小債看市 作者| 小債看市
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近日，靠北京二環(huán)內舊改發(fā)家的國瑞置業(yè)發(fā)生違約事件，其再融資風(fēng)險上升、銷(xiāo)售降速以及流動(dòng)性持續疲軟。
3月4日，國瑞置業(yè)（02329.HK）公告稱(chēng)，盡管公司正在積極確認旗下2022年到期13.5%票據（ISIN：XS1932655613）投資者的身份，但根據本期票據的相關(guān)契約，未支付票據未償本金及應計利息已構成違約事件。
國瑞置業(yè)公告
公告顯示，上述票據已于2022年2月28日從香港聯(lián)交所退市。
據公開(kāi)資料，本期票據發(fā)行于2019年2月，發(fā)行規模4.55億美元，當前余額490萬(wàn)美元，發(fā)行票息13.5%，期限3年，應于今年2月27日到期。
2022年到期13.5%票據資料
《小債看市》統計，目前國瑞置業(yè)還存續3只美元債，存續規模3.93億美元，分別將于2023年3月26日、2024年1月25日以及2024年8月23日到期。
其中，今年3月和4月國瑞置業(yè)分別將有5000萬(wàn)美元私募票據和3.2375億美元優(yōu)先票據面臨回售，但其可用現金不足以覆蓋離岸票據。
國瑞置業(yè)表示，公司正在與債券持有人溝通，或將通過(guò)強化信用條款避免贖回票據。
近日，國瑞置業(yè)已就有關(guān)2024年到期14.25厘優(yōu)先票據的交換要約及同意征求。作為交換要約及同意征求的一部分，本金總額為3.35億美元的新票據于2022年2月23日獲發(fā)行。
今年初，由于再融資風(fēng)險上升、合同銷(xiāo)售降速以及流動(dòng)性持續疲軟等原因，惠譽(yù)將國瑞置業(yè)長(cháng)期外幣發(fā)行人違約評級（IDR）從“B-”下調至“CCC+”，并將其高級無(wú)抵押評級也從“B-”下調至“CCC+”，回收率評級為“RR4”。
據官網(wǎng)介紹，國瑞置業(yè)是在香港聯(lián)交所主板上市的大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和運營(yíng)商，榮列2017中國房地產(chǎn)企業(yè)百強第69位。
國瑞置業(yè)成立于1994年，起步于廣東汕頭，壯大于北京，闊步于全國，2014年7月在香港證券交易所掛牌上市。
國瑞置業(yè)官網(wǎng)
從股權結構上來(lái)看，國瑞置業(yè)的控股股東為“通和置業(yè)有限公司”，持股比例為76.71%，穿透后公司實(shí)際控制人是張章筍。
2021年，鑒于房?jì)r(jià)下跌，行業(yè)低迷、購房者觀(guān)望等原因，國瑞置業(yè)的總銷(xiāo)售額下降了17%，其中下半年下降幅度達36%。
據克而瑞數據，2021年國瑞集團以132.3億操盤(pán)金額在房企中位列第133位，屬于中小型房企。
克而瑞數據
2021年上半年，國瑞置業(yè)實(shí)現營(yíng)收65.75億元，實(shí)現歸母凈利潤2.67億元，而此前2018-2020年其已連續三年業(yè)績(jì)出現下滑。
歸母凈利潤
同時(shí)，國瑞置業(yè)的盈利能力也在持續下滑，2021年上半年其毛利率和凈利率分別為15.94%和5.64%，而2020年末這兩項指標分別為26.23%和8.46%。
銷(xiāo)售毛利率
在土儲方面，截止2021年上半年國瑞置業(yè)的總土地儲備（不包括預售總建筑面積）為660萬(wàn)平方米，足以支持未來(lái)6-7年的銷(xiāo)售，使其在減少土地購買(mǎi)方面具有靈活性。
并且，國瑞置業(yè)的大部分土地儲備位于1-2線(xiàn)城市或衛星3線(xiàn)城市，需求相對強勁。
截至2021年6月末，國瑞置業(yè)總資產(chǎn)647.68億元，總負債492.89億元，凈資產(chǎn)154.79億元，資產(chǎn)負債率76.1%。
在“三道紅線(xiàn)”方面，2021上半年，國瑞置業(yè)現金短債比0.29和凈負債率129.4%這兩項指標踩中紅線(xiàn)。
《小債看市》分析債務(wù)結構發(fā)現，國瑞置業(yè)主要以流動(dòng)負債為主，占總債務(wù)的61%。
截至2021年6月末，國瑞置業(yè)流動(dòng)負債有302.76億元，其中一年內到期的短期借款合計58.58億元。
