作者：盧鵬

來(lái)源：商業(yè)地產(chǎn)與法務(wù)（ID：SYDCFL）

隨著(zhù)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入廣義存量市場(chǎng)時(shí)代，越來(lái)越多開(kāi)發(fā)商，不得不將手中存量商業(yè)項目處置，且由于他們普遍認為商業(yè)地產(chǎn)難經(jīng)營(yíng)，不掙錢(qián)，所以更愿由一些較具知名度的商業(yè)管理公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理，該經(jīng)營(yíng)管理模式被稱(chēng)為輕資產(chǎn)管理模式。

這些商業(yè)管理公司利用市場(chǎng)認知優(yōu)勢、市場(chǎng)熟悉程度、經(jīng)營(yíng)管理能力，以強勢姿態(tài)來(lái)與這些開(kāi)發(fā)商溝通，而中小房地產(chǎn)企業(yè)的法務(wù)或律師對于這一塊業(yè)務(wù)并不熟悉，往往被動(dòng)的接受其輕資產(chǎn)管理合同，故在此以產(chǎn)權人方角度對合同風(fēng)險談判要點(diǎn)介紹。

一、輕資產(chǎn)管理的兩個(gè)類(lèi)型

進(jìn)行輕資產(chǎn)管理項目通常為兩類(lèi)，一是商業(yè)項目待開(kāi)業(yè)或開(kāi)業(yè)不理想的項目，二是土地尚在規劃或建設期間的未開(kāi)業(yè)項目。至于占股操盤(pán)、定制開(kāi)發(fā)、定制開(kāi)發(fā)等模式，往往是摻雜有很多的金融或工程條款，已脫離了運營(yíng)實(shí)質(zhì)，本文不做討論之列。

對于此種項目，在簽署輕資產(chǎn)管理合同時(shí)，重點(diǎn)在項目新開(kāi)業(yè)時(shí)的滿(mǎn)鋪率、品牌規劃、租金年限、定期客流穩定度等問(wèn)題。即：擬輸入管理模式企業(yè)對其畫(huà)的服務(wù)大餅能否落實(shí)。

需要提示的是，實(shí)踐中多數的輸出服務(wù)方除個(gè)別項目外，多數旗下商業(yè)項目并無(wú)特別良好業(yè)績(jì)，只是靠財務(wù)報表來(lái)表現專(zhuān)業(yè)性。所以產(chǎn)權人方要在合同中明確約定，當承諾無(wú)法實(shí)現時(shí)的罰則與應對。尤其國有企業(yè)更需要注重應對方案，否則當面對審計時(shí)，會(huì )出現層層追責的局面。

對于規劃或建設期間項目，在簽署輕資產(chǎn)管理合同時(shí)，重點(diǎn)在于提供服務(wù)一方所進(jìn)行的前期研策、規劃、定位、盈收落地性與實(shí)現程度。即：PPT王者不能吹的天花亂墜，又說(shuō)又練才是好把式。

作為產(chǎn)權人方對輸入管理模式企業(yè)的管理水平是否認可，一般已在遴選階段就解決，但這并不意味著(zhù)依然會(huì )對于其方案滿(mǎn)意，尤其是對于輸入管理模式企業(yè)所做的研策、規劃、定位、盈收等報告項目。由于多數的商業(yè)地產(chǎn)均屬于非標性項目，除了項目外形，商業(yè)地產(chǎn)項目由于城市、區域、人口、經(jīng)濟、文化、租戶(hù)組合等因素，很難完全一樣，加之商業(yè)地產(chǎn)是依據經(jīng)驗來(lái)判斷的行業(yè)，因項目報告編纂者個(gè)人的經(jīng)驗、能力、對項目的理解不同，會(huì )使得報告水平的角度不同。

