作者：觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體

來(lái)源：觀(guān)點(diǎn)（ID：guandianweixin）

從松山湖北站前往中集產(chǎn)城松山湖數字產(chǎn)業(yè)園區的途中，經(jīng)過(guò)東莞四所高校，行人中不少背著(zhù)書(shū)包或拿著(zhù)課本的學(xué)生。借著(zhù)高校群的優(yōu)勢，不少產(chǎn)業(yè)園運營(yíng)商前來(lái)扎營(yíng)駐地，其中包括華為和中集產(chǎn)城。

初始車(chē)流較為稀少，當隱約能看到華為尖頂塔樓時(shí)，車(chē)輛逐漸變多起來(lái)，也說(shuō)明離目的地不遠了。

10月23日，松山湖中集產(chǎn)城數字科技產(chǎn)業(yè)園正式開(kāi)園。據介紹，該園區定位為數字科技創(chuàng )新高地和產(chǎn)業(yè)集群，總規劃面積約47萬(wàn)㎡，預計2022年完成全部招商，將進(jìn)駐智能科技企業(yè)200家，年產(chǎn)值可達100億元。

次日上午，中集產(chǎn)城召開(kāi)了媒體交流會(huì )，中集產(chǎn)城集團副總經(jīng)理張一平、戰略研究中心主任王英杰、東莞城市公司總經(jīng)理馬鶴鵬等管理層出席了活動(dòng)。

在長(cháng)達兩個(gè)半小時(shí)交流中，中集產(chǎn)城管理層的話(huà)題從產(chǎn)業(yè)園區的演變過(guò)程漸進(jìn)到目前發(fā)展現狀，再到未來(lái)前景以及公司的前世今生。話(huà)題之外，我們可以看到在四十余年的產(chǎn)業(yè)園發(fā)展史中，作為“新生力量”的中集產(chǎn)城在講述一個(gè)自我蛻變的故事。不過(guò)，故事中有希望，自然就有誤解和焦慮。

“中集產(chǎn)城一直反復提醒自己做什么，不做什么，一直在強調自己做的不是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，而是園區；做的園區不是二房東，更不是地產(chǎn)?！敝屑a(chǎn)城聯(lián)席總經(jīng)理王永飚在會(huì )上說(shuō)。

作為中集集團目前八大業(yè)務(wù)板塊之一，中集產(chǎn)城成立于2003年，前身為中集地產(chǎn)，主要從事傳統地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。于2015年3月份，其完成更名后，在開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的基礎上逐漸轉向產(chǎn)業(yè)園區的開(kāi)發(fā)建設和運營(yíng)。

實(shí)際上，從成立到完成更名期間，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)在中集集團的業(yè)務(wù)比重中微乎其微。這業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)收入也長(cháng)期處于末位。

毫無(wú)疑問(wèn)，轉型已經(jīng)迫在眉睫。對此，張一平坦言，因為集團是傳統制造業(yè)背景、制造業(yè)的企業(yè)文化和價(jià)值觀(guān)，包括它的機制。

“這和傳統開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的機制市場(chǎng)規則是不一樣的，因為中集畢竟是傳統制造業(yè)為主，所以已經(jīng)下決心不想做傳統房地產(chǎn)了，想做產(chǎn)城融合?！?/p>

不過(guò)，觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到，早于2013年9月16日，中集產(chǎn)城就開(kāi)始探索產(chǎn)城融合業(yè)務(wù)。彼時(shí)，應深圳市城市更新需求，中集集團與東莞市政府達成全面合作，分別將南方集裝箱廠(chǎng)、坪山車(chē)輛廠(chǎng)遷址至鳳崗、望牛墩。

隨后，中集集團又獲得松山湖高新區一宗503畝地塊，并建成了第一個(gè)產(chǎn)城融合項目“中集智谷”。中集產(chǎn)城管理層介紹，該項目總投資額60億元，大概建筑面積53萬(wàn)㎡，園區是35萬(wàn)㎡，需配建18萬(wàn)㎡人才配套住宅。其中，A區第一期于2015年底入伙。

直到更名后，中集產(chǎn)城才在江門(mén)新會(huì )落地第二個(gè)園區項目“中集智庫”。該項目占地3.34萬(wàn)㎡，規劃總建筑面積10.54萬(wàn)㎡，總投資額約5億元，計劃分三期開(kāi)發(fā)建設。目前，一期工程已竣工，建筑形態(tài)為多層和高層辦公用房，建筑面積1.22萬(wàn)㎡。

談到上述兩年緩慢探索經(jīng)歷時(shí)，張一平再次感嘆，傳統制造業(yè)與產(chǎn)業(yè)園區開(kāi)發(fā)在思維和機制上有著(zhù)巨大隔閡。

