（一）售后回租在目前房地產(chǎn)融資中的地位，影響 

不得不說(shuō)，目前房地產(chǎn)融資方式多種多樣，而售后及回租只是房地產(chǎn)企業(yè)融資方式的一種。這種融資方式特別適合那些因為手中大量持有長(cháng)時(shí)間內難以銷(xiāo)售出去的存量房產(chǎn)而使資金周轉不暢的開(kāi)發(fā)商，對于盤(pán)活資產(chǎn)、啟動(dòng)再投資有著(zhù)極其重要的作用。

（二）在法律規定中可實(shí)現的操作要求：

旺哥要說(shuō)明的是，雖然售后回租受到一些地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的青睞，還繞過(guò)了國家不允許一般性公司之間相互拆借資金的政策禁令，在贖回物業(yè)后還能得到產(chǎn)權，再次銷(xiāo)售，但是實(shí)際上在操作中，國家對此有法律上的規定。

《國家稅務(wù)總局關(guān)于確認企業(yè)所得稅收入若干問(wèn)題的通知》（國稅函[2008]875號）規定：除企業(yè)所得稅法及實(shí)施條例另有規定外，企業(yè)銷(xiāo)售收入的確認，必須遵循權責發(fā)生制原則和實(shí)質(zhì)重于形式原則。實(shí)質(zhì)重于形式原則是指企業(yè)在計算應納稅所得額時(shí)，應按照交易或事項的經(jīng)濟實(shí)質(zhì)進(jìn)行稅務(wù)處理，而不應僅以法律形式為依據。

《國家稅務(wù)總局關(guān)于融資性售后回租業(yè)務(wù)中承租方出售資產(chǎn)行為有關(guān)稅收問(wèn)題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2010年第13號）規定：融資性售后回租業(yè)務(wù)，是指承租方以融資為目的將資產(chǎn)出售給經(jīng)批準從事融資租賃業(yè)務(wù)的企業(yè)后，又將該項資產(chǎn)從該融資租賃企業(yè)租回的行為。融資性售后回租業(yè)務(wù)中承租方出售資產(chǎn)時(shí)，資產(chǎn)所有權以及與資產(chǎn)所有權有關(guān)的全部報酬和風(fēng)險并未完全轉移。在這里涉及的稅務(wù)有兩個(gè)方面的規定：

（一）增值稅和營(yíng)業(yè)稅。根據現行增值稅和營(yíng)業(yè)稅有關(guān)規定，融資性售后回租業(yè)務(wù)中承租方出售資產(chǎn)的行為，不屬于增值稅和營(yíng)業(yè)稅征收范圍，不征收增值稅和營(yíng)業(yè)稅。

（二）企業(yè)所得稅。根據現行企業(yè)所得稅法及有關(guān)收入確定的規定，融資性售后回租業(yè)務(wù)中，承租人出售資產(chǎn)的行為，不確認為銷(xiāo)售收入。對融資性租賃的資產(chǎn)，仍按承租人出售前原賬面價(jià)值作為計稅基礎計提折舊。租賃期間，承租人支付的屬于融資利息的部分，作為企業(yè)財務(wù)費用在稅前扣除。

另外《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)以售后回租方式進(jìn)行融資等有關(guān)契稅政策的通知》（財稅[2012]82號）第一條規定："對金融租賃公司開(kāi)展售后回租業(yè)務(wù)，承受承租人房屋、土地權屬的，照章征稅。對售后回租合同期滿(mǎn)，承租人回購原房屋、土地權屬的，免征契稅。"所以，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采用融資性售后回租方式先將房產(chǎn)賣(mài)給租賃公司，融資租賃期滿(mǎn)再回購房產(chǎn)時(shí)不征收契稅。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在當前融資困難的情況下，如果融資租賃合同的內含利率承租人可以接受，以融資性售后回租的方式解決融資難的問(wèn)題，不失為一種較為理想的融資方法

