觀(guān)點(diǎn) 作者：觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體
來(lái)源：觀(guān)點(diǎn)（ID：guandianweixin）
如此大舉的布局，實(shí)際上有著(zhù)合生創(chuàng )展對華北區域業(yè)績(jì)的野望，更是朱桔榕試圖透過(guò)華北撬動(dòng)集團收益的一場(chǎng)實(shí)驗。
觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 1月26日這一天，北京土地市場(chǎng)呈現出冰火兩重天的態(tài)勢，前有海淀區三宗棚改地塊暫停出讓?zhuān)笥斜本╅_(kāi)年土拍吸金108億元，熱鬧得緊。
在這一冷一熱的兩番景象背后，是房企拿地熱情逐漸顯現，更是北京樓市整體復蘇的痕跡。
當日，北京成交3宗涉宅地塊，其中，合生創(chuàng )展擊退中海、華潤、金茂等十余家房企，以46.57億元+21%的自持比例競得北京大興舊宮地塊，溢價(jià)率10.88%，成交樓面價(jià)接近3.5萬(wàn)元/平方米。
過(guò)去幾年，合生創(chuàng )展一直秉持“多囤地、慢開(kāi)發(fā)、高溢價(jià)”的發(fā)展方式，更傾向于利用時(shí)間差來(lái)賺錢(qián)，因此，“慢”成為這家老牌房企最深的烙印。
但自從合生二代朱桔榕上任后，這家“佛系”企業(yè)似乎在慢慢發(fā)生改變，表現在數據上則是銷(xiāo)售的提速和公開(kāi)拿地的參與度提高。
行事風(fēng)格變得更為進(jìn)取的合生創(chuàng )展，近兩年似乎瞄準了華北一帶，希望通過(guò)搶占環(huán)京價(jià)值洼地來(lái)撬動(dòng)業(yè)績(jì)潛能的釋放。
然而，合生創(chuàng )展的資金狀況和運營(yíng)能力能否撐得起這種速度，依舊值得考究。
25家房企齊聚京城
北京土地市場(chǎng)向來(lái)不缺熱度。
1月26日，順義新城出讓2宗不限價(jià)地塊，總共吸引了7家房企參與競拍。其中，順義新城第13街區SY00-0013-6055、6056地塊在開(kāi)拍后立馬進(jìn)入白熱化的爭搶狀況，禹洲、招商、新城、金地+保利聯(lián)合體輪番舉牌，而中建一局、路勁保持觀(guān)望狀態(tài)。
拍賣(mài)后期，禹洲、金地+保利聯(lián)合體更顯拿地意愿，兩家接連舉牌報價(jià)，互不相讓。最終，經(jīng)過(guò)24輪競拍，金地+保利以20.5億元競得上述地塊，溢價(jià)15.82%。
而中建一局則以40.61億元競得順義新城第13街區SY00-0013-6060、6066、6067地塊，溢價(jià)率0.52%。
順義新城地塊接連成交讓整場(chǎng)土拍掀起熱潮，但相較之下，18家房企齊聚競價(jià)的大興舊宮地塊，爭搶更顯激烈。
據觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體獲悉，大興區舊宮鎮南郊農場(chǎng)棚戶(hù)區改造項目DX05-0200-0037、0038、6002等地塊的總用地面積為5.7萬(wàn)平方米，總規劃建面為13.3萬(wàn)平方米，地塊為純二類(lèi)居住用地，容積率為2.2-2.4，不限房?jì)r(jià)。
該地塊的出讓起始價(jià)為42億元，競價(jià)梯度為5000萬(wàn)元，其不僅吸引了招商、金茂、華潤等“國家隊”參拍，更有中海、保利+首開(kāi)聯(lián)合體等位列北京銷(xiāo)售榜單第一梯隊的房企“世紀同框”，陣容龐大令人咋舌。
競拍開(kāi)始后，招商率先報價(jià)45.36億元，一眾房企紛紛緊隨其后，但僅5輪競拍，地塊就觸及最高上限價(jià)，轉為競自持環(huán)節。
現場(chǎng)消息稱(chēng)，合生、懋源、金地、華潤等幾家房企在競自持階段依舊保持較高的熱情。
經(jīng)過(guò)競自持階段的鏖戰，地塊最終花落合生創(chuàng )展，成交價(jià)格為46.57億元及競自持面積比例21%，突破了半個(gè)月前金地創(chuàng )造的11%自持面積的紀錄，成為2021年目前為止自持比例最高地塊。
在分析人士看來(lái)，北京新一年首拍獲得多家房企爭搶?zhuān)蝽憽伴_(kāi)門(mén)紅”，一方面是因為當下正值年初，企業(yè)的投拓額度充足，因此參拍的意愿更加強烈一點(diǎn)。有數據顯示，2021年的首20天，全國主要城市土地成交金額超過(guò)1000億元。
另一方面，隨著(zhù)北京不限價(jià)地塊的增加，房企能夠獲得的利潤空間日漸加大，企業(yè)也更愿意布局于此。
“從去年北京的土地供應情況來(lái)看，不限價(jià)地塊成交比例增加，傳導到新房市場(chǎng)上，限競房的整體比例也較過(guò)往明顯下滑”，上述分析人士認為。
事實(shí)上，限競房是北京眾多調控政策的其中一種產(chǎn)物，始于2016年，興于2018年，限競房的出現極大地壓縮了開(kāi)發(fā)商的利潤。2020年，北京限競房迎來(lái)集中交付期，交付過(guò)后則逐步隱退，如今，隨著(zhù)不限價(jià)地塊的增加，北京樓市無(wú)疑將迎來(lái)新一波的熱度。
