作者：觀(guān)點(diǎn)新媒體

雖數額不大，但祥生通過(guò)幾筆出售回籠了部分資金。

為了緩解流動(dòng)性壓力，祥生還在繼續出售資產(chǎn)。

6月5日，祥生控股對外宣布，以9250萬(wàn)元的價(jià)格出售目標公司湖州交投祥生房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司50%股權予浙江交投。

觀(guān)點(diǎn)新媒體獲悉，祥生與浙江交投是彼此熟悉的合作伙伴，在浙江曾合作打造多個(gè)項目，目標公司亦由買(mǎi)賣(mài)雙方各持有50%權益。

目標集團擁有總建筑面積約42.08萬(wàn)平方米的在建物業(yè)項目，包括位于中國浙江省嘉興市的住宅及附屬物業(yè)，大部分已售罄。

此次資產(chǎn)出售，亦為了回籠資金。祥生控股于公告中稱(chēng)，出售事項為該集團提供了較早變現其投資的機遇，從而可改善該集團的流動(dòng)資金狀況。

根據祥生控股所披露的公告，項目公司50%的代價(jià)為現金9250萬(wàn)元，將分三期支付。

首期付款為代價(jià)的10%，即925萬(wàn)元，將于簽署股權轉讓協(xié)議后三個(gè)營(yíng)業(yè)日內支付，賣(mài)方應與買(mǎi)方合作，于收到首期付款后兩個(gè)營(yíng)業(yè)日內完成轉讓目標公司50%股權 的相關(guān)工商登記程序。

第二期付款為代價(jià)的50%，即4625萬(wàn)元須于完成登記后三個(gè)營(yíng)業(yè)日內支付，付款后兩個(gè)營(yíng)業(yè)日內，賣(mài)方須向買(mǎi)方轉讓目標公司的所有相關(guān)公司文件及若干企業(yè)管理系統。第三期付款 為代價(jià)的余下40%，即370萬(wàn)元須于移交完成后三個(gè)營(yíng)業(yè)日內支付。

出售事項完成后，祥生控股將不再持有目標公司任何股權，且其將由買(mǎi)方全資擁有。與此同時(shí)，祥生、湖州吳興及目標公司訂立債務(wù)轉讓協(xié)議，據此，祥生將向目標公司轉讓其結欠湖州吳興的債務(wù)2475萬(wàn)元，以抵銷(xiāo)目標公司結欠賣(mài)方相同金額的債務(wù)。

公告顯示，目標公司擁有三家全資項目公司，即嘉興市南湖區交投祥生房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、嘉興市秀洲區交投祥生房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司及嘉興市秀洲區交控祥生房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。合計擁有總建筑面積約42.08萬(wàn)平方米的在建物業(yè)項目，包括位于中國浙江省嘉興市的住宅及附屬物業(yè)。

根據公告中披露的湖州交投祥生財務(wù)報告，該公司2020年收入為6.05億元，而2021年已經(jīng)大幅提升至22.6億元；2020年稅后利潤為760.6萬(wàn)元，2021年提升至1.67億元。

這筆出售為祥生帶來(lái)的預期收益約1.27億元，這一數值由截止2022年5月31日湖州交投祥生50%股權的公平值2.37億元，減去湖州交投祥生50%股權的長(cháng)期股權投資賬面值1.1億元所得。

浙江交投與祥生是熟悉的合作伙伴，觀(guān)點(diǎn)新媒體獲悉，2020年雙方便聯(lián)合拿下嘉興不少地塊共同開(kāi)發(fā)建設，目標集團所涉及到的交投祥生白鶴郡、交投祥生錦漁別院、祥生交投群賢府等項目大多已是售罄狀態(tài)。

仍在售的項目為2021年末開(kāi)盤(pán)的交投祥生夢(mèng)溪云廬項目。這一項目為2020年12月，交投祥生以樓面價(jià)10039元/平方米+6300平方米配建拿下，折合實(shí)際樓面價(jià)約12816元/平方米，目前售價(jià)約18200元/平方米。

另一個(gè)項目則進(jìn)展稍微緩慢，2021年8月30日，湖州交投祥生房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以上限價(jià)5.1億元競得嘉秀洲-025號地塊，建面約5萬(wàn)平方米，目前這一項目仍未預售。

祥生同樣于公告中指，目標集團開(kāi)發(fā)的大部分物業(yè)項目已售出，預期將于年底前竣工及交付。

浙江一直是祥生的根據地。多年來(lái)，祥生采取「1+1+X」擴張策略，即以于浙江省的發(fā)展為基礎，深入滲透泛長(cháng)三角區域，并擴展至泛長(cháng)三角區域以外的其他具高增長(cháng)潛力的城市（例如荊門(mén)、衡陽(yáng)、常德及呼和浩特）。

從土地儲備的分布來(lái)看，截至2021年底，祥生應占土地儲備總量2081萬(wàn)平方米，當中的405萬(wàn)平方米為可供銷(xiāo)售╱租賃╱投資性的已竣工物業(yè)，1310萬(wàn)平方米處于開(kāi)發(fā)中，366萬(wàn)平方米留待未來(lái)開(kāi)發(fā)之用。

其中，浙江省1046萬(wàn)平方米占總量50.3%，泛長(cháng)三角區域774萬(wàn)平方米占總量37.2%，其他區域260.21萬(wàn)平方米占總量12.5%。截至目前，祥生位于整個(gè)長(cháng)三角布局已占到現有土儲總量的87.5%。

