觀(guān)點(diǎn) 作者：觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體
來(lái)源：觀(guān)點(diǎn)（ID:guandianweixin)
在地產(chǎn)行業(yè)野蠻生長(cháng)的黃金時(shí)代，依靠“低價(jià)拿地、高價(jià)賣(mài)房”進(jìn)行規模擴張，是房企發(fā)展的主旋律。
時(shí)間來(lái)到下半場(chǎng)，行業(yè)告別了大規模擴張的增量時(shí)代，過(guò)渡到以大資管、大運營(yíng)為主流的存量開(kāi)發(fā)時(shí)代，這一時(shí)期，城市更新成為房企逐鹿的第二賽道。
其中，萬(wàn)科郁亮就曾表示，“城市更新是有前景的業(yè)務(wù)”；龍湖吳亞軍則認為，“下一個(gè)十年，我們的核心就是跟著(zhù)中國的城市發(fā)展，城市化再城市化”；而花樣年潘軍則提到，“城市更新的短期利潤思維要轉到長(cháng)期思維”。
有數據統計，截至目前，中國排名前100房企當中，已有八成比例涉足城市更新業(yè)務(wù)，其中不乏碧桂園、萬(wàn)科、融創(chuàng )、保利等頭部房企。
城市更新已成為新的風(fēng)口，而房企們也企圖通過(guò)不同方式，加大其在這一領(lǐng)域的布局。
最新消息顯示，近日，中交聯(lián)合萬(wàn)科、招商蛇口多家房企聯(lián)合設立100億上海城市更新引導基金，投資領(lǐng)域聚焦于上海市城區的舊城改造、歷史風(fēng)貌保護、租賃住房等城市更新項目。
事實(shí)上，城市更新項目擁有體量大、開(kāi)發(fā)周期長(cháng)、對資金要求高等特點(diǎn)，因此，這種多方聯(lián)合設立城市更新基金的模式或將成為行業(yè)發(fā)展的突破點(diǎn)。
消息顯示，近日，上海世博、中交地產(chǎn)、萬(wàn)科、招商蛇口與國君創(chuàng )投、上海地產(chǎn)簽署了《上海城市更新引導私募基金合伙企業(yè)(有限合伙)協(xié)議》，共同投資設立上海城市更新引導私募基金合伙企業(yè)(有限合伙）。
公告透露，上述基金的募集規模為人民幣100.02億元，其中，上海地產(chǎn)與國君創(chuàng )投出資0.01億元，此外，上博出資40億元，中交、萬(wàn)科、招商蛇口各出資20億元。
從基金的組織形式上看，上海地產(chǎn)與國君創(chuàng )投為基金的普通合伙人，且國君創(chuàng )投作為基金的管理人（GP），負責基金的投資管理運營(yíng)及基金備案、信息披露等相關(guān)法定及約定事宜，負責向基金提供投資管理服務(wù)。
而其他參與企業(yè)為有限合伙人（LP），以其所投資的金額為限承擔有限責任，但不參與基金的日常經(jīng)營(yíng)管理，其收益為公司的利潤分成。
換言之，國君創(chuàng )投與上海地產(chǎn)主要負責基金的投資管理，即尋求優(yōu)質(zhì)投資標的、完成土地整理、住房改造等等，而其他參與企業(yè)則負責提供資金。
事實(shí)上，對中交、萬(wàn)科等房企而言，發(fā)起設立上海城市更新引導基金，一方面，能夠加強企業(yè)在城市更新方面的布局，提升企業(yè)綜合實(shí)力；另一方面，合伙人之間能夠是實(shí)現優(yōu)勢互補，特別是資金方面的互補。
城市更新是房企發(fā)力的下一個(gè)風(fēng)口，但由于項目體量通常較大，動(dòng)輒需要幾十億或上百億投入，而且項目開(kāi)發(fā)周期比較長(cháng)，故對資金要求高。在此情況下，城市更新基金的出現，能夠減少資金投入“一家獨大”的現象，有利于加快舊改資金的平衡。
與此同時(shí)，分析人士告訴觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體，城市更新基金在項目發(fā)展的不同階段，能夠提供不同的用途?！俺鞘懈禄鹩每钕拗戚^小，因此，可以作為前融資金緩解征拆壓力；在項目建設周期，可以作為資本金撬動(dòng)銀行貸款?！?/p>
事實(shí)上，這并非中交地產(chǎn)參與的首例城市更新基金。
早在今年6月2日，上海市宣布成立全國落地規模最大的城市更新基金，總規模約800億元人民幣，彼時(shí)，中交地產(chǎn)就是其中一個(gè)有限合伙人。
