小債看市 作者：little-bond
來(lái)源：小債看市（ID：little-bond）
在今年中期業(yè)績(jì)交流會(huì )上，孫宏斌曾放下豪言壯語(yǔ)：“除了我們以外都有可能暴雷”。
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9月24日，繼建業(yè)地產(chǎn)后，融創(chuàng )紹興公司再次發(fā)出一封求助信，引發(fā)業(yè)界廣泛關(guān)注。
信中稱(chēng)，因限購限售、房貸額度收緊等調控政策，融創(chuàng )中國(01918.HK)在浙江紹興的項目銷(xiāo)售慘淡，網(wǎng)簽進(jìn)度和按揭回款受限，公司懇請紹興市政府給予政策上的專(zhuān)項支持。
求救信截圖
據悉，上述求救信是由融創(chuàng )浙中區域某高管在房產(chǎn)業(yè)內群發(fā)出的，文辭之犀利懇切，在社交媒體流傳甚廣。
值得注意的是，信中稱(chēng)不僅融創(chuàng )紹興公司面臨巨大壓力，融創(chuàng )集團的流動(dòng)性也碰到了很大的障礙和困難，難以持續撥款支持地方項目。
受此消息影響，融創(chuàng )中國的股價(jià)和美元債均出現明顯異動(dòng)，其中2024年到期的美元債跌幅創(chuàng )紀錄。
《小債看市》統計，目前融創(chuàng )中國存續境外債12只，存續規模77.62億美元，票息在5.95%-8.35%區間，其中有3只美元債將于一年內到期。
存續美元債情況（部分）
“黃檔”房企
據官網(wǎng)介紹，融創(chuàng )中國成立于2003年，以地產(chǎn)核心為主業(yè)，圍繞“地產(chǎn)+”全面布局，下設地產(chǎn)、服務(wù)、文旅、文化、會(huì )議會(huì )展、醫療康養等六大戰略板塊。
2020年，融創(chuàng )中國將企業(yè)定位從“中國家庭美好生活整合服務(wù)商”升級為“美好城市共建者”。
今年上半年，融創(chuàng )中國實(shí)現合同銷(xiāo)售額3208億元，同比上升64%。
據克而瑞數據，上半年融創(chuàng )中國以3047.6億操盤(pán)金額和2097.1萬(wàn)平方米操盤(pán)面積，保住行業(yè)老四位置。
克而瑞房企排行榜
然而，今年下半年融創(chuàng )中國的銷(xiāo)售額卻急轉直下，其中7月銷(xiāo)售金額493.5億元，同比下降5%，8月銷(xiāo)售450.6億元，下降29%，今年能否完成6400億年度目標存疑。
在業(yè)績(jì)方面，今年上半年融創(chuàng )中國實(shí)現營(yíng)收958.2億元，同比增長(cháng)23.9%；實(shí)現歸母凈利潤119.89億元，同比增長(cháng)9.4%，業(yè)績(jì)增速下滑明顯。
同時(shí)，和大多數房企一樣，融創(chuàng )中國的銷(xiāo)售毛利率也持續下滑。
2021年上半年，融創(chuàng )中國的銷(xiāo)售毛利率為20.85%，自2019年以來(lái)該指標就持續下滑，主要與其2017年土地溢價(jià)有關(guān)。
銷(xiāo)售毛利率
截至2021年6月末，融創(chuàng )中國總資產(chǎn)為12054.53億元，總負債9971.22億元，凈資產(chǎn)2083.31億元，資產(chǎn)負債率82.72%。
從房企融資新規“三道紅線(xiàn)”來(lái)看，融創(chuàng )中國剔除預收款項的資產(chǎn)負債率為76％，凈負債率86.6%，現金短債比為1.11，踩中一道紅線(xiàn)，仍歸屬“黃檔”。
《小債看市》分析債務(wù)結構發(fā)現，融創(chuàng )中國主要以流動(dòng)負債為主，占總負債的76%。
