ESG是近幾年投資圈屢被提及的一個(gè)詞匯，但它卻并不是一個(gè)新鮮事物。事實(shí)上，ESG已經(jīng)有了超過(guò)半個(gè)世紀的發(fā)展歷史，在很多國家和地區有著(zhù)廣泛的應用。ESG的全稱(chēng)是Environmental（環(huán)境）、Social（社會(huì )）、Governance（公司治理），它闡述了一種關(guān)注環(huán)境、社會(huì )、公司治理而非財務(wù)績(jì)效的投資理念和企業(yè)評價(jià)標準。

投資不從財務(wù)績(jì)效的角度出發(fā)，聽(tīng)上去似乎有點(diǎn)匪夷所思，畢竟在大家眼里資本逐利是天經(jīng)地義的。其實(shí)，恰恰是因為資本逐利的弊病，導致企業(yè)容易因追求眼前利益而忽略了長(cháng)期可持續發(fā)展，才使得了投資者需要從另一個(gè)視角來(lái)對進(jìn)行投資項目的衡量評價(jià)。

ESG起源于上個(gè)世紀60年代，最初是從社會(huì )公眾道德和倫理需求的角度出發(fā)，將勞工權益、種族及性別平等、商業(yè)道德、環(huán)境保護等作為價(jià)值觀(guān)來(lái)約束資本投資行為；而后90年代在聯(lián)合國環(huán)境規劃署、聯(lián)合國全球契約組織和部分資本的推動(dòng)下，ESG逐漸被納入到投融資活動(dòng)和公司運營(yíng)中。2006年，聯(lián)合國責任投資原則組織（UNPRI）正式成立，由此ESG指標成為衡量可持續發(fā)展的重要指標。此后，對ESG相關(guān)信息披露與監管逐漸成為許多國家對企業(yè)經(jīng)營(yíng)（特別是上市公司）提出的要求。

圖1：聯(lián)合國制定的17個(gè)可持續發(fā)展的目標

ESG的社會(huì )意義相信大家都能夠理解，但它對于投資者的價(jià)值何在呢？我們知道，在投資過(guò)程中資本要想獲得長(cháng)期穩定的收益，就必須關(guān)注所投資的企業(yè)或項目的價(jià)值能夠持續提升，這就不可避免地要去面對長(cháng)期發(fā)展的問(wèn)題。這個(gè)時(shí)候，環(huán)境、社會(huì )和公司治理等因素的影響就凸顯出來(lái)了——減少這些問(wèn)題帶來(lái)的負面影響，是追求長(cháng)期投資回報的必要保障。

基于ESG評價(jià)，投資者可以從環(huán)境、社會(huì )責任和公司治理的角度，去評估其企業(yè)發(fā)展的可持續性，進(jìn)而衡量投資風(fēng)險和投資價(jià)值，以實(shí)現長(cháng)期收益。因此，主流投資機構都逐漸將ESG因素納入投資決策和分析評估的框架之中，成為長(cháng)期投資的新標準。

既然ESG是衡量長(cháng)期投資的一種標準，那么經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)作為關(guān)注長(cháng)期投資回報的典型資產(chǎn)，自然就需要重視自身各項ESG指標的表現。按照責任投資原則（PRI）倡導的理念和各個(gè)國家相關(guān)的要求，ESG在環(huán)境保護、社會(huì )責任和公司治理三方面所闡述的各項評價(jià)指標，許多都是與資產(chǎn)管理行為息息相關(guān)的。境外REITs所在的交易市場(chǎng)，往往也會(huì )對經(jīng)營(yíng)方提出相應的披露要求。

圖2：港交所對ESG披露的指引

ESG中的E-環(huán)境，主要評價(jià)企業(yè)的生產(chǎn)環(huán)節對環(huán)境的影響，包括能源使用、資源消耗、廢棄物、污染等。經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)所處的建筑領(lǐng)域，是各國重點(diǎn)監管的行業(yè)之一，其日常運營(yíng)對環(huán)境帶來(lái)的影響受到了廣泛的關(guān)注。因此，從實(shí)現可持續發(fā)展、增加投資者長(cháng)期投資信心的角度，許多資產(chǎn)管理者越來(lái)越重視在綠色建筑、綠色租賃等方面的努力。這些方面，除了在物業(yè)管理上大家所熟知的節能減排之外，還有許多是資產(chǎn)管理者可以作為的地方，比如：對廢棄物的分類(lèi)回收以減少污染，推行電子合同/電子賬單/電子發(fā)票來(lái)減少對紙張的消耗等等。

而對于S-社會(huì )，主要評價(jià)企業(yè)在人文關(guān)懷等社會(huì )責任方面的指標，包括員工薪資福利、健康安全、客戶(hù)/供應商之間的關(guān)系等。這些內容，對于不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)而言同樣是適用的。某種程度上更甚至可以說(shuō)，承載著(zhù)空間服務(wù)職能的經(jīng)營(yíng)型不動(dòng)產(chǎn)，對于社會(huì )的影響會(huì )比其他許多行業(yè)更加顯著(zhù)。比如：業(yè)主方是坐地收租還是關(guān)注于客戶(hù)的發(fā)展，在疫情期間對租戶(hù)有怎樣的扶持措施，是否采取智慧化手段來(lái)減輕物業(yè)人員的工作負擔及危險……這些都是資產(chǎn)管理過(guò)程中可以思考和努力的地方。