那么作為產(chǎn)權人方所委托的法務(wù)、律師，甚至產(chǎn)權人管理方，要試圖理解報告是否達標、是一件很困難的事。所以關(guān)注點(diǎn)，我建議是對該內容付款節點(diǎn)和標準審核，以及招商方案、入場(chǎng)方案流程、應對預案進(jìn)行審查，例如輸入管理模式企業(yè)突然撤場(chǎng)或解約后對簽約商戶(hù)的處理，再例如項目對外宣傳時(shí)，由于冠名權變化而導致的后續應對等，這類(lèi)方案才是保障產(chǎn)權人方利益的重點(diǎn)關(guān)注對象。

對于輕資產(chǎn)輸出管理模式，往往分為四個(gè)階段：研策階段、招商階段、入場(chǎng)階段、運營(yíng)階段。了解四個(gè)階段的意義，就會(huì )明白為何多數輕資產(chǎn)管理為何將這四項不同的工作內容硬性整合為一份合同。

研策階段就是對于項目整體調研、羅列、策劃解決方案階段，是對擬開(kāi)發(fā)運營(yíng)項目的觀(guān)察、總結、提煉、解決四個(gè)步驟的統合，該工作取決于對于項目整體判斷和未來(lái)開(kāi)業(yè)預判的運營(yíng)推演，是項極需充分實(shí)操經(jīng)驗的分析工作，是一切商業(yè)地產(chǎn)項目開(kāi)業(yè)、經(jīng)營(yíng)的理論與數據依據。

1、在輕資產(chǎn)管理合同的條款中，必須要對研策極其重視。常規合同中對于調研分析報告要求在限定時(shí)間內盡可能給出詳實(shí)的數據和參照系數，數據的準確性和廣泛性均應當得到體現，如產(chǎn)權人方企業(yè)法務(wù)、律師不熟悉相關(guān)業(yè)務(wù)，那通常是無(wú)法提出具體標準的，所以可要求對方給出相應標準，匯經(jīng)本公司相關(guān)人員審定后，作為合同附件進(jìn)行標準量化。該內容務(wù)必要明確各階段、節點(diǎn)研策的相關(guān)內容，并按照節點(diǎn)所應對的階段在審核通過(guò)后才進(jìn)行付費。

2、研策方案通常會(huì )分為兩部，一是項目及周邊市場(chǎng)的調研工作，二是對于擬輸入管理方的落地策劃案。所有的落地策劃案應當具有可執行性與經(jīng)濟性?xún)蓚€(gè)特征。所謂可執行性是指能夠切實(shí)執行，其具備現實(shí)且可執行的方案。而經(jīng)濟性是指成本可控，能夠為輸入管理的產(chǎn)權人方所接受，應當合理規劃相關(guān)合同期、月度、季度、年度內會(huì )存在的成本費用及盈收推算情形。

假如產(chǎn)權人方經(jīng)驗不足或團隊有限，亦可能將相關(guān)設計方案、建設方案等多項工作一并交由管理輸出方，此種情形下就會(huì )存在定制開(kāi)發(fā)、代建模式。由于該模式涉及環(huán)節眾多，不在此論。

3、研策階段作為輕資產(chǎn)管理合同不可分割的部分（其實(shí)是輸出管理方不肯分割，你們也沒(méi)得談），往往具有理想色彩。真實(shí)的落地過(guò)程中會(huì )有較大偏離，加之輸出管理方，雖然有眾多項目，但真正盈利的只有個(gè)別，且依附于長(cháng)期習慣的城市地域、建筑形態(tài)、品牌簇擁和管理團隊，其經(jīng)驗與方案是否真能夠切實(shí)有效的應用在產(chǎn)權人方還存有極大的疑問(wèn)。