同期，上海地產(chǎn)與招商蛇口、萬(wàn)科、國壽投資、保利發(fā)展、中國太保、中保投資等國資背景的房企和保險資金紛紛入局。
無(wú)論是六月份涉及的800億元城市更新引導基金，還是本次加碼的100億元基金，其投資領(lǐng)域均聚焦于上海市城區的舊城改造、歷史風(fēng)貌保護、租賃住房等城市更新項目。
中交地產(chǎn)接二連三押注上海城市更新，欲意何為？
一方面，上海增量土地的供應早已面臨一定的瓶頸，根據《上海市城市總體規劃（2017-2035年）》，2020年上海城市建設用地總規模將控制在3185平方公里以?xún)取?035年控制在3200平方公里以?xún)?。而?015年末，上海城市建設用地規模已達3071平方公里。
換言之，過(guò)去的五年時(shí)間里，上海城市建設用地增量指標僅有100多平方公里，而2020年至2035年的十五年時(shí)間，增量土地更是少之又少。
另一方面，上海在存量改造方面擁有大量的發(fā)展空間。據2021年2月上海市政府印發(fā)的《關(guān)于加快推進(jìn)本市舊住房更新改造工作的若干意見(jiàn)》，“十四五”期間，上海市將全面啟動(dòng)以拆除重建（含原址改建）為主的280萬(wàn)平方米不成套職工住宅和小梁薄板房屋的更新改造；力爭2000年底之前建成、納入改造范圍、符合改造條件的各類(lèi)舊住房改造實(shí)現全覆蓋；實(shí)施5000萬(wàn)平方米各類(lèi)舊住房的更高水平更新改造等。
與此同時(shí)，近年來(lái)，國家和上海市相繼出臺了一系列政策盤(pán)活存量用地。
今年5月，上海市規劃國土資源管理局發(fā)布了城市更新四大行動(dòng)計劃，包括“共享社區計劃、創(chuàng )新園區計劃、魅力風(fēng)貌計劃、休閑網(wǎng)絡(luò )計劃”。此次發(fā)布城市更新四大行動(dòng)計劃中，共享社區計劃為落實(shí)中心城“雙增雙減”要求，增加公共綠地和公共空間，控制建筑容量和高層建筑，堅持TOD（公交導向開(kāi)發(fā)）導向等。
此外，今年9月7日，國家發(fā)改委、住建部印發(fā)《關(guān)于加強城鎮老舊小區改造配套設施建設的通知》，鼓勵金融機構參與投資地方政府設立的城市更新基金。
上海增量土地匱乏，而存量舊改方面存在巨大的空間、政府政策大力支持，這也是中交地產(chǎn)押注上海城市更新基金的重要原因。
據了解，2019年第四季度，中交地產(chǎn)首次明確，在傳統業(yè)務(wù)、投資布局基礎上，推進(jìn)“六個(gè)一工程”，對接進(jìn)入融資代建、城市更新、TOD、健康養老、物流地產(chǎn)、文旅文創(chuàng )等領(lǐng)域，探索產(chǎn)城融合領(lǐng)域的發(fā)展。
其中，城市更新是其發(fā)展的一大重點(diǎn)。
另?yè)^(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體不完全統計，目前，中交地產(chǎn)擁有深圳龍崗區南灣街道百門(mén)前工業(yè)區舊改項目、深圳福田區梅林街道東林工業(yè)區舊改項目、長(cháng)沙市天心區政府簽署新開(kāi)鋪路423號地塊城市更新項目（長(cháng)青廠(chǎng)項目）等多個(gè)項目。
從過(guò)往表現來(lái)看，中交地產(chǎn)的城市更新業(yè)務(wù)大多集中在粵港澳大灣區一帶，但從近期的發(fā)展步調來(lái)看，上海已列入其布局重心，不過(guò)，該公司還未在上海落地實(shí)質(zhì)性的城市更新項目，均已基金方式參與。
對此，分析人士提到，“通過(guò)基金方式參與城市更新項目，加大企業(yè)業(yè)務(wù)布局的同時(shí)，不會(huì )增加負債比例?！?/p>
在“三道紅線(xiàn)”壓力下，房企無(wú)法大量舉債承接城市更新項目，這對企業(yè)操盤(pán)提出了更高的難度和要求，而私募基金屬于權益性融資工具，在會(huì )計核算時(shí)不會(huì )計入負債，可以對企業(yè)并表與出表需求進(jìn)行靈活處理。
對中交地產(chǎn)而言，在地產(chǎn)下半場(chǎng)，通過(guò)基金方式提前布局上海城市更新，不失為一種好方法。
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