投拓狗日記 作者：陽(yáng)新芽
來(lái)源：投拓狗日記（ID:ziguanshidai)
為什么越來(lái)越多房企，開(kāi)始重視MIRR。
大家都知道凈利率只是一個(gè)代表項目本體安全墊厚度的指標，但是，決定公司在該項目上的賺錢(qián)能力，則要看照妖鏡——IRR。
比如像南京江北核這種正負零即拿銷(xiāo)許，需要搖號、開(kāi)盤(pán)即清倉的高周轉項目，雖然說(shuō)項目?jì)衾什徽Φ?，但IRR給力，所以拿地即賺。
所以，沒(méi)有投資公司是不看IRR的，但是，IRR自身只是一個(gè)超級簡(jiǎn)化的指標。它是不考慮資金再投資、項目再融資的近似?。ㄓ绕洚旐椖楷F金流反負需要再融資怎么辦?。@時(shí)候就需要引入MIRR
我們先從IRR的本質(zhì)講起！
#1 IRR的本質(zhì)
IRR公式的邏輯是——NPV=0時(shí)的折現率！
凈現值（NPV）：說(shuō)的是把未來(lái)的錢(qián)在一定的貼現率的情況下?lián)Q算成現在的錢(qián)（例如后年你會(huì )賺121元，假設貼現率是10%，那么換算成現在的錢(qián)也就是121/(1+10%)^2=100元。類(lèi)似于兩年后的121塊錢(qián)，在每年10%的通貨膨脹下，相當于今天的100塊錢(qián)的購買(mǎi)力）
而對于一個(gè)投資項目而言，把各年的現金流全部折現到今天，凈現值>0就表示有賺頭。假設兩個(gè)地產(chǎn)項目現金流如下：
兩個(gè)項目，盡管總收入都是18.52萬(wàn)，但是項目B收入來(lái)的更早，所以在時(shí)間的折現效應下，更值得投資。
內部報酬率（IRR）：累計凈現值為0時(shí)候的貼現率。(項目能承受的最大貨幣貶值的比率。贏(yíng)利空間，抗風(fēng)險能力。）
還以上例來(lái)說(shuō)，貼現率變?yōu)?0%，現計算A、B凈現值如下：
可以看到項目A凈現值為負，項目B凈現值為正，這說(shuō)明項目A的內部報酬率（IRR）將小于20%，而項目B的內部報酬率大于20%。
通過(guò)計算可以得出當貼現率為18.45%時(shí)，項目A的NPV剛好等于0，當貼現率為23.94%時(shí)，項目B的NPV剛好等于0。
#2
IRR的Exel計算
我之前也說(shuō)過(guò)IRR的在excel中的語(yǔ)法：=IRR(Values，guess)
IRR是無(wú)法直接解的（n次方程），excel計算IRR是通過(guò)逼值法。
exce根據上面這個(gè)公式，不斷去試IRR，直到找出一個(gè)比較接近的結果。
excel會(huì )先假設一個(gè)可能的IRR（10%），然后代入式子看看是否吻合，如果不是就變動(dòng)IRR的值，然后慢慢逼近、反復計算，直到誤差小于 0.00001％ 為止。如果真正的解和默認值差距過(guò)遠，運算超過(guò)20次還是無(wú)法求得答案，IRR函數會(huì )傳回錯誤值 #NUM!。這時(shí)使用者就必須使用較接近的guess值，然后再試一次。
根據笛卡爾關(guān)于高次方程的符號規則：
如果現金流出現反負的情況（比如，現金流開(kāi)始是負的，經(jīng)過(guò)一段時(shí)間現金流開(kāi)始為正，然后又變負，再變正…）則，IRR可能得到多根、負根。這個(gè)時(shí)候，IRR就不具備參考意義了。這個(gè)時(shí)候，往往我們會(huì )回看NPV值作為參考。
#3 經(jīng)營(yíng)、融資、股東…IRR
經(jīng)常能看到很多人問(wèn)，“什么是經(jīng)營(yíng)IRR、融資性IRR，什么是股東IRR”。
看似紛繁復雜，其實(shí)，這個(gè)問(wèn)題很簡(jiǎn)單！區分好現金流目標對象就OK了！你只要記住，計算什么IRR，就計算對應目標對象的現金流。比如計算股東IRR，那就只計算股東掏出的錢(qián)，收到的錢(qián)，得到股東投資的現金流。
其它計算對象又如：
經(jīng)營(yíng)性IRR即為全投資IRR，是不考慮融資借款的，而是假設該項目全是自有資金投入。融資性IRR則是考慮融資款使用和利息后所對應的現金流。
全投資IRR=（1+IRR(經(jīng)營(yíng)性現金流)）
融資后IRR=（1+IRR(融資后現金流)）
#4 IRR使用者定義周期
舉一個(gè)例子，項目現金流如下：
通過(guò)excel得出IRR=16%
請問(wèn)上方表格，到底是年、月收益率？
IRR的參數并沒(méi)有絕對日期，只有『一期』的觀(guān)念。每一期可以是年、月、天…至于每一期是多久，使用者自己清楚，IRR并不需要知道。
如果每一格是代表一個(gè)『月』的現金流量，那么傳回的報酬率就是『月報酬率』；如果要轉換成年報酬率就得乘上12了。
#5 MIRR
事實(shí)上，我們常用的IRR，其實(shí)是個(gè)超級簡(jiǎn)化版。它假設了投入資金的成本以及收益的再投資報酬率都等于IRR，甚至是沒(méi)有考慮現金流反負后的再融資！但現實(shí)往往并非如此。
MIRR是意思是改良版IRR。MIRR就是要修復上面這個(gè)再投資回報率問(wèn)題！
IRR的現金流量里可分為正值及負值兩大類(lèi)，正值部分屬于投資期中投資者拿回去的現金，這些期中拿回去的現金該如何運用，會(huì )影響報酬率的。負值部分屬于投資期中額外再投入的資金，這些資金的取得也有融資利率方面要考慮。
MIRR使用的方式是將期間所有的現金流入，全部以『再投資利率』計算終值FV。期間所有的現金流出，全部以『融資利率』計算現值PV。那么MIRR的公式：=(FV/PV)1/n - 1
MIRR語(yǔ)法：
MIRR(values, finance_rate, reinvest_rate)
#6 XIRR
如果說(shuō)MIRR是在再投資回報率上對IRR進(jìn)行一定程度的改良和彌補，那XIRR則很好的彌補了IRR在時(shí)間效益上的局限。
為什么這么說(shuō)呢？在日常計算IRR的范圍內，并不強調這個(gè)IRR必須是時(shí)間間隔相等的凈現金流對應的，從其函數公式也可以看出，IRR的公式并沒(méi)有填寫(xiě)時(shí)間的位置。
而XIRR則能精確每一段現金流的時(shí)間長(cháng)度！
這么說(shuō)可能比較難理解，我給大家看一下案例：
語(yǔ)法：XIRR(values,dates,guess)
參數：values與dates中的支付時(shí)間相對應的一系列現金流。dates是與現金流支付相對應的支付日期表。guess是對函數XIRR計算結果的估計值。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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原標題： 一鍋端IRR??！