“受制于傳統制造業(yè)的體系，這個(gè)機制、文化還不是太匹配，對產(chǎn)城融合產(chǎn)業(yè)園區的開(kāi)發(fā)思路還不是掌握得清楚。更名后，集團還是想迅速把它做起來(lái)，但受制于內部環(huán)境，以及人才結構等外部環(huán)境，這幾年除了這兩個(gè)項目以外沒(méi)有太多的發(fā)展?！?/p>

那時(shí)，中集產(chǎn)城一直在思考的問(wèn)題是：“機會(huì )在哪里呢？”

答案是：“碧桂園”。

為什么是碧桂園？

張一平解答道：“禹總(指中集產(chǎn)城董事總經(jīng)理禹振飛）當時(shí)有兩個(gè)想法，第一是希望引入外部力量突破固有的機制和體制，同時(shí)集團歷史遺留用地都在前海、太子灣、上海寶山、坪山等一線(xiàn)城市核心地帶；第二是產(chǎn)城融合的核心能力一定不在建設能力，一定不在蓋房子的能力，我們的能力一定在產(chǎn)業(yè)資源的集聚，就是怎么集聚產(chǎn)業(yè)資源去招商、運營(yíng)、服務(wù)?！?/p>

于是，2016年9月份，中集集團與碧桂園簽署戰略合作協(xié)議，將在地產(chǎn)、模塊化建筑、物業(yè)配套服務(wù)如立體停車(chē)庫、電商等領(lǐng)域達成戰略合作伙伴關(guān)系。將近一年后，碧桂園以9.3億元正式入股中集產(chǎn)城，成為了第二大股東，持股比例達25%。

而在2017年期間，碧桂園開(kāi)始“加速跑”，該年末在合同銷(xiāo)售金額、合同銷(xiāo)售面積、毛利、銷(xiāo)售收入以及股東應占核心利潤等方面均錄得大幅度提升。也在這一年，碧桂園一躍到行業(yè)銷(xiāo)售規模第一名，并成為首個(gè)銷(xiāo)售金額突破5000億元的開(kāi)發(fā)商。

中集產(chǎn)城管理層告訴我們，碧桂園戰投進(jìn)來(lái)時(shí)，公司引進(jìn)了碧桂園的“雙享”機制和專(zhuān)門(mén)成立了兩個(gè)部門(mén)：做開(kāi)發(fā)的碧桂園團隊、負責招商運營(yíng)和產(chǎn)業(yè)資源的產(chǎn)能事業(yè)部；也帶來(lái)三點(diǎn)明顯的突破，即原有體制和機制的突破、品牌力的突破和資金實(shí)力的提升。

引戰的效果也很明顯，中集產(chǎn)城駛入了“快車(chē)道”。

2017-2019年三年間，中集產(chǎn)城盈利規模實(shí)現了從十億級別到近百億元的突破。期間，產(chǎn)城融合項目也在全國各地遍地開(kāi)花，其中2018年在深圳獲得前海國際中心產(chǎn)城綜合體項目、光明低軌衛星物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園；2019年獲得上海美蘭湖、深圳太子灣以及順德軍民融合產(chǎn)業(yè)園等項目。

目前，中集產(chǎn)城已進(jìn)駐深圳、東莞、上海、順德、惠州等10個(gè)城市，運營(yíng)項目達20多個(gè)。

王英杰透露，未來(lái)公司會(huì )在三年實(shí)現20城市的布局，目前目標實(shí)現多半。同時(shí)，作為配套服務(wù)業(yè)會(huì )聚焦在“2+X”的區域，“2”即粵港澳大灣區和長(cháng)三角一體化的區域，“X”即在上述兩個(gè)區域與其他企業(yè)進(jìn)行區域協(xié)同。

不過(guò)，中集集團內部有“兩道紅線(xiàn)”，即板塊資產(chǎn)規模不能超過(guò)集團的20%，負債率不能超過(guò)65%。但實(shí)際上，碧桂園入股兩年后，中集產(chǎn)城在2019年下半年的資產(chǎn)規模已經(jīng)即將接觸第一道紅線(xiàn)。

在“紅線(xiàn)”壓迫下，輕資產(chǎn)成為了中集產(chǎn)城另一條探索之路。于2019年半年工作會(huì )議中，其提出“輕重并行”的策略。其中，于23日開(kāi)園的東莞松山湖中集產(chǎn)城數字科技產(chǎn)業(yè)園為其首個(gè)管理面積超過(guò)20萬(wàn)㎡的輕資產(chǎn)項目。

王英杰表示，在“輕”方面將盡快輸出中集產(chǎn)城運營(yíng)品牌體系，未來(lái)實(shí)現400萬(wàn)㎡的運營(yíng)規模，并通過(guò)輕資產(chǎn)運作支撐產(chǎn)業(yè)集群的發(fā)展提高產(chǎn)業(yè)的質(zhì)量和數量，以支撐重資產(chǎn)項目的拓展。