G-治理的方面，則是審查企業(yè)在公司治理上是否合規合理，包括組織架構、董事會(huì )結構、高管薪酬、賄賂和腐敗、稅務(wù)策略等內容。許多REITs的年報中之所以要著(zhù)重對關(guān)聯(lián)交易進(jìn)行詳細披露，某種程度上也是ESG的要求。此外，制定企業(yè)資產(chǎn)管理的SOP、采用管理信息系統來(lái)加強對流程的合規管控、接受投資人定期的審計核查等等，也都是在資產(chǎn)管理過(guò)程中應對ESG的舉措。

圖3：不動(dòng)產(chǎn)運營(yíng)階段應對ESG的一些舉措

相較于ESG，“雙碳”應該更加的家喻戶(hù)曉。雙碳可以說(shuō)是對ESG環(huán)境因素的進(jìn)一步闡述，自從2020年國家承諾2030年前實(shí)現“碳達峰”與2060年前實(shí)現“碳中和”的目標后，雙碳每年都被寫(xiě)入了政府工作報告。

其實(shí)，早在雙碳目標提出之前許多省份都已經(jīng)推出了碳排放的管理辦法。以廣東省為例，年排放二氧化碳1萬(wàn)噸及以上的工業(yè)行業(yè)企業(yè)，或年排放二氧化碳5千噸以上的賓館、飯店、金融、商貿、公共機構等單位，均會(huì )被列為了控制排放企業(yè)和單位，要求進(jìn)行碳排放信息報告和核查。

5千噸二氧化碳大家也許沒(méi)什么概念，但我們可以通過(guò)一個(gè)用電的例子來(lái)簡(jiǎn)單看下。目前國內多數省份采用的電力排放因子是7.88 tCO2/MWh，即：每使用1000度電會(huì )產(chǎn)生7.88噸的二氧化碳，也就是說(shuō)排放5千噸二氧化碳相當于使用了634,518度電。這個(gè)數據相信物業(yè)的同事可能就有概念了，比如一些寫(xiě)字樓單位面積的年用電量約為100度左右——那么簡(jiǎn)單計算一下，5千噸的排放紅線(xiàn)只要管理6000多平米的空間就被輕而易舉的突破了。

事實(shí)上，建筑產(chǎn)業(yè)一直以來(lái)都是間接碳排放的大戶(hù)。根據中國建筑節能協(xié)會(huì )的數據，建筑在運營(yíng)階段間接排放的二氧化碳占全國碳排放的比重達21.9%。而經(jīng)營(yíng)性的不動(dòng)產(chǎn)，更是國家定義所的大型公建（單體建筑面積>2萬(wàn)平方米），是碳排放監管的重點(diǎn)之一。這也就是為什么越來(lái)越多的業(yè)主方關(guān)注節能減排的原因。不過(guò)，需要說(shuō)一句的是，不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的碳排放并不僅僅是能耗一個(gè)方面，車(chē)輛交通的燃油使用、打印合同及賬單的紙張消耗、廢棄物的處理等等，也都會(huì )產(chǎn)生碳排放——這些卻往往會(huì )被大家所忽略。

圖4：城市溫室氣體核算工具對排放范圍的定義

并且，從能耗的方面來(lái)說(shuō)，上述范圍二的購入電力轉售給租戶(hù)是不能扣減的。因此，當我們招商引入一個(gè)能耗大戶(hù)時(shí)，我們就要好好斟酌一下潛在的“碳成本”。從去年開(kāi)始，國家啟動(dòng)了全國性的碳市場(chǎng)，對重點(diǎn)單位的碳排放進(jìn)行配額管理——企業(yè)的碳排放定期進(jìn)行核算，使用超額需要在碳市場(chǎng)購買(mǎi)填補缺口，而有盈余的企業(yè)則可以賣(mài)出來(lái)獲取收益。這就意味著(zhù)，我們有可能需要會(huì )因為租戶(hù)的過(guò)度能耗使用而另外付出成本。對于關(guān)注投資收益的資產(chǎn)管理者來(lái)說(shuō)，碳排放未來(lái)逐漸也會(huì )轉變成實(shí)實(shí)在在的錢(qián)。

根據國家《公共建筑運營(yíng)企業(yè)溫室氣體排放核算方法和報告指南》的說(shuō)明，目前排放源主要還是限定在燃燒源排放和外購電力、熱力。因此，運營(yíng)不動(dòng)產(chǎn)的資產(chǎn)管理者就需要根據這些排放源對應的核算方法來(lái)定期報告自身樓宇的碳排放情況，并結合歷史排放趨勢來(lái)讓投資者看到其在可持續發(fā)展方面做出的努力。