但我已在前文說(shuō)明：“研策是一切商業(yè)地產(chǎn)項目開(kāi)業(yè)、經(jīng)營(yíng)的理論與數據依據”，作為產(chǎn)權人方，合同審理之中要對于研策方案應予重視。務(wù)必要求研策方案能落地，這是輕資產(chǎn)管理合同履行的先決條件。對于輕資產(chǎn)管理合同中的違約責任，則需要加入考核指標，即對于該研策方案的階段性考核與驗證，比如要求研策方案落實(shí)具體操作方案、步驟、費用并達成的最低客流、開(kāi)業(yè)率、租金指標等數據。這些數據，不但應是真實(shí)的，更需是推導的出結論是合理的，否則該研策工作毫無(wú)價(jià)值。

目前市面上對于商業(yè)地產(chǎn)項目研策方案價(jià)格，往往是在數十萬(wàn)甚至百萬(wàn)級別，產(chǎn)權人方的法務(wù)或律師在審核過(guò)程中要謹慎小心，確保研策的可信度與落地性。要將研策方案與后期的運營(yíng)相捆綁，并形成相應罰則，以避免投資的落空。

至此，輕資產(chǎn)管理合同的內容，才真正走向多數法務(wù)或律師所了解的方向。對于此階段的關(guān)注點(diǎn)，相對簡(jiǎn)單明了，比如整體品牌、招商是否獨家、招商周期、駐場(chǎng)費用、開(kāi)辦費用、商戶(hù)的品牌、免租期設定等等，此類(lèi)內容涉及到的環(huán)節眾多，更考驗的是管理輸出方對行業(yè)格局的認知能力和依賴(lài)度，所以相較之難度不大，所以在此僅介紹幾個(gè)常見(jiàn)被忽視的細節風(fēng)險點(diǎn)：

1、招商認定的重要性，此處的招商是指由誰(shuí)來(lái)招商？是管理輸出方的團隊，還是產(chǎn)權方自有團隊？再或是第三方團隊（比如政府當地招商或外包團隊）。由于這涉及到傭金費用結算的問(wèn)題，尤其是有部分占地面積巨大，傭金高達百萬(wàn)甚至千萬(wàn)級就應當提前約定明確。

由于此類(lèi)糾紛很多，如對于招商時(shí)客戶(hù)的認定、客戶(hù)談判期限、簽署后傭金向誰(shuí)支付這些問(wèn)題，如果沒(méi)有資深案場(chǎng)管理能力和相應合同制度配合，就勢必造成了一系列矛盾。這貌似流程問(wèn)題，其實(shí)是法律問(wèn)題，二者有著(zhù)內在的關(guān)聯(lián)性，遠非簡(jiǎn)單的法條應用。所以要求管理輸出方在合同方案中對此應當明確權限，以規避后期可能出現的問(wèn)題。

2、招商進(jìn)度需要與研策方案（定稿）進(jìn)行綁定。按照當初設定、簽字承諾的招商進(jìn)度表來(lái)執行，并按相應品牌落位、面積、品牌影響力層級來(lái)落實(shí)。整體招商方案實(shí)施與落位必須要與前期研策方案相互呼應，以避免動(dòng)作走形或白花錢(qián)買(mǎi)了份好看的PPT。此外，需確認項目對外招商時(shí)，對商戶(hù)招徠入場(chǎng)標準是是以意向書(shū)+訂金到賬為準？還是按照合同+履約保證金到賬為準？到誰(shuí)的賬戶(hù)為準？這些細節在后期都是糾紛源頭，產(chǎn)權人方需要予以注意。

3、實(shí)踐中，很多管理輸出方團隊過(guò)分夸大自身招商能力，向產(chǎn)權人方承諾一些并不會(huì )入駐的品牌。所以合同亦應當給予明確的約定罰則，如前期約定招徠的主力店品牌是否能在經(jīng)營(yíng)期內入場(chǎng)？如不能履行該約定將承擔何種罰則？畢竟吹牛這個(gè)事誰(shuí)都會(huì )，但是真正能落地與否，取決的是實(shí)際承租商戶(hù)是否認可項目。