截至同報告期，融創(chuàng )中國流動(dòng)負債有7549.61億元，其中一年內到期的短期債務(wù)有909.62億元。
相較于短債規模，融創(chuàng )中國的流動(dòng)性尚可，其賬上現金及現金等價(jià)物有1010.99億元，剛好可以覆蓋短債。
值得注意的是，2020年融創(chuàng )中國的短期借款規模大降，但應付款項及應付票據卻飆升，總流動(dòng)負債不降反升。
除此之外，融創(chuàng )中國還有2421.61億元非流動(dòng)負債，主要為長(cháng)期借款，其長(cháng)期有息負債合計2125.68億元。
整體來(lái)看，融創(chuàng )中國剛性債務(wù)超3000億元，主要以長(cháng)期有息負債為主，帶息債務(wù)比為30%。
有息負債高企，過(guò)去3年融創(chuàng )中國的利息支出分別為146億元、260億元和152億元，對公司利潤形成嚴重侵蝕。
在房企融資新規壓力下，2020年融創(chuàng )中國短期有息負債下降，長(cháng)期有息負債上升，一降一增之間其總體剛性債務(wù)變化不大，目的是降低“三道紅線(xiàn)”指標。
另外需要注意的是，近年來(lái)融創(chuàng )中國凈資產(chǎn)規模大增，主要得益于物業(yè)板塊分拆上市，放大了歸母股東權益。
同時(shí)，融創(chuàng )中國少數股東權益也大幅增長(cháng)，但少數股權權益比和損益比相差較大，存在一定“明股實(shí)債”嫌疑，部分表內債務(wù)被挪至表外。
在融資渠道方面，雖然身為上市公司，但融創(chuàng )中國的渠道并不算多元，其主要通過(guò)借貸、股權、債權以及信托方式融資。
總得來(lái)看，由于土地溢價(jià)，融創(chuàng )中國業(yè)績(jì)增速、毛利率持續下滑；債務(wù)負擔較重，“三道紅線(xiàn)”仍有一條不合格；存在“明股實(shí)債”嫌疑，部分表內債務(wù)被挪至表外。
03
今年以來(lái)，融創(chuàng )大舉收購土地，引起了央行和國土資源部的關(guān)注。6月份據《REDD》消息，國內監管機構啟動(dòng)了對其土地購買(mǎi)的排查。
去年，融創(chuàng )放緩拿地節奏，同比減少拿地近三成。其買(mǎi)地金額僅為695億元，新增貨值7261億元，較2019年的1.34萬(wàn)億元減少近半。
然而，今年伊始在集中供地政策下，融創(chuàng )中國重啟大手筆拿地策略。
據統計，今年以來(lái)融創(chuàng )全國范圍取地82宗，權益拿地金額超900億元，拿地金額排在全國房企首位，已超過(guò)其2020年全年權益拿地金額。
尤其是今年5月，融創(chuàng )通過(guò)招拍掛以430億元的價(jià)格收購了18個(gè)地塊，占其5月合同銷(xiāo)售額的61%，其中一次性以180億元權益成交金額成為北京集中供地榜首。
今年前5月，融創(chuàng )購地比例約為合同銷(xiāo)售額的50%，高于監管要求的購地支出為銷(xiāo)售額40%的上限。
上半年，融創(chuàng )中國獲取權益土儲貨值2135億元。
隨后，由于大手筆拿地，融創(chuàng )中國陷入“購地排查”風(fēng)波。
下半年以來(lái)，恒大等頭部房企爆發(fā)債務(wù)風(fēng)險，“河南王”建業(yè)地產(chǎn)也發(fā)出求救信號，房地產(chǎn)行業(yè)積聚多年的杠桿風(fēng)險開(kāi)始暴露。
在今年中期業(yè)績(jì)交流會(huì )上，孫宏斌曾放下豪言壯語(yǔ)：“除了我們以外都有可能暴雷”，本次融創(chuàng )紹興分公司的流動(dòng)性問(wèn)題如何解決，風(fēng)險會(huì )否向集團傳導？
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