但這不能從根本上解決問(wèn)題。

于是，“出表”與“新戰投”雙雙而至。今年10月9日，中集集團再次為中集產(chǎn)城引入主要從事文化產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)、運營(yíng)的曲江文投，持股比例為25%；同時(shí)，碧桂園計劃增資中集產(chǎn)城股份比例至30%。

而完成上述動(dòng)作后，中集產(chǎn)城也將“完成自由放飛”。

關(guān)于引入曲江文投，張一平告訴觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體，直接原因是公司在江蘇揚州已經(jīng)獲得一個(gè)面積達10.88平方公里文旅產(chǎn)業(yè)項目，需要引入曲江文投這類(lèi)企業(yè)進(jìn)行開(kāi)發(fā)合作。深層原因是，目前公司下一步戰略是“6+X”：“有一半是和中集傳統的業(yè)務(wù)相關(guān)，但有一半是沒(méi)有的，其中文化創(chuàng )意是重要發(fā)展產(chǎn)業(yè)之一?！?/p>

中集產(chǎn)城透露，在中集產(chǎn)城的構思中，公司想要構建的是類(lèi)似于萬(wàn)科的股東結構?！拔覀冇幸粋€(gè)相對的大股東，但是沒(méi)有絕對控股的股東，然后有若干個(gè)有產(chǎn)業(yè)背景的股東相繼引進(jìn)來(lái)，所以產(chǎn)城未來(lái)還會(huì )有新的引戰?！?/p>

不過(guò)，中集產(chǎn)城三年間盈利能夠完成從十億元到近百億元的突破，不少質(zhì)疑觀(guān)點(diǎn)認為，其是通過(guò)產(chǎn)業(yè)勾地的模式進(jìn)行住宅開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售。同時(shí)，于2020年中期，中集集團房地產(chǎn)板塊營(yíng)收和凈利潤均錄得較大幅度的同比增長(cháng)。

對此，張一平回應稱(chēng)，2015年更名時(shí)，公司已經(jīng)下決心不想做傳統房地產(chǎn)了，并且將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的業(yè)務(wù)范圍取消了。他又舉例說(shuō)道：“松山湖數科園中有18萬(wàn)平的人才房，這些不是拿去當房地產(chǎn)賣(mài)，是給入園企業(yè)的稅收來(lái)捆綁。完成稅收要求后，內部?jì)r(jià)加裝修費用大概一萬(wàn)出頭，但周邊住宅大概賣(mài)到四五萬(wàn)一平?！?/p>

王英杰則補充道：“我們把主要精力放在‘產(chǎn)’方向，所以現在上海、揚州園區中的‘城’的部分，我們找到了金地集團、禹洲地產(chǎn)為合作伙伴?！恰牟糠肿屗麄冃」刹俦P(pán)，我們拿到的收益補貼‘產(chǎn)’部分。未來(lái)大方向也是專(zhuān)注于產(chǎn)，城部分通過(guò)商業(yè)手段找一些更適合來(lái)做的合作對象?！?/p>

張一平又在PPT分享中強調，產(chǎn)城融合是通過(guò)產(chǎn)業(yè)模式進(jìn)行招商，以打造產(chǎn)業(yè)生態(tài)、運營(yíng)服務(wù)吸引產(chǎn)業(yè)鏈集聚，地產(chǎn)模式作為輔助，并且配套不等同于住宅。而產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)則是提煉產(chǎn)業(yè)以外的為賣(mài)點(diǎn)，靠地段、價(jià)格為訴求。

“產(chǎn)城融合不是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。經(jīng)常和政府勾兌是產(chǎn)業(yè)模式，除了報批報建要和政府勾兌，平常不用和政府勾兌的就是地產(chǎn)模式?！睆堃黄秸f(shuō)道。

交流會(huì )結束后，就中集產(chǎn)城IPO啟動(dòng)方面，觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體進(jìn)一步詢(xún)問(wèn)管理層具體計劃，對方表示：“目前IPO只是一個(gè)長(cháng)期計劃，尚未進(jìn)入三年籌備期，還沒(méi)有明確的時(shí)間?！?/p>

去年5月份，金融政策開(kāi)始鼓勵和支持國家級產(chǎn)業(yè)園區進(jìn)行開(kāi)發(fā)主體IPO上市。去年年底，在上市路上奔赴了11年的中新集團成功上市，成為A股市場(chǎng)上以國家級開(kāi)發(fā)區運營(yíng)為主要業(yè)務(wù)的第13家上市企業(yè)，這也將是近十年來(lái)園區建設主體IPO的第一單。

不過(guò)，中新集團11年上市路途中，其一直在進(jìn)行去房地產(chǎn)化。在目前監管政策趨嚴的形勢下，中集產(chǎn)城若有進(jìn)行上市的計劃，未來(lái)還需思考如何化解這道“難題”。

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原標題： 現場(chǎng)|中集產(chǎn)城引戰故事與張一平的“產(chǎn)城融合不是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)”