4、招徠的商戶(hù)如提前撤場(chǎng)，已支付的傭金該如何界定？該問(wèn)題往往是后期雙方在年終進(jìn)行項目結算時(shí)面臨的問(wèn)題。通常有經(jīng)驗的企業(yè)，會(huì )要求管理輸出方的招商團隊對其招徠的客戶(hù)承諾合同期內的穩定性，并會(huì )在租賃合同中承諾“如未完成履行租期，則應向的免租期、優(yōu)惠期將對出租方予以另行補償”，又或“招商團隊、機構、人員在對該商戶(hù)完成租約后所獲取的傭金、獎勵，由于所招徠的商戶(hù)不存在有相應的履約能力，而應當向傭金、獎勵發(fā)放人退還XX比例”。該費用在整體的輕資產(chǎn)管理合同中往往無(wú)法約定到如此細致，然而與最終整體結算卻又有關(guān)聯(lián)性。故建議在合同簽署過(guò)程之中，對于此類(lèi)事項有一個(gè)雙方簽字的備忘錄環(huán)節，以作為初步的約定以及將來(lái)結算的依據。

5、承租商戶(hù)的檔案管理問(wèn)題。雙方的合同履行前期，雙方均能本著(zhù)看在錢(qián)的份上予以配合。但，一旦后期出現利益紛爭時(shí)，往往會(huì )采用一系列非常手段來(lái)保護自身利益。尤其是產(chǎn)權人方，在交付場(chǎng)地后，基本上已失去了對于商業(yè)場(chǎng)地的控制權，即便后期能夠通過(guò)協(xié)商或司法途徑贖回項目，卻也未必能夠獲得項目?jì)壬虘?hù)的全部信息資料（害，大家都是那點(diǎn)小心思）。為此，務(wù)必要獲得管理輸出方控場(chǎng)期間，與商戶(hù)所簽署的合同文本及相關(guān)資料。該資料包括但不限于意向書(shū)、合同、物業(yè)協(xié)議、管理約定、裝修補償、廣告位方案等內容，予以相應的登記記錄，最好做到一鋪一檔案和合同臺賬并時(shí)刻更新。

6、招商開(kāi)業(yè)率是確認管理輸出方招商成果的大考標準之一，所以雙方確定由管理輸出方進(jìn)行管理服務(wù)時(shí)，就應明確約定項目的招商周期、開(kāi)業(yè)時(shí)機以及相關(guān)的開(kāi)業(yè)率。該開(kāi)業(yè)率在項目開(kāi)業(yè)時(shí)，不應低于總開(kāi)業(yè)面積的90%。

需注意，由于項目經(jīng)營(yíng)能力和項目工程條件的不同，很多承租商戶(hù)在進(jìn)場(chǎng)之后，未必能及時(shí)開(kāi)業(yè)，這很考驗管理輸出方運營(yíng)團隊的水平。合同中應要求明確項目的整體正式開(kāi)業(yè)率，否則一旦出現開(kāi)業(yè)失敗的情形，應由管理輸出方承擔其不利后果并給予相應的解決和補償方案。

（三）項目入場(chǎng)管理階段

項目入場(chǎng)管理階段出現的風(fēng)險，是合同整體落地執行過(guò)程之產(chǎn)生的問(wèn)題。此時(shí)主要風(fēng)險點(diǎn)在于：工作界面劃分、工程界面劃分、場(chǎng)地入場(chǎng)排班及管理流程，此類(lèi)內容在合同簽署前，由雙方進(jìn)行統籌規劃，設定界面節點(diǎn)、流程并嚴格執行即可。在此我提示另外三個(gè)容易忽視的細節：

1、對于招徠商戶(hù)的裝修改造或裝修補貼，是管理輸出方向產(chǎn)權人方提出額外費用的常見(jiàn)方式。產(chǎn)權人方應當充分考慮其真實(shí)性與必要性，是否值得？是否真實(shí)？是否必要？是委托管理輸出方處理后一并在最終結算，還是由自身出面建設以減少成本？產(chǎn)權人方業(yè)主應務(wù)必注意。