除了企業(yè)、市場(chǎng)的因素外，熟悉北京樓市的分析人士也提到，大興舊宮地塊的地理區位、交通、配套等均較為優(yōu)質(zhì)。
據悉，上述地塊位于北京市地鐵8號線(xiàn)南段德茂站，交通便利性較強，且不限價(jià)，同時(shí)不設保障房面積要求，此外，13.3萬(wàn)平方米的規劃建面及2.2-2.4的容積率，是北京少有的具備良好質(zhì)素的商品住宅用地。
目前，舊宮地塊周邊有9個(gè)新房項目，均已入市，在售價(jià)格介于5.2萬(wàn)元/平方米至6萬(wàn)元/平方米之間，其中，2020年銷(xiāo)售排行第二的中海寰宇時(shí)代均價(jià)在5.5萬(wàn)元/平方米左右，周邊還有保利綠城和錦誠園售價(jià)6萬(wàn)元/平方米、中鐵華僑城和園售價(jià)6.5萬(wàn)元/平方米。
分析人士提到：“綜合來(lái)看，舊宮地塊的可售商品住宅綜合樓面價(jià)為4.43萬(wàn)元/平方米，和周邊項目相比擁有較大的競爭力?！?/p> 合生重倉北京
過(guò)往許多年，華北地區一直是合生創(chuàng )展重要的利潤來(lái)源地。
創(chuàng )立于1992年的合生創(chuàng )展集團被業(yè)內稱(chēng)作華南“大盤(pán)模式”的鼻祖，這種模式為朱孟依帶來(lái)了大筆財富的同時(shí)，也讓合生創(chuàng )展聲名鵲起。
2001年，合生創(chuàng )展開(kāi)始北上，一口氣在北京拿下了5塊大型開(kāi)發(fā)用地，總面積達到270萬(wàn)平方米，兩年后，朱孟依又以78元/平方米的成本價(jià)拿到天津寶坻一塊2.5萬(wàn)畝的鹽堿地，并計劃就此打造“京津新城”。
隨著(zhù)華北投拓的增大，該地區為集團貢獻的業(yè)績(jì)亦逐步增加，最高光的時(shí)刻在2014年，華北地區為合生創(chuàng )展貢獻了50%的業(yè)績(jì)。
但合生創(chuàng )展擅長(cháng)用時(shí)間換空間，京津新城卻沒(méi)有給合生足夠的時(shí)間，朱孟依的“曼哈頓”沒(méi)有建成，合生華北的利潤空間同樣沒(méi)有壘高。2015年，華北區域的業(yè)績(jì)貢獻瞬間腰斬，隨后的那些年，華北區域為合生創(chuàng )展貢獻的收益僅在30%上下。
華北區域業(yè)績(jì)的下滑源于京津新城的銷(xiāo)售收入與投入不成正比，當初寄予厚望的項目如今成了尾大不掉的負擔，巨大的資金沉淀也讓合生的處境變得艱難。
自京津新城受挫后，合生創(chuàng )展的身影隱匿了起來(lái)，近幾年其在北京幾乎沒(méi)有在售的新項目，而著(zhù)名的“老牌頂豪”霄云路8號去化已超過(guò)10年。
如今，隨著(zhù)二代朱桔榕接班，合生創(chuàng )展又開(kāi)始大手筆在北京連續拿地，這似乎向外界傳遞了一個(gè)信號：合生創(chuàng )展要加速擴張。
因為除了此次拿下大興舊宮地塊外，2019年9月25日，合生創(chuàng )展還與金茂聯(lián)合以28.2億元總價(jià)拿下北京豐臺區南苑石榴莊地塊，溢價(jià)率5.66%。
2020年5月，合生創(chuàng )展又以近180億元的價(jià)格奪得北京分鐘寺四宗地塊。有數據顯示，2020年合生華北公司土地投資額接近200億元，同比增長(cháng)239%。
如此大舉的布局，實(shí)際上有著(zhù)合生創(chuàng )展對華北區域業(yè)績(jì)的野望，更是朱桔榕試圖透過(guò)華北撬動(dòng)集團收益的一場(chǎng)實(shí)驗。
事實(shí)證明，投資和回報往往是成正比的，即便在樓市的艱難時(shí)期同樣如此，近兩年，合生創(chuàng )展銷(xiāo)售進(jìn)入了快車(chē)道。
數據顯示，去年上半年，合生創(chuàng )展錄得合約銷(xiāo)售額130.14億元，同比上升14.63%。其中，珠三角貢獻54億港元，占總銷(xiāo)售38%；長(cháng)三角貢獻47億港元，占總銷(xiāo)售33%；而環(huán)渤海貢獻41億港元，占總銷(xiāo)售29%。
最新的數據顯示，2020年合生實(shí)現合約銷(xiāo)售額358.34億，同比大增53.7%，華北區域實(shí)現了130億元的銷(xiāo)售，大約排在北京房企年度銷(xiāo)售流量榜的第六名，為集團貢獻36%的業(yè)績(jì)。
對合生創(chuàng )展而言，華北地區或許會(huì )成為其下一個(gè)投資洼地，但隨著(zhù)合生接連的大手筆拿地，外界更關(guān)注其資金情況。
其2020年中報顯示，合生創(chuàng )展負債總額由2019年末1290.88億港元增加至約1700億港元，增長(cháng)31.7%；債務(wù)總額由633.9億港元增加至888.94億港元，增長(cháng)40.2%。
期內，該公司的現金及現金等價(jià)物則僅有172.16億元，而公司的應付賬款、短期債項達到311.58億元。
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