在嘉興這一區域，祥生附屬公司開(kāi)發(fā)了5個(gè)項目，可供銷(xiāo)售╱可供出租以及投資性的已完工物業(yè)6.94萬(wàn)平方米；合聯(lián)營(yíng)公司開(kāi)發(fā)了5個(gè)項目，在建規劃建筑面積17.16萬(wàn)平方米，未來(lái)開(kāi)發(fā)預估建筑面積3.8萬(wàn)平方米。

祥生的債務(wù)難題早有端倪。

2021年11月18日，祥生控股遭遇股價(jià)腰斬，當日收盤(pán)跌53.91%，報1.59港元，總市值跌至48.39億港元；隨后，祥生控股股價(jià)便進(jìn)入下降通道，至今年6月6日收盤(pán)，股價(jià)為0.54港元，市值僅剩約16.43億港元。

在這期間，祥生著(zhù)手對到期債務(wù)進(jìn)行管理。今年1月18日，祥生控股宣布完成于1月23日到期的3億美元債券的交換要約。

3月，祥生因未能按時(shí)償付美元債利息再違約，涉資1200萬(wàn)美元（折合人民幣即7633.08萬(wàn)元）。祥生稱(chēng)，因受宏觀(guān)經(jīng)濟、房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境及金融環(huán)境、多輪疫情等多種不利因素影響，公司流動(dòng)性出現階段性問(wèn)題。

多米諾骨牌持續發(fā)酵。4月6日，祥生控股披露，2023年優(yōu)先票據加速通知觸發(fā)了公司2022年到期2億美元10.5%優(yōu)先票據（2022年優(yōu)先票據）契約項下的交叉違約。由此，2022年優(yōu)先票據即日起停牌，直至另行通知為止。

有數據顯示，祥生主要有4筆境外債券，涉及存續金額約6.21億美元；除了上述違約的債券，剩余3筆均在明年不同時(shí)段到期，票面利率12%-13%，余額累計為4.2億美元。

此外，祥生地產(chǎn)集團另有一筆5億元的境內私募債。該公司債發(fā)行于2020年12月，年限2.25年，票面利率7.7%，將于2023年3月到期。

為了緩解流動(dòng)性壓力，祥生早已祭出多項紓困舉措。今年1月，祥生控股宣布作價(jià)3.37億元出售浙江向日葵健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司23.81%股權，該公司主要資產(chǎn)為一家位于浙江省諸暨市的保健及養老中心，建筑面積約35.37萬(wàn)平方米，目前正在建設中。

由于大健康業(yè)務(wù)前期資金投入大、回報周期長(cháng)，這筆出售亦在情理之中，該筆出售祥生控股從中錄得1.75億元收益。

同時(shí)間，祥生再與一家國企“換地”，在出售項目的同時(shí)購入一個(gè)項目。

具體來(lái)看，以4.87億元出售杭州濱拓企業(yè)管理有限公司51%股權，后者主要資產(chǎn)為一幅杭州市西湖區面積為96162平方米的住宅用地，再以5.59億元收購杭州迪蕩投資管理合伙企業(yè)（有限合伙）的7.3258%權益及及待售債務(wù)，該企業(yè)持有紹興市越城區東湖鎮一幅面積為106509平方米的住宅用地。

有分析指，通過(guò)這一舉措，祥生不僅收回了對暫未盈利的項目上的投資，還增強了對優(yōu)質(zhì)項目的持股。

隨后于3月，祥生再以2.72億元出售臺州塘里村BT項目公司58.5%股權，這一項目包括位于浙江省臺州市臨海市大洋街發(fā)展中住宅及配套設施物業(yè)，總建筑面積約4萬(wàn)平方米。

雖數額不大，但祥生通過(guò)幾筆出售回籠了部分資金。

債務(wù)問(wèn)題引發(fā)了評級機構的擔憂(yōu)，年初，惠譽(yù)將祥生控股長(cháng)期外幣發(fā)行人違約評級（IDR）從"B-"下調至"CC"?；葑u(yù)表示，鑒于其未來(lái)五個(gè)月內沒(méi)有足夠的現金償付大規模到期資本市場(chǎng)債務(wù)（尤其是1月23日到期的2.92億美元債），祥生控股的信用風(fēng)險升高。并認為，自去年11月股價(jià)暴跌以來(lái)，祥生控股集團對信托貸款的再融資能力可能已經(jīng)顯著(zhù)惡化。

2月15日晚間，穆迪撤銷(xiāo)對祥生控股的“Caa2”企業(yè)家族評級和“Caa3”高級無(wú)抵押債券評級。評級撤銷(xiāo)前展望為“負面”。

在此之前，穆迪同樣表達了對于祥生控股流動(dòng)性的風(fēng)險質(zhì)疑。

穆迪預期，祥生控股集團在未來(lái)6-12個(gè)月內的合同銷(xiāo)售額將有所下降，其需要使用其內部現金資源來(lái)償還債務(wù)，這將減少其可用于支持其運營(yíng)的資金，進(jìn)而削弱其運營(yíng)現金流，使流動(dòng)資金進(jìn)一步緊張。

體現業(yè)績(jì)上，截至前四月，祥生控股合約銷(xiāo)售總額約為111.25億元，合約建筑面積約為81.72萬(wàn)平方米，與去年同期存在較大跌幅

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原標題： 解局 | 繼續出售項目 祥生現在怎樣了？