2、工程改造導致的機電設備處理、保管的費用。由于商業(yè)地產(chǎn)項目中的大型機器設備價(jià)格非常高昂，甚至可占據整體項目投資的35%以上，所以一旦出現為改造而致使的設備閑置、移位甚至毀損的情形時(shí)，雙方就此應達成相應的備忘錄或相關(guān)手續。否則，崽賣(mài)爺田心不疼，這些設備假如沒(méi)有明確約定和保管責任劃分，就有可能演變?yōu)楫a(chǎn)權人方的重大財產(chǎn)損失。

3、工程之中的災害風(fēng)險管控，是由誰(shuí)來(lái)承擔？在一般商業(yè)地產(chǎn)租賃商戶(hù)入場(chǎng)管理階段，往往會(huì )存在很多風(fēng)險事項，如火災、水患、安全用電等情形。對此，成熟企業(yè)的處理方式不僅是加強項目入場(chǎng)管控，更會(huì )以購買(mǎi)保險的方式來(lái)分擔損失。在管理服務(wù)合同簽署過(guò)程中，對于工程之中的災害風(fēng)險管控，應當要求實(shí)際控場(chǎng)人予以購買(mǎi)，并對于投保收益人明確約定為項目產(chǎn)權方，從而減少風(fēng)險。

對于所購買(mǎi)的保險種類(lèi)，一般為財產(chǎn)一切險、安裝工程一切險等險種。此處財產(chǎn)一切險一般包含了自然災害、意外事故等對于商業(yè)地產(chǎn)項目造成的財產(chǎn)損失，通常包括爆裂、失竊等（列明責任免除的方式的除外）。由于一切險涵蓋了大部分風(fēng)險，所以作為產(chǎn)權人方或管理公司多數都會(huì )采用該險種來(lái)保障財產(chǎn)。而安裝工程一切險是指商業(yè)地產(chǎn)項目?jì)榷窝b修施工時(shí)，為規避其施工中存在的危險或給項目所可能帶來(lái)的損失，一般會(huì )要求商戶(hù)的二裝施工單位投保安裝工程一切險。

安裝工程一切險是指針對各種設備、裝置的安裝工程（包括電氣、通風(fēng)、給排水以及設備安裝等工作內容，工業(yè)設備及管道等往往也涵蓋在安裝工程的范圍內。安裝工程一切險包括：建筑給水、排水及采暖、建筑電氣、智能建筑、通風(fēng)與空調、電梯安裝等分部工程）的保險。主要保險責任為自然災害及意外事故。

建筑工程一切險承保各類(lèi)民用、工業(yè)和公用事業(yè)建筑工程項目，包括道路、水壩、橋梁、港埠、引水供水工程等，在建造過(guò)程中因自然災害或意外事故而引起的一切損失。

任何商業(yè)地產(chǎn)項目，無(wú)論是自營(yíng)或者由他方管理經(jīng)營(yíng)，其本質(zhì)都是要求項目在經(jīng)營(yíng)中產(chǎn)生長(cháng)久收益，以求使得項目產(chǎn)生價(jià)值并予以盈利。然而一個(gè)項目是否能夠產(chǎn)生真實(shí)的價(jià)值，并不在于項目對外的報價(jià)、招商的組合、租金的高低，而是在于其是否有能力將項目運營(yíng)成功。目前市面上的輕資產(chǎn)輸出企業(yè)，多數的企業(yè)對于運營(yíng)都是比較薄弱的能力項，其個(gè)別項目的成功是依附在項目地段價(jià)值之上，而非真正的運營(yíng)能力。即便是邀請進(jìn)行管理服務(wù)輸出，一旦脫離運營(yíng)能力，最終效果還是未知數。所以對輕資產(chǎn)管理合同的運營(yíng)，也做如下細節要點(diǎn)提示：