我們可以舉例解析這一問(wèn)題：

某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“開(kāi)發(fā)商”）是經(jīng)省政府批準設立的中德合資企業(yè)，二級房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，主要從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等業(yè)務(wù)。2007年2月在市中心黃金地段開(kāi)發(fā)的“城市購物廣場(chǎng)”項目于2008年1月份完工，開(kāi)發(fā)商對其中的臨街商鋪擬采用售后返租方式銷(xiāo)售。商鋪單位面積為50m2，每平方米售價(jià)2萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)商與60個(gè)購房者同時(shí)簽訂房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同和租賃合同。合同約定，商鋪售價(jià)100萬(wàn)元，需一次付清。開(kāi)發(fā)商將所售出的商鋪統一對外租賃，用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)。購房者自買(mǎi)房后12年內每年可以得到商鋪款8%的租金。開(kāi)發(fā)商每年向經(jīng)商戶(hù)收取租金600萬(wàn)元，需要支付給購房者的租金為480萬(wàn)元。這是一種典型的售后回租業(yè)務(wù)。

（一）有效盤(pán)活資產(chǎn)，解決資金問(wèn)題

融資性售后回租交易可以作為一種融資手段，切實(shí)緩解流動(dòng)資金壓力。這是公司進(jìn)行售后回租交易所要滿(mǎn)足的首要目標。

通過(guò)出售交易，企業(yè)解決了資金困難，增加了企業(yè)的流動(dòng)性，又盤(pán)活了自身的固定資產(chǎn)；而后的回租，使得企業(yè)的生產(chǎn)得以繼續，滿(mǎn)足了企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所需。通過(guò)售后回租交易，企業(yè)可以實(shí)現與“抵押貸款”和“分期付款購買(mǎi)商品”同樣的效果。而靈活的租金支付方式又使其顯著(zhù)優(yōu)于上面兩種銀行金融產(chǎn)品。在一些特殊的情況下，企業(yè)還可以售后回租融入資金，同時(shí)約定回購條款，獲得資產(chǎn)升值的好處。

（二）融資資金用途靈活，不受限制

通過(guò)售后回租取得的融資資金，由企業(yè)按實(shí)際需要使用，既可用作流動(dòng)資金、也可用作項目建設等。而銀行貸款都必須是特定的用途，即規避了銀行流動(dòng)資金貸款必須用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)周轉、不能投資固定資產(chǎn)項目建設的監管風(fēng)險。

（三）實(shí)現節稅的效果

在我國境內投資于符合國家產(chǎn)業(yè)政策的技術(shù)改造項目的企業(yè)，其項目所需國產(chǎn)設備投資的40%，可以從企業(yè)技術(shù)改造項目設備購置當年比上一年新增的企業(yè)所得稅中抵免。而對享受投資抵免的國產(chǎn)設備，企業(yè)仍可按設備原價(jià)計提折舊，并在計算應納稅所得額時(shí)扣除。這樣，充分運用國家關(guān)于投資抵免的稅收優(yōu)惠政策，對新舊資產(chǎn)都能計提折舊費用，從而減少應納稅所得額;而新資產(chǎn)的設備投資的一部分還可以進(jìn)行投資抵免，從而取得節稅效果。

另外對在關(guān)聯(lián)各方所得稅稅率不同的情況下，關(guān)聯(lián)方之間進(jìn)行售后回租交易，通過(guò)每期支付租金的形式可將利潤由高稅率公司向低稅率公司轉移。

（四）有利于全盤(pán)考慮企業(yè)規劃，有效改善企業(yè)的財務(wù)結構

融資性售后回租可以控制資金流，不占用銀行的信用額度，有效改善企業(yè)的財務(wù)結構，使企業(yè)獲得財務(wù)杠桿的好處。在我國企業(yè)的售后回買(mǎi)回租交易普遍是按照資產(chǎn)的賬面價(jià)值進(jìn)行的，在這種情況下，售后回租交易同時(shí)增大了企業(yè)的資產(chǎn)規模和負債規模，資產(chǎn)負債率得以提高，使得上市公司的凈資產(chǎn)收益率得到提高。

