陌爺地產(chǎn)圈 作者：陌爺
F1.
恒大的雷，一波未平一波又起。
在年初，恒大高調宣布“保交樓”目標（2022年一季度保交樓3萬(wàn)套）后，一直處于啞火狀態(tài)。
資金玩不轉，經(jīng)營(yíng)盤(pán)不活，是恒大將系統性風(fēng)險降到最低的最大障礙。
債權人、購房者、總包、營(yíng)銷(xiāo)代理等機構只能眼巴巴看著(zhù)干著(zhù)急。
先是江蘇最大的建筑單位南通三建，宣布破產(chǎn)。再是最大的代理公司易居中國也跟著(zhù)暴雷。
恒大這把火會(huì )燃燒到什么時(shí)候，誰(shuí)也不敢說(shuō)。
即便現在的樓市政策已經(jīng)逐漸寬松，也再難以留住“金三銀四”。
不僅對于恒大，更多的開(kāi)發(fā)商一邊在承受著(zhù)經(jīng)營(yíng)困境，一邊卻等不到銷(xiāo)售窗口期。
只能自我安慰：
因為疫情，今年的“金三銀四”要從5月份開(kāi)始。
恒大也一樣，開(kāi)始押寶五一黃金周。
F2.
近期，恒大的一則五一黃金周的賣(mài)房活動(dòng)開(kāi)始出圈。
詳細到渠道營(yíng)銷(xiāo)、廣告推廣、促銷(xiāo)手段、帶新方案等。
不得不說(shuō)，許老板真的是被造車(chē)所耽誤的營(yíng)銷(xiāo)鬼才。
但還是同樣的配方，還是同樣的味道。
恒大也是明事理，知道自己的房子沒(méi)有保障的話(huà)，即便再低折扣也無(wú)人問(wèn)津。
也難怪，畢竟能被套牢的購房者早被薅了個(gè)遍。
恒大倒也誠意十足，直接推出三重保障。
監管賬戶(hù)資金保障、即時(shí)網(wǎng)簽保障、交樓安心保障等。
再疊加史無(wú)前例的優(yōu)惠與折扣，這波操作被許老板玩得爐火純青。
引申出的兩個(gè)問(wèn)題：
1、宣傳推廣、渠道費用、中介傭金從哪來(lái)？
人家許老板倒也能夠放得下面子，一通游說(shuō)之后，給出了言外之意。
以前欠的傭金不計前嫌，現在賣(mài)的房子盡快結傭，且通過(guò)銷(xiāo)售回款優(yōu)先結傭。
被恒大拖累而在暴雷邊緣掙扎的易居，想必都聽(tīng)傻了。
誠不欺我！
2、銷(xiāo)售展示環(huán)境、售樓處與樣板房的錢(qián)又從哪來(lái)？
人家恒大也說(shuō)了，可采取工程委托的形式，由項目總積極溝通工程方進(jìn)行環(huán)境整治，從監管賬戶(hù)少量施工費用支付。
不僅要整治環(huán)境，而且更是提出了兩個(gè)確保：
確?，F場(chǎng)環(huán)境和展示達到銷(xiāo)售條件；
確?，F場(chǎng)施工轟轟烈烈、銷(xiāo)售展示區域、園林環(huán)境等良好展示；
言外之意，監管資金受到政府限制，我也沒(méi)法動(dòng)，只能意思意思。
總包，還是你們來(lái)！
先不說(shuō)購房者會(huì )不會(huì )對三重保障的恒大房買(mǎi)不買(mǎi)單，代理機構、工程單位想必都是一肚子苦水。
于是，恒大也把玩法做了個(gè)升級。
爭取ZF的信用背書(shū)。
恒大要求項目總牽頭與當地ZF專(zhuān)班積極努力溝通，取得當地ZF專(zhuān)班支持恢復銷(xiāo)售的各項舉措。
包括不限于渠道傭金政策、銷(xiāo)售一線(xiàn)人員獎勵政策、政府監管背書(shū)現場(chǎng)派員政策、積極組織圈層客戶(hù)洽談購買(mǎi)、協(xié)調銀行恢復按揭業(yè)務(wù)等等。
F3.
客觀(guān)的來(lái)說(shuō)，恒大的營(yíng)銷(xiāo)舉動(dòng)多少有些嘩眾取寵。
但也確實(shí)是在努力盤(pán)活經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)。在恒大選擇躺平又不愿賤賣(mài)資產(chǎn)的情況下。
恢復經(jīng)營(yíng)與銷(xiāo)售，是信用崩塌下，最難也最為重要的事。
更是債權方、購房者、工程單位、代理機構等各方利益者最愿意看到的。
一潭死水，只有攪一攪才有波瀾。
不賤賣(mài)資產(chǎn)的恒大到底還有多少家底呢？
許老板曾在內部會(huì )議上抖出了家底：
合計1700億。
（其中包括預售監管資金500億、銷(xiāo)售未回款800億、保交樓樓棟中的可售貨值900億）
看：
500億監管賬戶(hù)的資金是完全不能動(dòng)的。
800億的銷(xiāo)售未回款取決于工程進(jìn)度能否達到銀行放款要求以及銀行放款意愿。
900億的保交樓待售貨值更是取決于當前恒大崩塌的信用能否再支撐起項目的銷(xiāo)售運轉。
總的來(lái)說(shuō)，這1700億的家底虛得狠。
除此之余，恒大還有1.6億平方的土地儲備以及150個(gè)舊改項目。
舊改就不說(shuō)了，曾經(jīng)的香餑餑，現在都是燙手山芋。
就連時(shí)代中國都向政府發(fā)出求救信，要求退出存量舊改項目。
而恒大的土地儲備多數早就通過(guò)前融手段被掏空，面臨土地閑置甚至是土地回收的風(fēng)險。
恒大不賤賣(mài)資產(chǎn)也是對的，即便賤賣(mài)，在龐大債務(wù)面前也是杯水車(chē)薪。
而寄希望于恢復經(jīng)營(yíng)、盤(pán)活資產(chǎn)才是政治正確。
購房者買(mǎi)不買(mǎi)不知道，但是恒大反正是要賣(mài)的！
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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