1、一旦整個(gè)商業(yè)項目的經(jīng)營(yíng)管理權已被管理輸出方行使，提供管理服務(wù)管理輸出方當然不希望產(chǎn)權人方過(guò)多對該權利設定掣肘。導致大多數管理輸出方不希望業(yè)務(wù)運營(yíng)計劃需要得到產(chǎn)權人方的審批或批準，實(shí)踐中產(chǎn)權人方也確實(shí)沒(méi)有能力去審核，否則要管理輸出方干什么。那么在合同的具體表達方面，雙方因合同立場(chǎng)不同，造成對合同條款設立上意見(jiàn)相左很常見(jiàn)。為解決產(chǎn)權人方對風(fēng)險控制機制的關(guān)切，又能照顧到提供管理輸出一方對管理權受制于業(yè)主的擔憂(yōu)，在談判中應當維持以下原則：

（1）業(yè)務(wù)計劃預先知情權，即對管理輸出方所制定的經(jīng)營(yíng)計劃、操盤(pán)方案和對前期的研策成果內部形成呼應，并在前期就系統的告知產(chǎn)權人方。分批次、分階段的向產(chǎn)權人方提前通報，如招商計劃、招商方案落實(shí)應不少于30日前告知，并向產(chǎn)權人方提交說(shuō)明與方案，供產(chǎn)權人方參照與留存、監督。開(kāi)業(yè)籌備方案，應不少于90日前告知，并向產(chǎn)權人方提交說(shuō)明與方案，供參照與留存、監督。全年活動(dòng)計劃，應不少于180日前告知，并向產(chǎn)權人方提交說(shuō)明與方案，供參照與留存、監督。

（2）當產(chǎn)權人方有質(zhì)疑或顧慮時(shí)，雙方需要安排相應特別協(xié)商回應機制，以解除乙方顧慮，這是產(chǎn)權方必須要有的權利，更是矛盾的解決機制。

（3）當機制被啟動(dòng)時(shí)，產(chǎn)權人方應當有著(zhù)基本的信賴(lài)關(guān)系，而被提供服務(wù)的管理輸出方不應對產(chǎn)權方的關(guān)切于不顧，一意孤行。

2、管理服務(wù)輸出運營(yíng)認定

理論上輕資產(chǎn)管理輸出的服務(wù)合同中，管理輸出方是通過(guò)收取基本管理費和獎勵管理費來(lái)實(shí)現合同利益，但實(shí)質(zhì)是從雙方一接觸，就項目的研策定位、建設改造、招商制訂、活動(dòng)策劃、運營(yíng)管理等內容，就會(huì )產(chǎn)生大量的咨詢(xún)、調研、工程、管理費用。然而真正核心持久的，還是在于項目運營(yíng)階段。而很多產(chǎn)權人方不理解運營(yíng)的的真正含義，在實(shí)踐中往往單純的將運營(yíng)理解為開(kāi)業(yè)成功，這有失偏頗，更在合同中較少關(guān)注。雖然整體合同中，產(chǎn)權人方屬于較弱勢的簽訂方，但依然可在合同中應當注意如下細節點(diǎn)：

任何商業(yè)項目，其開(kāi)業(yè)僅僅的第一步。然而進(jìn)入穩定期，通常需要18~48月的培育時(shí)間，且該期間由于經(jīng)營(yíng)的方略和市場(chǎng)環(huán)境的影響，會(huì )存在大量的商戶(hù)調整行為，由此會(huì )引發(fā)諸多的糾紛甚至訴訟。所以對雙方簽訂的管理服務(wù)合同中，對成功經(jīng)營(yíng)的指標應當理性且客觀(guān)，不能盲目樂(lè )觀(guān)或擔心。只要前期所做的研策方案是真實(shí)詳盡及時(shí)的，那運營(yíng)偏差一般不會(huì )過(guò)大。但需要注意，由于知識、經(jīng)驗方面的欠缺，很多產(chǎn)權人方的項目在簽訂合同時(shí)，就會(huì )簽訂一系列有失公允的條款，建議產(chǎn)權人方對于項目運營(yíng)成功的定義，應當以研策時(shí)所承諾的經(jīng)營(yíng)目標相掛鉤，而非僅僅是以開(kāi)業(yè)率作為基礎。