（五）融資性售后租回交易的低成本優(yōu)勢

通過(guò)銀行融資一般融資成本高，期限短，條件苛刻。實(shí)際資金成本大約能到10%左右。

售后回租交易，承租人是最大的受益者，費用相對低，期限長(cháng)，只需要在期初支付較少的租金就能獲得固定資產(chǎn)的全部使用價(jià)值;另外租金金額及支付方式靈活：也可以根據承租人具體的資金狀況、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jì)和營(yíng)業(yè)周期等具體情況，就租金金額及具體支付方式在合同中予以約定，而不必拘泥于定額、定期支付租金的形式。

在資金成本方面，租賃內含貼現率一般也為10%左右，甚至高于貸款成本，但由于靈活的支付租金方式，使得利息費用支出比銀行借款支出要少一些。在所融資金用途方面，銀行貸款一般在借款時(shí)即限定了貸款用途，擅自改變用途又面臨法律風(fēng)險和信用風(fēng)險，而通過(guò)售后回租交易所融資金，除非合同另有約定，一般企業(yè)可以自由支配。

（一）完善其法律制度

健全和完善融資性售后租賃法制體系，對當事人雙方的權利和義務(wù)進(jìn)行規范，關(guān)于業(yè)務(wù)中的風(fēng)險及其責任方進(jìn)行明確，完善相關(guān)的資產(chǎn)評估工作，對融資性售后回租合同的性質(zhì)等進(jìn)行定性，對買(mǎi)賣(mài)合同的無(wú)效條件和可撤銷(xiāo)條件進(jìn)行歸類(lèi)。融資租賃的興起和運用，需要有關(guān)部門(mén)及時(shí)加強相關(guān)法律法規，盡快出臺《融資租賃法》。建立租賃資產(chǎn)登記制度，推進(jìn)信用評級體系建設，構建科學(xué)全面的法制體系，規范租賃市場(chǎng)的管理方式，為企業(yè)的融資提供滿(mǎn)意的服務(wù)，實(shí)現綠色管理。

（二）完善相關(guān)的配套設施

鑒于我們的相關(guān)的配套設施還不完善，我們可以建立租賃行業(yè)三方協(xié)會(huì )，為融資性售后回租提供咨詢(xún)服務(wù)、保險服務(wù)、法律服務(wù)，為發(fā)展售后回租業(yè)務(wù)提供一個(gè)良好的協(xié)商環(huán)境，使融資性售后回租的進(jìn)行更加的順暢，于此同時(shí)也可以推動(dòng)我國經(jīng)濟的良性循環(huán)。令我我們也可以更多的借鑒國外的經(jīng)驗，并結合國內的實(shí)際情況，創(chuàng )新相關(guān)的制度，使其配套設施更完善，構建一個(gè)良好的環(huán)境。

（三）建立風(fēng)險防范意識

企業(yè)首先要建立風(fēng)險評價(jià)機構，并制定相應的規章制度，建立具有權威性的內部控制機構，審計機構維護其權威性和獨立性，有效地控制各種經(jīng)營(yíng)風(fēng)險。

其次，為了提高企業(yè)融資的有效性，人才培養是其中的關(guān)鍵環(huán)節。由于融資租賃的特點(diǎn)，需要精通金融、投資、法律、財會(huì )、資金、教育等多個(gè)領(lǐng)域知識的綜合型人才，而目前企業(yè)在這方面往往缺乏經(jīng)驗和專(zhuān)門(mén)人才，所以應對現有的企業(yè)財務(wù)管理人員進(jìn)行專(zhuān)業(yè)的融資租賃知識、技能實(shí)務(wù)培訓，如有必要，可聘請有關(guān)專(zhuān)業(yè)人士協(xié)助參與，選擇合適的融資租賃公司，合同簽訂后，應嚴格信守合同條款，履行償付租金的義務(wù)。

最后，企業(yè)還應維護誠信的形象，在社會(huì )上保持較好的聲譽(yù)。