相較于短債規模，國瑞置業(yè)流動(dòng)性明顯吃緊，其賬上現金及現金等價(jià)物有16.82億元，其現金短債比在過(guò)去三年內始終低于0.3倍，短期償債壓力較大。
除此之外，國瑞置業(yè)還有非流動(dòng)負債190.13億元，主要為長(cháng)期借貸，其長(cháng)期有息負債合計162.6億元。
整體來(lái)看，國瑞置業(yè)剛性債務(wù)規模有221.18億元，主要以長(cháng)期有息負債為主，帶息債務(wù)比為45%。
其中，國瑞置業(yè)有息負債中銀行借款有169.73億元，其他借款20.73億元，公司債券5億元以及優(yōu)先票據25.71億元。
從融資渠道看，除了海外發(fā)債和借款外，國瑞置業(yè)還通過(guò)股權等方式融資，公司融資渠道較為單一。
近年來(lái)，隨著(zhù)外部融資環(huán)境收緊，國瑞置業(yè)的籌資性現金流持續凈流出，2018年至2021年上半年該指標分別為-38.08億、-37.85億、-11.13億以及-9.41億元，公司面臨再融資壓力較大。
籌資性現金流凈額
資金壓力下，去年以來(lái)國瑞置業(yè)正在執行若干項資產(chǎn)處置計劃，并嘗試加快已完工項目的的銷(xiāo)售速度。
2021年底，國瑞置業(yè)以約3.4億元總價(jià)出售萬(wàn)寧國瑞，其中100%股權對價(jià)2.88億元，以及買(mǎi)方償還該標的公司的股東貸款5102萬(wàn)元。
今年2月，國瑞置業(yè)再次以3740.81萬(wàn)元對價(jià)向華禧控股出售國瑞會(huì )展中心的15個(gè)辦公室單位及15個(gè)停車(chē)位，其中辦公室總建面約2700平方米。
總得來(lái)看，近年來(lái)國瑞置業(yè)業(yè)績(jì)、盈利能力以及銷(xiāo)售持續下滑；有息負債占比較高，流動(dòng)性較為緊張；外部融資環(huán)境惡化，再融資壓力較大。
1988年，張章筍從部隊轉業(yè)到機關(guān)，3年后他下海做貿易，先后從事酒店、房地產(chǎn)等行業(yè)，并擔任北京潮人商會(huì )副會(huì )長(cháng)。
上世紀90年代中期，汕頭澄海已經(jīng)成為全國乃至全世界玩具生產(chǎn)基地之一，每天都有許多南來(lái)北往的商人前來(lái)交易，但當地卻沒(méi)有一家高檔酒店。
看到這個(gè)商機，張章筍進(jìn)軍酒店業(yè)的第一部“杰作”花園賓館落成，隨后他又超前規劃建起了一座四星級的花園酒店，成為當時(shí)澄海惟一一家三星級以上的酒店。
酒店業(yè)的成功讓張章筍更加堅定了創(chuàng )辦實(shí)業(yè)的決心，在老家汕頭除了酒店地產(chǎn)外，他還開(kāi)發(fā)諸如龍湖花木市場(chǎng)、汕頭國瑞建材家居博覽中心等商業(yè)項目。
1999年，北京崇文區舉行招商活動(dòng)，張章筍抱著(zhù)看看的想法來(lái)到了北京，但沒(méi)想到崇文區的舊城改建讓他又一次看到了商機。
于是，張章筍根據南方的建樓模式和開(kāi)發(fā)思路，結合北京的實(shí)際情況，成功地開(kāi)發(fā)出第一片住宅小區--富貴園一期。
2003年，富貴園以9.7億元的銷(xiāo)售總額成為北京十大熱銷(xiāo)樓盤(pán)，隨著(zhù)富貴園的一炮打響，讓張章筍在京城掘到第一桶金。
在開(kāi)發(fā)富貴園的同時(shí)，張章筍還將觸角延伸至商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，同在崇文區的綜合性商業(yè)地產(chǎn)“國瑞城”成了他的又一力作。
也正是“國瑞城”等項目成功運作，不少京城二環(huán)內舊改成了張章筍的“囊中之物”，他自詡“舊改領(lǐng)軍人”。
2009年，影響力大增的張章筍意識到不能局限于帝都北京，國瑞置業(yè)開(kāi)始環(huán)京布局，并將眼光放遠到全國。
隨后，沈陽(yáng)國瑞東方商城、汕頭國瑞城、鄭州國瑞城、?？趪鸪?、廊坊永清國瑞生態(tài)城等項目紛紛落地。
顯然，張章筍力求將“國瑞城”這個(gè)品牌布局到全國各個(gè)角落，但似乎還是不敵市場(chǎng)、需求的快速更迭。
尤其是去年下半年以來(lái)，地產(chǎn)雷聲不斷，房企急于回血自渡，帶著(zhù)張章筍十多年前那場(chǎng)未竟大盤(pán)夢(mèng)，萬(wàn)寧國瑞城被首先擺上了貨架。（作者微信：littlebond1）
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