前后，兩次披露有息負債的具體數額，一次是在交易所互動(dòng)平臺回復投資者，2020年末的有息負債為965億元，凈負債率為71.84%。
另一次是年報披露之后的業(yè)績(jì)說(shuō)明會(huì )上，金科管理層明確表示有息負債為977億元（四舍五入）。
三個(gè)有息負債數據對不上，這對于金科財務(wù)總來(lái)說(shuō)，是一個(gè)尷尬時(shí)刻，“三道紅線(xiàn)”中最重要一個(gè)大幅下降的數據，無(wú)法相互印證。
從財務(wù)報表中分析來(lái)看，金科的有息負債應該為976.7億元，貨幣資金為435億元，計算凈負債率時(shí)，總權益數據735億元，應該是減去了2020年8月之后新增的13.42億元永續債（監管要求），即總權益為721.58億元。
如此計算，凈負債率數據為75.07%。
金科2019年年報中，也并未明確透露具體的有息負債數據，只披露了資產(chǎn)有息負債率33%，即有息負債與總資產(chǎn)的比率。
已知金科2019年貨幣資金359.9億元，總權益521.5億元，這樣推算金科2019年的有息負債為1061.3億元。
2019年年報里，金科在注釋中明確表示，有息負債包括短期借款(不含利息)、一年內到期的非流動(dòng)負債(不含利息)、長(cháng)期借款、應付債券、長(cháng)期應付款、應付票據等科目。
到了2020年，金科未在年報里透露有息負債的包含項，但從凈負債率反推的有息負債數據來(lái)看，顯然和2019年不同，已經(jīng)不包含應付票據項了。
金科的年報至少犯了兩大忌諱：
多次披露的有息負債數字前后不一，未明確有息負債具體包含項；
連續年度的有息負債包含項未統一，也并未注釋說(shuō)明。
金科的財務(wù)負責人為執行副總裁李華，稅后年薪接近1200萬(wàn)元，歷任重慶中國建設銀行、招商銀行、中信銀行的負責人，2011年即加盟金科，算是金科的元老級人物。
但這位銀行出身的財務(wù)總，顯然沒(méi)有將金科年報清晰地展示給投資人，經(jīng)他手的年報也多次遭遇交易所問(wèn)詢(xún)。
之所以要糾結于一個(gè)數據，并不是為了數據而數據，而是希望在數據中看明白金科的價(jià)值與風(fēng)險，體會(huì )金科管理層的風(fēng)格。
將2019年、2020年的有息負債統計口徑統一后，我們發(fā)現金科有息負債確實(shí)略微下降，在手貨幣資金持續增加，但凈負債率大幅下降的主因仍然是總權益的增加。
而總權益增加，則主要得益于少數股東權益的增加。
反映在實(shí)際業(yè)務(wù)中，金科在銷(xiāo)售額、回款率、營(yíng)業(yè)收入明顯增長(cháng)的情況下，控制住了有息負債的增長(cháng)。
為了符合監管要求，也不惜增加了合作項目，將凈負債率的數字降低至“綠檔”。
穆迪也看到，金科強勁的銷(xiāo)售執行力推動(dòng)收入增長(cháng)，以及債務(wù)得到控制，金科的信用指標將繼續改善。
但少數股東權益意味著(zhù)合營(yíng)、聯(lián)營(yíng)公司的增加，在報表上表現為長(cháng)期股權投資的迅速增加，以及對非子公司擔保的增加。
這是另外一種風(fēng)險敞口，同時(shí)也會(huì )降低了金科的信用指標透明度，這也是投資者對金科“隱藏有息債務(wù)”、“明股實(shí)債”擔憂(yōu)的來(lái)源。
金科喊出到2025年實(shí)現4500億元的銷(xiāo)售目標，從年報處理方式上感受，應該是仍停留在給自己壯膽的階段。
對于監管和投資者來(lái)說(shuō)，都需要金科在信息披露和風(fēng)險提示上進(jìn)一步提升，信任才會(huì )穩固。
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