通常情況下，我們會(huì )通過(guò)租約鎖定了租戶(hù)的一段承租時(shí)間，以保障項目產(chǎn)生可預期的現金流。而隨著(zhù)時(shí)間的推進(jìn)，這一承租時(shí)間也隨之一點(diǎn)點(diǎn)地減少，直至租戶(hù)退租——這就是所謂的剩余租期。

做租賃的同事都知道，無(wú)論是續約還是新招商往往都是需要一定時(shí)間的，除非是客戶(hù)排隊想進(jìn)來(lái)的項目，否則從尋找到客戶(hù)到洽談價(jià)格再到簽約入駐，都需要花費不少工夫。所以，如果不提前進(jìn)行準備，就很可能就會(huì )產(chǎn)生空置。

要想保障現金流的持續穩定，我們就需要在剩余租期減少到一個(gè)與招商時(shí)間相匹配的臨界天數之前開(kāi)展續約或進(jìn)行新客戶(hù)的儲備。比如寫(xiě)字樓，往往就需要提前90-180天來(lái)做這件事情。這個(gè)臨界天數，也就是許多樓宇在管理系統里通常設置的即將到期提醒天數。

圖1: 管理系統中的租約到期提醒

租約到期提醒可以說(shuō)是目前最被廣泛使用的一種租期管理的手段。雖然說(shuō)這某種程度上是得益于樓宇管理者們的“健忘癥”，但它也的確是反映了租期這件事情在樓宇管理過(guò)程中還是存在很強的必要性的。

然而，我們需要思考的是：等待租約快到臨界時(shí)間再去關(guān)注它，是否會(huì )有些被動(dòng)了呢？畢竟，到期提醒這種見(jiàn)招拆招的方式更適合單點(diǎn)作戰，而當同時(shí)出現多個(gè)到期租約的時(shí)候，樓宇管理者所面臨的壓力可能是截然不同的。并且，當下外部環(huán)境的變化越來(lái)越大，如果未來(lái)某個(gè)時(shí)間點(diǎn)面臨大量新增供應入市的競爭，這種固化的到期提醒方式也未必能夠適用。

一個(gè)運營(yíng)中的樓宇，其租賃收益往往依托于一定的租戶(hù)組合。因為每家租戶(hù)的起租時(shí)間不同，合同期也可能會(huì )有差異，再加上后續的租期變更或是續約等因素的影響，于是樓宇里租戶(hù)的剩余租期就會(huì )呈現出長(cháng)短不一的結構。

樓宇管理者為了平衡好續約和招商的工作壓力，往往還需要盡可能地將租戶(hù)的剩余租期錯開(kāi)。因為一旦大批租戶(hù)集中到期，對寫(xiě)字樓維持穩定出租率的風(fēng)險是很大的。而這一衡量剩余租期分散程度的方法，就是租約到期分布（Lease Expiry Profile %）了。

確切地說(shuō)，租約到期分布其實(shí)不能算是一項指標，而是一組統計數據。它用于分析在未來(lái)不同時(shí)間區間到期的合約對整體項目造成的影響程度，以評價(jià)項目經(jīng)營(yíng)持續性的風(fēng)險。

通常租約到期分布會(huì )體現為未來(lái)某些時(shí)間區間里到期租約的影響占比，比如：1年內、1-2年、2-3年、3-4年、4-5年、5年以上，或者是：30天內、30-90天、90-180天、180天以上等等。一般會(huì )根據使用場(chǎng)景不同選擇不同的時(shí)間顆粒度。

圖2: 某REITs的租約到期分布統計

到期租約對項目造成的影響包含了面積和租金兩個(gè)層面，因此租約到期分布的統計通常也就會(huì )基于這兩種口徑。即：∑ 某一時(shí)間段到期租約的租賃面積 / 項目可租賃面積 或 ∑ 某一時(shí)間段到期租約的當前租金 / 項目租金總收入。從面積的角度，主要評估未來(lái)某個(gè)期間潛在的空置風(fēng)險有多高；從租金的角度，主要評估相應期間收入穩定性的風(fēng)險有多大。

租約到期分布雖然反映了項目經(jīng)營(yíng)的持續性風(fēng)險，但畢竟是從多個(gè)分離的時(shí)間段去進(jìn)行評估的，無(wú)法以一個(gè)數值直接體現當下項目整體的風(fēng)險情況。要想量化評價(jià)項目整體上的租賃收益穩定性，就需要通過(guò)加權平均剩余租期來(lái)衡量了。