具體實(shí)踐中，可以捆綁租金收繳率、商戶(hù)品牌層級、客流量數據等方面作為參照系指標。同時(shí)亦應做出相應罰則等內容，如管理輸出方服務(wù)方未達標情況下，所需承擔的罰則羅列進(jìn)相關(guān)條款中。

產(chǎn)權人方對項目真正的核心訴求，是商業(yè)地產(chǎn)項目的保值與增值。這才是尋求管理輸出工作的價(jià)值所在，要達到該目標，離不開(kāi)項目長(cháng)期營(yíng)造的效果與氛圍。這要求管理輸出方在運營(yíng)期間，長(cháng)期勉力將項目的客流量提升到較高水平。在管理服務(wù)合同中，產(chǎn)權人方應當要求管理輸出方長(cháng)期舉辦相應的推廣、促銷(xiāo)、活動(dòng)內容，以維持項目的市場(chǎng)注意力。然而，這是目前市面上多數商業(yè)輕資產(chǎn)管理合同中忽視的內容，但對于產(chǎn)權人方卻極其重要。因為背后的邏輯是要管理者長(cháng)期盡心盡力方能達成該效果。所以，建議產(chǎn)權人方應當要求管理輸出方在商業(yè)地產(chǎn)項目自開(kāi)業(yè)后，至運營(yíng)到合同結束的階段，應以達成相應的客流量、滿(mǎn)鋪率、租金提升值作為評判標準，從而使得項目達到保值、增值的效果。

隨著(zhù)國內REITs的發(fā)展與進(jìn)步，在未來(lái)的一定時(shí)間，會(huì )有大量商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)試圖發(fā)行REITs類(lèi)產(chǎn)品。為防止產(chǎn)權人方資產(chǎn)流失，應當在合同中明確約定:管理輸出運營(yíng)商，在未獲得書(shū)面同意之前，不得將管理服務(wù)的產(chǎn)權人方資產(chǎn)作為管理輸出方資產(chǎn)申報、發(fā)行REITs產(chǎn)品的資產(chǎn)類(lèi)別。不得將該資產(chǎn)歸置于管理輸出名下，僅能表示其運營(yíng)權利，而非處置權能。該條款具體應由產(chǎn)權人方提出并系統化審核、備案，以規避未來(lái)可能存在的經(jīng)營(yíng)糾紛。

對于由于商業(yè)項目所產(chǎn)生的其他收益（如廣告位、停車(chē)場(chǎng)、臨時(shí)展覽等），本著(zhù)誰(shuí)負責運營(yíng)誰(shuí)獲取收益的原則，亦應明確規劃。但需要將該部分資產(chǎn)、運營(yíng)臺賬分別與產(chǎn)權人方簽訂管理服務(wù)合同和臺賬報備。之所以建議分別簽署合同，是由于此非租金類(lèi)的其他收益，有可能由于產(chǎn)權人方經(jīng)營(yíng)變動(dòng)而會(huì )存在剝離或單獨運營(yíng)的可能性。

對于項目人員的派駐，視雙方的合同模式而定。如全權由管理輸出方負責操盤(pán)管理（目前市場(chǎng)通行模式），則會(huì )有產(chǎn)權人方考慮派駐相應代表，該職位多限于財務(wù)人員。但后來(lái)發(fā)現，產(chǎn)權人方代表進(jìn)入項目后，僅作為財務(wù)參辦相應工作，對于實(shí)際項目的操盤(pán)、經(jīng)營(yíng)了解并不深刻，這不符合產(chǎn)權人方的長(cháng)期根本利益。因此，產(chǎn)權人方有必要派駐相應的人員進(jìn)行項目，長(cháng)期跟進(jìn)與學(xué)習，參與經(jīng)營(yíng)，以便后期為產(chǎn)權人方其他項目獲得管理經(jīng)驗。但在合同之中，一定要對于該內容進(jìn)行相應的約定，避免其派駐人員被邊緣化或無(wú)法參與實(shí)際工作。

