宏觀(guān)環(huán)境來(lái)看，我國經(jīng)濟發(fā)展面臨需求收縮、供給沖擊、預期轉弱三重壓力，外部環(huán)境更趨復雜嚴峻和不確定。困難和風(fēng)險挑戰仍然存在。

王蒙徽用“穩”字總結明年主要工作核心，2022年，將堅持穩字當頭、穩中求進(jìn)，堅持“房住不炒”定位，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的工具和手段，加強預期引導，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

如何促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)？

一是保持調控政策連續性穩定性。

二是增強調控政策協(xié)調性精準性。加強金融、土地、市場(chǎng)監管等調控政策的協(xié)同。

三是堅決有力處置個(gè)別頭部房地產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)項目逾期交付風(fēng)險。以“保交樓、保民生、保穩定”為首要目標。

四是持續整頓規范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。

過(guò)去一年，地方調控更加高頻化和精準化。據CRIC不完全梳理，截至12月20日，全國73省市政策加碼次數多達249次，在房地產(chǎn)史上實(shí)屬罕見(jiàn)。

從城市的角度來(lái)看，深圳、廣州政策加碼多達20次，深圳重點(diǎn)強化信貸資金管控，廣州則側重分區域精準化調控，上海多管齊下嚴堵政策監管漏洞，政策加碼同樣達到13次。壓力城市紛紛出臺“限跌令”，同時(shí)長(cháng)春、哈爾濱、南寧等39城通過(guò)財稅刺激托底樓市。

圖：2021年歷月各省市政策加碼頻次

注：統計時(shí)間截至12月20日

數據整理：CRIC

央行2022工作會(huì )議以及央行2021年第四季度例會(huì )均提出，“更好滿(mǎn)足購房者合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展?！?，穩妥實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，維護住房消費者合法權益。

實(shí)際上，從12月以來(lái)，央行關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的表態(tài)較為頻繁，過(guò)去一年，在行業(yè)去杠桿的大背景下，基于個(gè)別大型房企風(fēng)險暴露，金融機構對房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險偏好明顯下降，房企境內融資出現了一致性的收縮行為，行業(yè)從“控制風(fēng)險”到“暗藏風(fēng)險”

隨著(zhù)央行適度“糾偏”，近兩個(gè)月，房地產(chǎn)企業(yè)融資正逐步回暖。11月金融機構房地產(chǎn)融資環(huán)比、同比繼續“雙升”，此外，據CRIC監測，11月100家典型房企的融資總量約為750億元，環(huán)比上升66%，其中發(fā)債總額約為294億元，環(huán)比上升111.4%。房企融資環(huán)境略有解凍。

全年來(lái)看，企業(yè)資金周轉壓力不斷加劇，“促銷(xiāo)售、搶回款”已是業(yè)內共識。

據統計數據顯示，2021年1-11月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金183362億元，同比增長(cháng)7.2%。其中，國內貸款、自籌資金占比分別跌至11.8%和32.4%，較2020年末分別減少2個(gè)百分點(diǎn)和0.4個(gè)百分點(diǎn)。反觀(guān)定金及預收款、個(gè)人按揭貸款占比分別升至36.6%和16.2%，較2020年末分別增加2.2個(gè)百分點(diǎn)和0.6個(gè)百分點(diǎn)。說(shuō)明國內貸款、自籌資金增長(cháng)顯著(zhù)受限，定金及預收款、個(gè)人按揭貸款漸成房企最為重要的資金渠道來(lái)源，企業(yè)對銷(xiāo)售回款的依賴(lài)度持續提升。

圖：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)各項到位資金占比

數據來(lái)源：統計局

據貨幣政策執行報告顯示，房地產(chǎn)行業(yè)去杠桿漸顯成效，房貸管理的“兩道紅線(xiàn)”由升轉降，三季度末分別跌至19.7%和27.1%。

2021年三季度末，全國房地產(chǎn)貸款余額51.4萬(wàn)億元，占各項貸款余額的比重進(jìn)一步回落至27.1%，較2020年末再降1.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，個(gè)人住房貸款余額37.4萬(wàn)億元，占各項貸款余額的比重跌至19.7%，較2020年末減少0.3個(gè)百分點(diǎn)。

圖：全國房地產(chǎn)貸款占比、個(gè)人住房貸款余額占比

數據來(lái)源：央行貨幣政策執行報告

在全國財政工作視頻會(huì )議上對2021年財政工作總結表示：深入推進(jìn)財稅體制改革，深化預算管理制度改革，做好房地產(chǎn)稅試點(diǎn)準備工作。

時(shí)值年底，房地產(chǎn)稅試點(diǎn)將落未落，現已進(jìn)入實(shí)操階段，距離最終落地僅剩時(shí)間問(wèn)題，預計2022年初試點(diǎn)城市或將落地房地產(chǎn)稅具體的實(shí)施細則。

區別于2011年上海、重慶試點(diǎn)房產(chǎn)稅，政策力度相對溫和，未來(lái)房產(chǎn)稅試點(diǎn)將在拓寬稅基、設置免稅額度、房屋評估價(jià)值和稅率超額累進(jìn)制四個(gè)方面體現一定的政策力度。

至于哪些城市會(huì )成為房地產(chǎn)稅試點(diǎn)，首先2021年被住建部點(diǎn)名約談的核心城市，以及房?jì)r(jià)面臨較大上漲壓力的核心一二線(xiàn)城市或率先落地。

過(guò)去形成的“高負債、高杠桿、高周轉”的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)模式已經(jīng)無(wú)法持續。

2021年，房地產(chǎn)行業(yè)去杠桿從“控制風(fēng)險”到“暗藏風(fēng)險”，百強規模房企接連出現債務(wù)違約問(wèn)題，甚至出現了暴雷現象。央行第三季度例會(huì )定調“兩維護”，政治局會(huì )議首提促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)，行業(yè)政策風(fēng)向正在發(fā)生微調，但“房住不炒”主基調的政策并未實(shí)質(zhì)轉向。

未來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)還將繼續落實(shí)去杠桿，倒逼企業(yè)降負債、居民降杠桿。但房地產(chǎn)行業(yè)基本面預示著(zhù)行業(yè)仍然大有可為，比如改善性需求一直存在，租賃市場(chǎng)迎來(lái)政策支持等。