加權平均剩余租期（WALE），顧名思義就是把每家租戶(hù)的剩余租期進(jìn)行加權累加所得到的結果。因為每家租戶(hù)的剩余租期各不相同，只有通過(guò)平均值才能反映項目的整體狀況，而采取加權平均會(huì )比算術(shù)平均更加科學(xué)。

由于加權平均剩余租期衡量的是項目整體租賃收益的穩定性，因此它所使用的權重，就必須是可用于評價(jià)租戶(hù)對整體收益影響程度的指標。這方面的指標通常來(lái)說(shuō)同樣也就是面積和租金收入了——基于面積，是因為不同租戶(hù)的承租面積不同，對樓宇未來(lái)的出租情況影響程度不同；基于租金收入，是因為租戶(hù)承租單價(jià)存在差異，承租面積不能完全代表租戶(hù)對樓宇租賃收益的影響程度，租金收入才是更完整的體現。

圖3: 樓宇的租戶(hù)影響權重

因此，加權平均剩余租期一般有兩種口徑，即：按面積的加權平均剩余租期和按租金的加權平均剩余租期。具體算法就是基于前面說(shuō)到的每個(gè)租戶(hù)的面積占比或租金收入占比進(jìn)行加權累加。即：按面積的加權平均剩余租期(WALE by NLA) =∑(租約剩余天數 x 租賃面積) / 項目可租賃面積，或 按租金的加權平均剩余租期(WALE by GRI) =∑(租約剩余天數 x 租約當前租金) / 項目租金總收入。

看似多數租戶(hù)剩余租期還很長(cháng)的樓宇，可能由于即將到期租戶(hù)的面積或租金占比較大，加權平均剩余租期偏短的風(fēng)險就凸顯出來(lái)了。此外，兩種口徑的加權平均剩余租期計算的結果存在差異，意味著(zhù)承租穩定性的風(fēng)險程度與租金穩定性的風(fēng)險程度略有差異。

當然，加權平均剩余租期也不一定是越長(cháng)越好，因為穩定的另一層涵義則是調整難度大。租期長(cháng)短，本身就是一個(gè)穩定性與靈活性如何取舍的話(huà)題。

租期的反面是空置期，一個(gè)房間的可用時(shí)間其實(shí)就是由租期與空置期組成。當然，一個(gè)房間從結束空置到起租中間還要經(jīng)歷簽約、交付、裝修等過(guò)程，因此還可以細分出鎖定期、裝修期、免租期和計租期?？紤]到這些都是租約的代價(jià)，所以關(guān)注的重點(diǎn)往往落到了沒(méi)有租約的空置期上。

圖4: 租賃空間的時(shí)間劃分

很多企業(yè)往往只關(guān)注空置面積而忽略了空置期的影響。其實(shí)，即便是同樣的空置面積，空置時(shí)間長(cháng)與空置時(shí)間短對租金收益所造成的影響肯定是不同的。

為了衡量時(shí)間的影響，有些企業(yè)會(huì )引入一個(gè)計租率的概念，即：計租率=某一期間的計租天數 / 期間總天數。如果從整個(gè)項目去衡量這項指標，那就采用面積進(jìn)行加權平均。從我個(gè)人的角度，其實(shí)并不太建議使用這個(gè)指標，因為它的衡量往往不是那么直觀(guān)。之前有人會(huì )問(wèn)計租率多少是合格的，100%嗎？你基本是做不到的；那90%呢？大家腦里恐怕對這個(gè)數字也沒(méi)什么概念。

但我要是換句話(huà)告訴你：你的房子一年有36.5天是空置的，那我想你心里基本就有數了。因為空置期相對來(lái)講是容易對標的——如果招商團隊提前做好了客戶(hù)儲備，空置期就只能是租戶(hù)替換的必要銜接時(shí)間；即便是最極端情況下的空房招商，空置期也不應高于所在市場(chǎng)通常的招商時(shí)間。

因此，相比較而言，空置期會(huì )更加直觀(guān)。如果要衡量整個(gè)項目的空置問(wèn)題，我們一樣可以采取按面積加權平均的方式，即：平均空置期=∑(房間空置天數 x 房間可租賃面積) / 總空置面積。如果平均空置期高于合理的租戶(hù)交替時(shí)間，那項目的運營(yíng)水平肯定是還存在改善空間的。

無(wú)論是對租約到期的分析跟蹤，還是對空置期的風(fēng)險管控，都是維持樓宇租賃收益穩定性和可持續性的重要方法。資產(chǎn)管理者可以在此基礎上，根據業(yè)主目標來(lái)合理優(yōu)化自身項目的租期結構，進(jìn)而提升項目的收益能力和抗風(fēng)險能力。