為了保障雙方的利益，在輕資產(chǎn)管理服務(wù)合同中，會(huì )約定商業(yè)地產(chǎn)項目在經(jīng)營(yíng)年度中的會(huì )計核算審核。該條款是為雙方就最終經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jì)審定、獎勵機制和確保項目保值增值而設定條款。產(chǎn)權人方應要求管理輸出方，須在約定日期提交相應由會(huì )計師事務(wù)所審定后的會(huì )計報告。該報告應真實(shí)有效，但如存在虛假或與前期研策方案不符的情形時(shí)，管理輸出方應當承擔違約責任。

三、其他

依據雙方經(jīng)營(yíng)模式，如果是由管理輸出方全權負責項目運營(yíng)管理（市場(chǎng)的通行模式），那此類(lèi)合同性質(zhì)我認為屬于《民法典》第二十四章物業(yè)合同性質(zhì)，而非二十三章所規定的委托合同。因為從雙方之間的合作關(guān)系來(lái)看，多數項目是以管理輸出方接受產(chǎn)權人方業(yè)主在物業(yè)服務(wù)區域內，提供以建筑物及相關(guān)管理維護等物業(yè)服務(wù)為主。與常規理念中的物業(yè)服務(wù)合同不同的是，加入了研策、招商、運營(yíng)等內容，但本質(zhì)上依然是依托于建筑物而產(chǎn)生的服務(wù)項目。如定位為委托合同，不但在雙方的合作經(jīng)營(yíng)過(guò)程之中，委托人可以直接參與干涉和指揮，而且可能會(huì )依據委托性質(zhì)要求受托人償還墊付費用。

民法典第921條規定：“委托人應當預付處理委托事務(wù)的費用。受托人為處理委托事務(wù)墊付的必要費用，委托人應當償還該費用并支付利息?！?/p>

一旦進(jìn)行了輕資產(chǎn)管理模式，在運營(yíng)過(guò)程中，為了達成業(yè)績(jì)目標，管理運營(yíng)團隊會(huì )在已收取相應前期的費用之后，自身投入一部分費用。假如是委托合同的形式確立雙方權責，則產(chǎn)權人方可能要對該部分費用發(fā)生返還，這對于業(yè)主是極其不公平的。

輕資產(chǎn)管理模式的本質(zhì)，是以提供專(zhuān)業(yè)服務(wù)為目的，而非單純的委托去處理相應的事務(wù)。所以在兩者責任承擔方面也完全不同，物業(yè)服務(wù)合同中規定無(wú)論是侵權責任還是違約責任一般都要由雙方當事人各自分別承擔自己的責任。而委托合同中受托人在委托合同范圍內所獲得的法律后果，歸屬于委托人，因此委托合同由委托人承擔責任。

民法典第第933條規定：“委托人或者受托人可以隨時(shí)解除委托合同。因解除合同造成對方損失的，除不可歸責于該當事人的事由外，無(wú)償委托合同的解除方應當賠償因解除時(shí)間不當造成的直接損失，有償委托合同的解除方應當賠償對方的直接損失和合同履行后可以獲得的利益?！?/p>

民法典第第946條規定：“業(yè)主依照法定程序共同決定解聘物業(yè)服務(wù)人的，可以解除物業(yè)服務(wù)合同。決定解聘的，應當提前六十日書(shū)面通知物業(yè)服務(wù)人，但是合同對通知期限另有約定的除外。